Într-un condominiu, cine trebuie să decidă ce companie să aleagă pentru curățarea scărilor și a curții? Și compensația, diferitele activități de desfășurat și numărul de ori?
- Avocata Roberta Negri, profesor la cursurile ANACI (Asociația Națională a Administratorilor de Condominii și Imobiliare), biroul din Milano, [email protected], răspunde
Alegerea încredințării serviciului de curățenie revine ansamblului de condominii . Participanții la adunare sunt condominii care dețin proprietățile. Arta. 10 din Legea nr. 392/1978 recunoaște chiriașului dreptul de a interveni numai la ședințele de condominiu privind rezoluțiile referitoare la încălzire și aer condiționat . Reforma recentă în domeniul condominiului contează L. 220/2012, în special art. 1136 din codul civil, nu extindea chiriașului posibilitatea de a fi inclus printre subiecții îndreptățiți să fie chemați la ședință pentru alte cazuri.
Trecând la fondul rezoluției adunării acționarilor privind alegerea companiei de curățenie, trebuie remarcat faptul că această rezoluție este obligatorie pentru toate condominii . Aceasta înseamnă că, cu excepția cazului în care se convine altfel, toți coproprietarii vor fi obligați să participe la costuri. Distribuirea cheltuielilor aferente trebuie efectuată pe baza criteriului proporțional al înălțimii de la solul fiecărui etaj sau porțiune de etaj la care sunt utilizate scările, în aplicarea analogă a art. 1124 din codul civil (în conformitate cu Cass, secțiunea II, nr. 432, 12.01.2007). Acțiunea datorată va fi apoi solicitată locatarului în conformitate cu contractul dintre părți.
Odată ce compania a acceptat cesiunea, aceasta se află în contextul unui contract de licitație în temeiul art. 1655 din codul civil sau contractul prin care o parte își asumă, cu organizarea mijloacelor necesare și cu gestionarea pe propria răspundere, finalizarea unei lucrări sau a unui serviciu pentru contraprestație în bani. Compania este de acord să efectueze curățarea scărilor organizând lucrarea pe propria răspundere și solicitând în schimb o sumă de bani . Pentru acest tip de contract , formularul scris nu este necesar, dar este o idee bună să aveți o ofertă de la companie și să o semnați pentru acceptare. Se obișnuiește ca, înainte de ședință, companiile să furnizeze condominiilor sau administratorului estimări care să indice serviciul oferit. Condițiile serviciului pot fi stabilite oral sau se face trimitere la rezoluția adunării care atribuie cesiunea sau la deviz. În orice caz, este important pentru condominiu să se constate seriozitatea și fiabilitatea companiei . În acest sens, chiar dacă nu este cerut de lege, este util să solicitați periodic DURC companiei (document unic de regularitate a contribuțiilor), aceasta este o certificare care certifică regularitatea poziției de securitate socială a companiei față de angajații săi .
În acest sens, este necesar să se precizeze că ansamblul nu poate rezolva schimbarea curățării scărilor dintre condominii, deoarece o astfel de rezoluție ar fi nulă sau nulă (în conformitate cu Cass. Civ. N. 16485 din 22.11.2002) . O posibilă rezoluție în acest sens ar fi, de asemenea, contrară principiilor constituționale (în conformitate cu art. 23 din Constituție); în caz de accidente, răspunderea civilă relativă ar cădea asupra condominiilor, iar cea penală ar fi atribuită administratorului.