Conținut procesat
- Propunerea de cumpărare
- Contractul preliminar sau de compromis
- Stenograma preliminară
- Verificările care trebuie efectuate în etapa preliminară
Propunerea de cumpărare și contractul preliminar sunt doi termeni pe care îi auzi foarte des când vorbești despre o vânzare imobiliară. Dar ce sunt acestea? Ce efecte are unul și ce altul?
Propunerea de cumpărare
Propunerea de cumpărare este tehnic declarația făcută de cumpărător că dorește să cumpere o anumită proprietate la un anumit preț. De obicei, declarația se face pe baza unui formular pre-tipărit furnizat de agenția imobiliară pe care o contactați. Propunerea de cumpărare este însoțită în mod normal de plata unei sume de bani sub formă de depozit, care este blocată pe toată durata de valabilitate a propunerii. Principala diferență între o propunere de cumpărare și o propunere preliminară este că prima conține angajamente obligatorii pentru cumpărător, dar nu și pentru vânzător. Deși cumpărătorul a achitat depozitul, vânzătorul este liber să evalueze alte propuneri între timp. Numai atunci când propunerea de cumpărare este acceptată de vânzător devine un contract preliminar de vânzare.
Contractul preliminar sau de compromis
De asemenea, menționat compromisul, vânzarea preliminară este contractul prin care părțile, vânzătorul și cumpărătorul se angajează să încheie vânzarea, indicând orele și metodele. Prealabil, spre deosebire de propunerea de cumpărare (până când vânzătorul o acceptă), leagă, prin urmare, ambele părți. Prin urmare, contractul preliminar este un contract real care obligă ambele părți să semneze contractul definitiv. Când propunerea cumpărătorului este acceptată de către vânzător, cu semnătura acestuia din urmă se încheie vânzarea preliminară, care va avea clauzele indicate în textul pre-tipărit al propunerii de cumpărare. Pentru a satisface diferitele nevoi ale părților, se poate semna un nou preliminar, mai specific și mai articulat, care înlocuiește formularul pre-tipărit.De exemplu, acest lucru se întâmplă atunci când, după semnarea propunerii, vânzătorul își dă seama că casa de vânzare nu are sisteme interne conform legii. În acest caz este stipulat un compromis cu conținut diferit de propunerea de cumpărare.
În orice caz, preliminarul trebuie să indice o serie de elemente principale ale vânzării, cum ar fi:
- prețul și casa de cumpărat
- adresa și o descriere precisă (etaje, camere etc.) cu datele din Registrul funciar
- data la care va fi încheiat contractul definitiv.
Semnarea acordului preliminar este, de asemenea, însoțită în mod normal de plata unei anumite sume de bani sub formă de „depozit” care, însă, spre deosebire de propunerea de cumpărare angajează imediat ambele părți. Este întotdeauna de preferat să scoți un preludiu. Cu toate acestea, dacă trebuie să semnați o propunere de achiziție, este recomandabil să setați o durată cât mai scurtă și să plătiți un depozit minim.
Stenograma preliminară
În ciuda semnării acordului preliminar, se poate întâmpla ca vânzătorul să vândă aceeași proprietate altor persoane sau să stabilească drepturi reale de bucurie asupra acesteia (de exemplu, un uzufruct) sau să înregistreze ipoteci. Pentru a evita aceste situații neplăcute pentru cumpărător, preliminarul este garantat cu transcrierea sa în Registrele imobiliare. Transcrierea este valabilă ca o rezervare reală a cumpărării proprietății. Nu mai este doar un acord privat între cumpărător și vânzător, dar este legal valabil pentru oricine, iar vânzătorul, prin urmare, nu va putea vinde proprietatea altcuiva, nici nu va acorda o ipotecă asupra proprietății și nici nu va constitui o servitute pasivă. sau orice alt drept prejudiciabil pentru cumpărător. Din momentul transcrierii contractului preliminar,proprietatea este „rezervată” viitorului cumpărător și orice transcriere sau înregistrare nu ar avea niciun efect asupra acestuia. Transcrierea trebuie efectuată de notarul care a primit sau autentificat contractul preliminar în termen de 30 de zile de la semnarea contractului. Transcrierea preliminară implică unele costuri suplimentare. În special, pe lângă taxa de înregistrare, trebuie să se achite și taxa fixă de înregistrare (200 euro), taxele fixe de înregistrare (35 euro), evident împreună cu taxa notarială.În special, pe lângă taxa de înregistrare, trebuie să se achite și taxa fixă de înregistrare (200 euro), taxele fixe de înregistrare (35 euro), evident împreună cu taxa notarială.În special, pe lângă taxa de înregistrare, trebuie să se achite și taxa fixă de înregistrare (200 euro), taxele fixe de înregistrare (35 euro), evident împreună cu taxa notarială.
Verificările care trebuie efectuate în etapa preliminară
Deja la momentul semnării contractului preliminar, este recomandabil ca cumpărătorul să efectueze o serie de verificări asupra proprietății. Prima verificare care trebuie făcută este să se constate că vânzătorul promițător care semnează vânzarea preliminară este proprietarul real. În acest caz, este necesar un sondaj special la Registrul imobiliar, care este mereu actualizat și în ceea ce privește vânzările, ipotecile, executările silită etc. referitoare la o proprietate. De asemenea, este important să verificați regularitatea construcției casei, deci dacă a fost construită cu un permis de construcție regulat, dacă există cereri de amnistie în așteptare, dacă este utilizabilă și multe altele. Dacă cumpărați un apartament într-un condominiu,De asemenea, este recomandabil deja, în momentul stipulării vânzării preliminare, să citiți reglementările condominiului și să verificați dacă există rezoluții ale adunării condominiului referitoare la lucrări de administrare extraordinare și, mai presus de toate, cheltuielile de condominiu neplătite încă de către vânzător.
Următoarele verificări care trebuie făcute deja în momentul pregătirii preliminare sunt:
- verificări referitoare la regimul de proprietate al părților
- verificări privind conformitatea sistemelor (electrice, hidraulice, de încălzire etc.) cu standardele de siguranță
- verificarea conformității cu reglementările care prescriu metode specifice de construcție (de exemplu, reglementările antisismice)
- verificări cu privire la orice restricții de planificare urbană impuse terenului (de exemplu terenuri supuse planului de implementare urbană sau reglementate de acorduri specifice de planificare urbană)
- verifică orice constrângeri ale peisajului cultural sau de mediu asupra proprietăților
- verificări cu privire la orice preluări convenționale sau legale.
Dacă, după ce a semnat acordul preliminar, una dintre părți refuză fără motiv să continue vânzarea, cealaltă o poate cere judecătorului prin intentarea unui proces. Aceasta este execuția specifică prevăzută de art. 2932 din codul civil. Hotărârea Curții face ca acest „preliminar” preliminar: proprietatea să treacă cumpărătorului care trebuie să plătească prețul convenit. Ca alternativă la execuția specifică, partea „neîndeplinită” poate solicita, din nou judecătorului, rezilierea contractului, precum și despăgubiri pentru prejudiciul suferit.