- Expertul nostru, avocatul Stefano Gorla ([email protected]) răspunde la întrebările cititorilor despre casă
Întrebare de la Alex : Ar trebui să vând o proprietate și să eliberez cumpărătorului certificatul de performanță energetică . Sistemul electric datează din 1991. Ar trebui să îl revizuiesc și să îl adaptez la noile standarde pentru a obține certificarea?
Răspuns: Legea 90/2013 a stabilit obligația, sub sancțiunea nulității, de a atașa certificatul de performanță energetică al clădirii la contractele de vânzare imobiliară. Acest document poate fi solicitat pe cheltuiala vânzătorului de la un profesionist calificat (de exemplu un inginer), care trebuie să descrie starea sistemelor în condițiile în care acestea se găsesc, pentru a permite potențialului cumpărător să evalueze confortul tranzacției. De fapt, dacă sistemele nu respectă legea, cumpărătorul va trebui să furnizeze pe cheltuiala sa pentru a realiza practicabilitatea spațiilor. Pe de altă parte, nu există nicio obligație pentru vânzător să respecte anumite standarde, deoarece respectarea anumitor standarde este prevăzută doar pentru clădirile noi (începând din 2008) sau renovările semnificative.
Întrebare de la Mauro M .: Am cumpărat o casă de la un constructor anul trecut sub PEC * aprobat în 2013. În momentul de față au fost construite două unități și locuim conectați la metri de curte. Am specificat în act că lucrările și taxele sunt responsabilitatea producătorului, dar acesta nu continuă. Ce spune legea și care sunt termenele?
Răspuns: Companiile private de construcții au dreptul să încheie acorduri pentru construirea de complexe imobiliare pe zone puse la dispoziție de către organismele publice locale. Părțile la relație sunt exclusiv Constructorul și administrația publică, în timp ce cumpărătorii proprietăților sunt considerați terți. În consecință, în cazul inactivității din partea constructorului sau a executării lucrărilor nu în mod lucrător, numai municipalitatea are dreptul să acționeze pentru îndeplinirea corectă de către partea privată sau, alternativ, pentru retragerea concesiunii în prioritate acordată producătorului implicit. Cu toate acestea, terțe părți, cum ar fi cumpărătorii de clădiri, pot lua măsuri împotriva Constructorului pentru despăgubiri pentru daunele necontractuale rezultate din nerespectare sau întârziere. Despre asta,trebuie remarcat faptul că producătorul este obligat să respecte termenele prevăzute de Acordul semnat de acesta cu Municipalitatea.
Întrebarea lui Enzo : Cumpăr o casă și intenționez să fac câteva renovări, inclusiv: renovarea totală a băii, pardoseală nouă, adăugarea unei prize electrice noi. Odată cu aceasta, va trebui să ridic și un perete de separare intern pentru a crea o nouă cameră cu o nouă actualizare cadastrală. Aș dori să parcurg toate procedurile necesare pentru a profita de bonusul de restructurare. Acum aș vrea să știu ce fel de obligații am și dacă ar trebui să am un arhitect? Ce fel de declarație trebuie să fac CIA, DIA, SCIA …? Când este necesară coordonarea securității?
Răspuns: Conform reglementărilor actuale în domeniul construcțiilor, simpla comunicare a începutului de activitate (CIA) este suficientă pentru intervențiile obișnuite de întreținere, care nu implică inovarea clădirii, în timp ce este necesară notificarea certificată a începerii activității (SCIA, care are a înlocuit DIA, deși este încă solicitat de o autoritate locală) de către un tehnician calificat pentru renovarea și integrarea structurilor existente sau, în cazul renovărilor „grele”, a autorizației de construire . În prezența mai multor companii implicate în lucrările de renovare, va fi numit un coordonator de siguranță, cu excepția intervențiilor private de mai puțin de 100.000,00 EUR care nu fac obiectul autorizațiilor de construire.
Întrebare de la Aldo : Locuiesc la etajul 1 al unei clădiri formate din 4 condominii pe 2 etaje. Apartamentul meu are o expunere unghiulară și este compus din 4 logii cu o adâncime de aproximativ 40 cm. Condominiu la etajul 2 are logii de dimensiuni standard care se destramă și solicită ca cheltuielile să fie pe cheltuiala mea. Întrebarea este următoarea: cine este responsabil pentru întreținerea logiei de deasupra apartamentului meu, având în vedere că nu am perdele sau altceva atașat la partea inferioară a balconului de la etajul 2?
Răspuns: Conform unei orientări jurisprudențiale bine stabilite, în distribuirea costurilor de reconstrucție a unei terase de loggie, nu se poate ignora funcția fundamentală de acoperire a etajului de dedesubt. Din acest motiv, art. 1125 cmc subiectul mansardelor, conform cărora cheltuielile urmează să fie împărțite 50% între cei doi proprietari, acoperirea podelei fiind responsabilitatea proprietarului etajului superior și tencuiala, culoarea și decorarea responsabilității proprietarului etajului inferior a tavanului.
* Acronimul PEC indică planul de construcție agreat pe care constructorii privați îl pot stabili cu municipalitățile pentru construirea de ansambluri rezidențiale pe suprafețe vândute chiar și gratuit la finalizarea lucrărilor de urbanizare. Constructorul este supus respectării constrângerilor prevăzute în Convenție însăși și în caz de nerespectare a metodelor și timpilor de execuție, Municipalitatea poate revoca concesiunile acordate inițial. Din acest motiv, cumpărătorul, care ar trebui să plătească un preț avantajos, deoarece este o locuință publică (deși cu un acord), nu poate pretinde nerespectarea acordurilor, care vizează doar constructorul și municipalitatea, dar, în mod evident, poate solicita deteriora.