Expertul nostru, avocatul Stefano Gorla ([email protected]) răspunde la întrebările cititorilor despre casă
Întrebare de la Dario : Dețin un apartament care este deținut în comun de soția mea în proporție de 50% și am dori să-l închiriez. Proprietatea este situată în Anagni (FR) și, întrucât această municipalitate este clasificată ca locuință de înaltă tensiune în raport cu ultima rezoluție CIPE din 2004, am dori să o închiriez la o taxă convenită pentru a profita de avantajele fiscale recente cu cuponul uscat.(Irpef la 10-15% din valoarea contractului, fără timbre și taxe de înregistrare etc.). Cu toate acestea, municipalitatea nu a aderat la niciun acord teritorial de închiriere la o rată convenită, dar știam că putem semna în continuare această formă de contract luând ca referință acordurile semnate „în cea mai apropiată comunitate demografică omogenă” chiar și în afara regiunii (Decretul interministerial 14). / 07/2004). Am reușit să găsesc acordurile comunelor învecinate Valmontone și Lariano (cu mai puțini locuitori), Frosinone (cu aproximativ dublul locuitorilor), Frascati și Gaeta cu aproximativ același număr de populație rezidentă. Municipalitățile învecinate care au aproximativ același număr de locuitori ca Anagni (21.000), precum Alatri-Ferentino-Colleferro-Sora-Veroli, nu au semnat încă acordurile teritoriale.Credeți că mă pot referi la acordurile unui municipiu mai mic (cum ar fi Valmontone, care este mai ieftin) sau Frascati (care are mai mult sau mai puțin același număr de locuitori, dar este mai îndepărtat decât Valmontone)? Aș dori părerea dvs. cu privire la acest lucru, mai presus de toate aș dori să găsesc un acord teritorial pentru chiriile convenite mai potrivit cazului meu și care să mă protejeze de orice dispută a Agenției pentru venituri.
Răspuns: Nerespectarea acordurilor în municipalitățile implicate în contractele de leasing la o rată convenită face incertă identificarea regulilor aplicabile la nivel operațional. În orice caz, va reveni celor care contestă (inclusiv Administrația Fiscală) trimiterea la un acord în loc de altul să furnizeze dovada presupusei încălcări de către proprietarul contribuabilului. Cu toate acestea, la alegere, este recomandabil să se respecte condițiile de omogenitate și proximitate identificate prin Decretul interministerial, care trebuie să coexiste. Prin urmare, este mai bine să evităm referirea la acordurile semnate de o municipalitate mai mică, preferând în schimb acordurile stipulate de cea mai apropiată comunitate omogenă din punct de vedere demografic .
Întrebare de la Egidio V.: Este posibil să confiscăm uzufructul asupra unei proprietăți?
Răspuns : În conformitate cu art. 555 din Codul de procedură civilă, executarea silită poate avea ca obiect, pe lângă active, și drepturi imobiliare care afectează propriile active. Prin urmare, jurisprudența a admis sechestrarea uzufructului unei proprietăți (sub rezerva limitărilor privind prima locuință pentru Equitalia), observând că nu există interzicerea transferului, așa cum este cazul drepturilor strict personale de utilizare și ședere. Trebuie menționat, totuși, că mențiunea menționată este destinată să devină ineficientă la sfârșitul uzufructului, adică, de obicei, la moartea uzufructuarului pus în aplicare, atunci când activul revine la disponibilitatea deplină a proprietarului gol. Potrivit jurisprudenței, de fapt, creditorul care confiscă uzucapiunea nu poate pretinde împărțirea proprietății cu privire la proprietarul gol, așa cum se întâmplă în schimb atunci când proprietățile sunt sechestrate în coproprietate.
Întrebare de Antonella D.: Acum aproximativ 5 ani am cumpărat o proprietate în Catania, în care am locuit până acum câteva luni și în care locuiesc în prezent. Acum locuiesc permanent în afara orașului și doresc să închiriez proprietatea. Am făcut deja aranjamente cu un chiriaș care nu intenționează să transfere reședința la proprietate. Cu ce mă confrunt, în ceea ce privește impozitul și plata, dacă îmi păstrez reședința la proprietate?
Răspuns : Pentru a profita de reducerile la prima locuințăeste suficient să mutați reședința în municipalitate - deci și într-o altă casă situată acolo - în care proprietatea este situată în termen de 18 luni, din care este clar că nu există nicio incompatibilitate cu închirierea bunului cumpărat, mai ales dacă chiriașul nu la rândul său intenționează să-și mute reședința acolo. Cazul deducerilor cheltuielilor cu dobânzile la ipotecă este diferit, ceea ce presupune ocuparea efectivă a proprietății de către proprietar și care, prin urmare, în cazul unui contract de închiriere este destinat să dispară.