Odată cu reforma condominiului, administratorul a dobândit o autonomie mai mare pentru a acționa împotriva celor care nu plătesc cheltuielile datorate, deoarece consecințele cad asupra celorlalți proprietari. O modalitate eficientă de a rezolva o problemă gravă.
În Italia, de la nord la sud, condominiile implicite sunt în continuă creștere. O multitudine pestriță căreia îi aparțin mulți oameni aflați în dificultăți economice, dar din păcate și mulți oameni „deștepți” care nu plătesc cheltuielile de condominiu sau chiar cele legate de utilitățile de bază, cum ar fi apa, electricitatea, gazul și încălzirea. Arta. 1129 din Codul civil indică administratorul condominiului ca fiind persoana însărcinată cu încasarea creditelor, calculate pe baza repartizării cheltuielilor votate de adunare.
ADMINISTRATORUL CARE TREBUIE SĂ CERĂ PLĂȚI
După reforma recentă a condominiului, puterile administratorului față de contravenienți au crescut, chiar dacă recuperarea insolvențelor rămâne lungă și complicată. Cu toate acestea, pentru protecția proprietarilor, trebuie specificat imediat că, în cazul în care administratorul nu respectă prevederile Codului în ceea ce privește sarcina sa, acesta efectuează o neregulă gravă, care poate determina revocarea mandatului. Există șase luni, începând cu închiderea anuală a afacerii, pentru a putea acționa împotriva condominiei care nu plătește; prin urmare, după ce a solicitat-o (dar nu este obligatoriu să o facă), fără autorizarea adunării poate obține o ordonanță „imediat executabilă”. O astfel de actualitate este adesea relativă,astfel încât creșterea neîndeplinirii obligațiilor a supraaglomerat instanțele și, prin urmare, poate dura câteva luni până când decretul ajunge la destinatarul său. Practic judecătorul, pe baza dovezilor furnizate de administrator, obligă condominiu să plătească cheltuielile datorate, sub sancțiunea executării silite a activelor.
CELELALTE CONDOMINIU S-AU PLĂTIT PENTRU CEI CARE NU. ACUM CREDITORII POT ACȚIONA IMEDIAT ÎMPOTRIVA DEBITORILOR
Între timp, în așteptarea procesului judiciar să-și urmeze cursul, celelalte condominii plătesc cheltuielile lipsă. Acestea sunt distribuite între toți ca procent din miimi, recalculate cu excluderea insuficientului însuși. Miimi de referință sunt cele referitoare la tipul de cheltuieli cu care se confruntă: de exemplu, acestea vor fi acele „călduri” pentru partea referitoare la încălzire sau cele „deținute” pentru renovarea fațadei și așa mai departe.
Dacă, pe de o parte, plata cotizațiilor contravenientului servește pentru a evita orice întrerupere a livrărilor către întreaga clădire, pe de altă parte, apare o mare nedreptate. De ce cei care sunt în stare bună trebuie să suporte costurile celor care nu sunt? Și de ce furnizorii nu merg direct la lipsă? Odată cu reforma recentă a condominiului, administratorul este obligat să transmită numele și cotele de datorie ale contravenților către creditorii nemulțumiți, astfel încât aceștia să poată acționa exclusiv împotriva celor care nu au plătit și, numai în cazul în care încercarea eșuează, către întregul condominiu.
OFERTA POATE FI SUSPENDĂ
Este bine să ne amintim că atât articolul 1565 din Codul civil, cât și unele clauze din contracte prevăd posibilitatea managerului (în ceea ce privește contractul de furnizare), deși cu o notificare adecvată, să întrerupă livrarea dacă există întârzieri în plata bancnote. Înțelegându-se că în clădirile de condominii, interlocutorul organismului de aprovizionare este, în majoritatea cazurilor, administratorul și nu comunitățile individuale.
Prin urmare, orice credite solicitate de administrator se referă la consumul înregistrat pentru întreaga datorie facturată exclusiv administratorului. Dacă, pe de altă parte, condominiu individual a încheiat un contract separat cu furnizorul, întreruperea serviciului se va referi la condominiu individual. În așteptarea ordonanței, dacă este cerut de reglementările privind condominiul, administratorul poate interzice, de asemenea, condominiei implicite să utilizeze servicii comune, cum ar fi încălzirea centrală, apa și liftul, dar în acest caz sistemele trebuie să fie au fost construite asigurând detașarea unităților individuale și că interdicția nu afectează dreptul constituțional la protecția sănătății (articolul 32 din Constituție).
CE ESTE NECESAR PENTRU COMANDA DE INJUNCȚIE?
Procesul verbal al adunării condominiului cu rezoluțiile care aprobă bugetul final și estimat și orice cheltuieli extraordinare; graficele pentru defalcarea situațiilor financiare și a cheltuielilor extraordinare; orice avertismente trimise de administrator către condominiu implicit. Problema în condominii este că efectele datoriei acumulate de unele condominii, cum ar fi suspendarea prestării unui serviciu, afectează toată lumea. Cu excepția cazului în care contractele de furnizare sunt individuale.
PROPRIETARUL ÎNTOTDEAUNA RESPONSABIL PENTRU DATORI
Oricine închiriază plătește partea din cheltuielile de condominiu care i se încarcă direct proprietarului proprietății, adică locatorului. Acesta din urmă răspunde administratorului în cazul întârzierilor sau neplății chiriașului (chiriașului), care, prin urmare, rămâne răspunzător doar pentru încălcarea contractului împotriva proprietarului. Locatarul este obligat să plătească chiria în termen de 20 de zile de la termen și, dacă suma cheltuielilor neplătite de condominiu depășește suma de două luni din chirie, proprietarul unității de cazare are dreptul să rezolve leasing. În cazul vânzării unei proprietăți, cine cumpără apartamentul contravenientului este obligat să plătească taxele de condominiu pentru anul în curs și pentru anul precedent, chiar dacă la momentul faptei nu era la curent cu datoria.Cu toate acestea, noul proprietar îl poate da în judecată pe cel vechi pentru a recupera banii pentru cheltuielile neplătite.
Fondul de numerar
Pentru a acoperi „găurile” cauzate de morții, administratorul condominiului poate înființa un fond de numerar, finanțat de toți proprietarii. Cu toate acestea, este necesară aprobarea unanimă de către adunarea condominiului. Trebuie subliniat faptul că, în cazuri de urgență absolută, chiar și o majoritate poate fi suficientă.
În colaborare cu Avv. Silvio Rezzonico, președinte național al Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it