Expertul nostru, avocatul Stefano Gorla ([email protected]) răspunde la întrebările cititorilor despre condominiu
Întrebarea Claudiei:Am un contract comun cu alte două fete 4 + 4, semnat în septembrie 2013. Una dintre cele două a plecat de acasă, cu un preaviz de două luni, la sfârșitul lunii mai 2022-2023. Contractul a fost reînnoit automat în septembrie pentru mine și celălalt chiriaș, în timp ce numele fetei care a plecat în mai rămâne în contract. În plus, proprietarul a semnat un altul pentru o treime care a preluat în septembrie. În toate acestea, problema mea este acum că Proprietarul îmi cere (singurul care a rămas până acum în casă) întreaga sumă a chirii și a cheltuielilor de condominiu, deoarece ceilalți doi chiriași au părăsit apartamentul în termen de 30 de zile pentru motive, deși cu poștă recomandată de mine, dar fără semnătură. Acum întrebarea mea este: sunt obligat să le plătesc suma dacă au părăsit casa din scurt timp? Și apoi,contractul meu este diferit de cel al celui de-al treilea care a preluat în septembrie. Pe scurt, ce ar trebui să fac? Nu ar trebui să am un preaviz minim pentru a putea decide dacă rămân în astfel de condiții sau plec? Nu mi se pare corect ca în termen de 30 de zile să suport cheltuieli la care cred că trebuiau să răspundă cel puțin până la o perioadă prestabilită.
Răspuns : În contractele de închiriere cu mai mulți chiriași, fiecare are, de obicei, dreptul de a se retrage din contract mai devreme, cu o notificare adecvată. În acest caz, obligația de a plăti chiria, în mod solidar, este transferată în mod inevitabil celorlalți colegi de cameră, fără a aduce atingere dreptului proprietarului de a prelua un terț (vorbind strict, prin urmare, în aceleași condiții ca și partea care se retrage!). În absența unei preluări, partea care retrage rămâne în orice caz obligată față de foștii colegi de cameră până la expirarea perioadei de preaviz indicată în contract (șase luni conform legii), dat fiind că motivele grave care justifică retragerea anticipată nu implică în sine pierderea obligațiilor contractuale.
Întrebare de la Emanuela : Aș dori să folosesc Planul casei pentru a mări un apartament la parterul unei clădiri de condominium cu aproximativ 6 metri pătrați, prin mutarea peretelui perimetral pe un teren care nu este o parte a condominiului, ci o grădină privată a proprietății mele. Extinderea va avea loc prin aderarea și exploatarea adânciturilor clădirii plasate sub și în limitele proeminente ale balcoanelor unității rezidențiale de mai sus. Este posibil prin obținerea autorizației adunării condominiului? Ce majoritate ar servi?
Răspuns : În principiu, fiecare condominiu poate folosi părțile comune ale clădirii atâta timp cât nu își modifică destinația și nu împiedică ceilalți participanți să o folosească în conformitate cu propria lor lege (conform articolului 1102 din codul civil). Sunt în orice cazsunt interzise inovațiile care ar putea afecta stabilitatea sau siguranța clădirii, care modifică decorul arhitectural sau care fac anumite părți comune ale clădirii inutilizabile pentru utilizarea sau bucurarea chiar și a unui singur condominiu (articolul 1120 din Codul civil). Din acest motiv, Planul casei prevede respectarea restricțiilor precise privind distanțele și luminile, necesitând , de obicei, avizul favorabil al unei anumite majorități, dacă nu a unanimității, a condominiilor. De fapt, riscul este acela de a fi obligat să demoleze clădirea dacă chiar și un singur condominiu obiectează autorității judiciare încălcarea unui drept subiectiv sau de condominiu, cum ar fi decorul clădirii.
Întrebare de la Jacob: Aș dori să știu dacă un administrator de condominiu supus regimului fiscal minim este obligat să emită o factură pentru gestionarea unui condominiu. În această privință, este posibil să se cunoască norma care reglementează problema?
Răspuns : La fel ca orice beneficiar profesional al așa-numitei scheme minime, administratorul condominiului poate, de asemenea, să factureze condominii taxele lor fără TVA și fără reținere la sursă, având grijă doar să indice suma contribuțiilor la asigurările sociale (INPS sau alte Cassa di Previdenza) și aplicarea unei ștampile de venituri de 2,00 EUR la original. Disciplina, cuprinsă în art. 1 Legea 244/2007, a fost actualizată în 2011 odată cu introducerea schemei de avantaj și în 2022-2023 cu introducerea schemei forfetare.
Întrebare de la Alessandra : Locuiesc într-un condominiu cu primele două etaje pentru uz terțiar și ultimul etaj cu locuințe, în total suntem 5 proprietari. Scările nu au fost curățate de trei ani, înainte a existat o companie, acum nimeni nu vrea să aibă grijă de ea, darămite să plătească o companie; administratorul îmi spune că nu este o obligație legală să curăț scările și, prin urmare, mă trezesc făcând asta pentru a nu trăi în murdărie. Din reglementări am constatat că reiese doar că puteți decide cu majoritate să vă curățați sau să îl încredințați unei terțe părți, dar nimic care să se refere la a nu avea pe nimeni.
Răspuns: Mai ales în vremuri de criză, problema legitimității unei rezoluții de condominiu, adoptată cu majoritate, care obligă minoritatea disidentă să presteze un serviciu dat, precum curățarea scărilor și a aterizărilor la rândul său, a apărut în jurisprudență. La nivel sistematic, această posibilitate a fost refuzată, întrucât obligația de a contribui la cheltuieli conform unui criteriu proporțional, în temeiul art. 1123 cc, nu poate atrage obligații de „a face” în locul plății. De asemenea, trebuie să luați în considerare legislația privind accidentele, care vă obligă să încredințați curățenia unei firme specializate protejate de INAIL, întrucât în caz contrar responsabilitatea ar revine condominiilor. Prin urmare, adunarea este obligată să depună toate eforturile pentru a decide cu vot majoritar atribuirea companiei de curățenie,plasarea cheltuielii relative pe cheltuiala tuturor în temeiul art. 1123 cmc