Conținut procesat
- ÎNDEPLINIRILE ADMINISTRATORULUI CONDOMINIULUI: PROTECȚIA 360 ° A CONDOMINIULUI
- Când ești angajator
- Către părțile implicite
- RĂSPUNDEREA CIVILĂ ȘI CRIMINALĂ A ADMINISTRATORULUI DE CONDOMINIU
- Remunerația administratorului
- Revocarea și încetarea mandatului
Odată cu intrarea în vigoare, la 18 iunie 2013, a legii privind reforma condominiului(n.220 din 11/12/2012), cerințele pentru a deveni director și sarcinile pe care trebuie să le îndeplinească sunt mai complexe, semn că ne îndreptăm spre o mai mare profesionalizare a ceea ce trebuie luat în considerare în toate privințele unui loc de muncă . De asemenea, reglementate de Codul civil: articolele referitoare la condominii sunt cele cuprinse între 1117 și 1139. În special, 1129, 1130 și 1131 se concentrează pe figura administratorului, legată de participanții la adunare printr-o legătură de reprezentare. Aceasta înseamnă că el poate acționa în justiție atât împotriva proprietarilor, cât și împotriva terților. Și, în același mod, poate fi acționat în judecată pentru orice acțiune privind părțile comune ale clădirii pe care o administrează.
- Programarea este obligatorie în clădirile cu mai mult de 8 apartamente
- Are răspundere civilă și penală față de condominiu.
- Niciun registru profesional, ci asociații sindicale.
Administratorul, pentru care nu există încă un registru profesional, este legat de condominiu printr-o relație de mandat: acționează în interesul exclusiv al condominiei în sine și garantează gestionarea părților comune ale clădirii. Numirea sa este obligatorie atunci când există mai mult de 8 condominii; adunarea condominiului este chemată să delibereze, cu un număr de voturi care trebuie să reprezinte majoritatea celor prezenți și cel puțin jumătate (sau 500 miimi) din întreaga valoare a clădirii. Cesiunea are o durată de 12 luni, iar al doilea an, cu excepția cazului în care revocarea este rezolvată, este reînnoit automat. La sfârșitul perioadei de doi ani, contractul de muncă dintre părți este considerat reziliat și avizul favorabil exprimat de adunare va trebui să continue. Dacă adunarea nu reușește să aleagă administratorul,fiecare condominiu individual (sau administratorul demisionar) are dreptul de a face apel la autoritatea judiciară, care va face apoi numirea.
Absolvent și actualizat În plus față de cerințele obișnuite stabilite de lege, administratorul condominiului trebuie să dețină o diplomă de școală secundară și este obligat să urmeze cursuri periodice de formare.
Decretul legislativ 81/2008 Cunoscut și sub denumirea de „Text consolidat privind sănătatea și siguranța la locul de muncă”, acesta a intrat în vigoare la 15/5/2008 (și a fost corectat cu Decretul legislativ nr. 106 din 3 august 2009, precum și prin ulterior ulterior decrete). Rămâne prima referință în Italia în ceea ce privește siguranța la locul de muncă: conține informații pentru companii, angajatori și lucrători cu privire la ceea ce este esențial și obligatoriu să se refere la prevenire, protecția sănătății fizice și mentale în fiecare mediu de lucru. Și, de asemenea, în ceea ce privește evaluarea riscurilor și supravegherea sănătății, primul ajutor și stingerea incendiilor.
Art. 1129 din Codul civil Este specific pentru „Numirea, revocarea și obligațiile administratorului”.
Art. 1710 din Codul civil (Diligența agentului): „Agentului (administratorului) i se cere să facă cunoscut principalului (condominiu) circumstanțele care ar fi putut să apară care pot determina revocarea sau modificarea mandatului”.
ÎNDEPLINIRILE ADMINISTRATORULUI CONDOMINIULUI: PROTECȚIA 360 ° A CONDOMINIULUI
Pe lângă asigurarea utilizării serviciilor comune și permiterea bucurării acestora, în egală măsură cu toate condominiile, administratorul are o serie de îndatoriri pe care nu le poate evita. În primul rând, el trebuie să îndeplinească hotărârile votate de adunare și să convoace în fiecare an una ad-hoc pentru aprobarea raportului de condominiu. În plus, este necesar să colecteze contribuțiile și să suporte cheltuielile pentru întreținerea obișnuită a părților comune; să aibă grijă de păstrarea registrului de condominiu (care conține detaliile personale ale proprietarilor individuali și ale deținătorilor de drepturi reale și drepturi personale de bucurie), de păstrarea registrului procesului-verbal al ședințelor, registrului de numire și revocare a administratorului și registru contabil; păstrează documentația și furnizează, condominiu care o solicită,starea plăților pentru cheltuielile de condominiu și orice litigii în curs; întocmește raportul anual de gestionare a condominiului și cheamă adunarea pentru a-l aproba în termen de 180 de zile.
În cazul în care adunarea condominiului deliberează în favoarea acestuia, administratorului i se cere să activeze un site web al condominiului, care permite tuturor celor îndreptățiți să consulte și să descarce în format digital rezoluțiile votate de adunare. Costurile pentru construcția și gestionarea site-ului web sunt întotdeauna suportate de condominii.
Printre atribuțiile administratorului, conform prevederilor precise ale legii, există și supravegherea riscurilor de modificare a calității apei. În special în clădirile mai vechi, de fapt, prezența conductelor vechi de fier și a rezervoarelor de depozitare poate modifica calitatea apei și poate afecta sănătatea condominiilor.
Administratorul are obligația de a deschide un cont curent, poștal sau bancar prin care trec sumele primite de la condominii sau terți, inclusiv cele plătite în numele condominiului. Conform legii reformei, fiecare condominiu, prin intermediul administratorului (care nu poate refuza niciodată), are dreptul să acceseze contul , să verifice gestiunea contabilă și, dacă este solicitat, să imprime extrasul de cont periodic pe cheltuiala sa. , astfel încât să verifice elementele de cheltuieli și să verifice munca administratorului .
Când ești angajator
Dacă angajații (portar, îngrijitor, grădinar etc.) lucrează într-un condominiu, administratorul își asumă rolul de angajator și este obligat să aplice prevederile Decretului legislativ 81/2008, în ceea ce privește sănătatea și securitatea. la munca. Când, pe de altă parte, condominiu este clientul unui contract, de exemplu pentru intervenții structurale asupra clădirii, administratorul se poate baza pe un manager de proiect, care îl scutește de responsabilitățile civile și chiar penale. Cu toate acestea, administratorul trebuie să supravegheze întotdeauna lucrările și să verifice în mod constant activitatea managerului.
În cazul în care un condominiu nu plătește cheltuielile, administratorul are la dispoziție 6 luni , începând cu închiderea anuală a afacerii, pentru a lua măsuri împotriva acestuia și, fără ca adunarea să o autorizeze, poate obține o ordonanță executivă imediată. În timp ce așteaptă ca judecătorul să-și exprime opinia, cheltuielile sunt „acoperite” de celelalte condominii , împărțite procentual la miimi, recalculate cu excluderea condominiei implicite. Mai mult, administratorul este obligat să transmită condominiilor în stare bună numele și suma datoriei celor care nu au plătit și poate, dacă restanțele continuă mai mult de un semestru, să interzică utilizarea serviciilor comune.susceptibil de a se bucura separat (cum ar fi încălzirea centrală, apa sau liftul) de condominiu implicit. Interdicția nu trebuie însă să aducă atingere dreptului la protecția sănătății , prevăzut de art. 32 din Constituție. În cele din urmă, administratorul, cu votul unanim al adunării, poate înființa un fond de numerar la care contribuie toate condominiile și din care poate extrage bani în caz de restanțe.
După cum este descris de art. 1710 din Codul civil, administratorului i se cere să execute mandatul „cu diligența unui bun tată de familie”: în caz de administrare defectuoasă, fapte ilegale săvârșite în exercitarea funcției sale sau neglijență, este răspunzător civil față de condominii. și terțe părți, deși nu este răspunzătoare pentru nici un prejudiciu cauzat de condominii care utilizează un bun comun, cu condiția ca reglementarea condominiului să nu exprime altfel. Dacă un accident este cauzat, de exemplu, de lipsa de întreținere a scărilor sau a liftului, administratorul este întotdeauna răspunzător pentru acesta, care este răspunzător civil chiar și în cazul în care nu se pune în aplicare o rezoluție a adunării sau în cazul în care, fără avizul condominiilor , decide să efectueze lucrări la clădire. Cu toate acestea, în ceea ce privește responsabilitatea penală,sistemul juridic italian nu prevede o cifră specifică a infracțiunilor pentru administratorul condominiului, dar acest lucru nu exclude faptul că acesta poate fi urmărit penal pentru unele infracțiuni. Cele mai frecvente sunt insultele, defăimarea sau încălcarea vieții private. Chiar și deturnarea sau falsificarea bugetului pentru condominiu poate duce la condamnarea administratorului care, în prezența angajaților din condominiu, este calificat ca angajator și, în consecință, este obligat să aplice toate regulile prevăzute de legislația de prevenire a accidentelor. . Fără a uita neglijența referitoare la bunurile comune, care poate fi urmărită penal într-un context civil, dar care poate avea consecințe penale.Cele mai frecvente sunt insultele, defăimarea sau încălcarea vieții private. Chiar și deturnarea sau falsificarea bugetului pentru condominiu poate duce la condamnarea administratorului care, în prezența angajaților din condominiu, este calificat ca angajator și, în consecință, este obligat să aplice toate regulile prevăzute de legislația de prevenire a accidentelor. . Fără a uita neglijența referitoare la bunurile comune, care poate fi urmărită penal într-un context civil, dar care poate avea consecințe penale.Cele mai frecvente sunt insultele, defăimarea sau încălcarea vieții private. Chiar și deturnarea sau falsificarea bugetului pentru condominiu poate duce la condamnarea administratorului care, în prezența angajaților din condominiu, este calificat ca angajator și, în consecință, este obligat să aplice toate regulile prevăzute de legislația de prevenire a accidentelor. . Fără a uita neglijența referitoare la bunurile comune, care poate fi urmărită penal într-un context civil, dar care poate avea consecințe penale.este obligat să aplice toate regulile prevăzute de legislația de prevenire a accidentelor. Fără a uita neglijența referitoare la bunurile comune, care poate fi urmărită penal într-un context civil, dar care poate avea consecințe penale.este obligat să aplice toate regulile prevăzute de legislația de prevenire a accidentelor. Fără a uita neglijența referitoare la bunurile comune, care poate fi urmărită penal într-un context civil, dar care poate avea consecințe penale.
Legea de reformă din 2013 prevedea că adunarea condominiului, dacă consideră oportun, poate refuza numirea administratorului dacă acesta nu prezintă o poliță de asigurare individuală pentru răspundere civilă, care se aplică tuturor actelor desfășurate în exercitarea mandatului său. Astfel, deși legea nu o obligă, fără asigurare administratorul nu își poate începe activitatea sau, în funcție de circumstanțe, poate fi revocat. Arta. 1129, în plus, specifică modul în care directorul însuși este obligat să ajusteze limitele politicii, dacă pe durata mandatului adunarea acționarilor deliberează intervenții extraordinare. Ajustarea făcută la începutul lucrărilor nu trebuie să fie mai mică decât suma aprobată a cheltuielilor. În plus,dacă directorul este acoperit de o asigurare generală de despăgubire profesională, pentru întreaga activitate desfășurată de acesta, „această poliță trebuie integrată cu o declarație a companiei de asigurări, care garantează condițiile prevăzute în perioada anterioară pentru condominiul specific ". Administratorul plătește politica, cu excepția cazului în care adunarea decide să împartă cheltuiala între condominii.
La intrarea în condominiu sau în locul de uz comun mai mare, accesibil și terților, trebuie să fie afișate informațiile generale, adresa și datele de contact, inclusiv numerele de telefon, ale administratorului.
Remunerația administratorului
După cum prevede art. 1129 din Codul civil, în absența unui tarif de referință, la acceptarea numirii sau reînnoirii, directorul trebuie să precizeze „analitic, sub sancțiunea nulității numirii în sine”, remunerația pentru activitatea desfășurată. Suma, la care trebuie adăugat TVA, trebuie să includă toate cheltuielile, de la formare profesională la papetărie și variază de obicei în funcție de numărul de apartamente din clădire.
Revocarea și încetarea mandatului
Administratorul poate fi revocat oricând de către adunarea condominiului, cu aceeași majoritate necesară pentru numire. Fără o „cauză justă”, directorul eliberat din funcție poate solicita taxa convenită și, în unele cazuri, despăgubiri pentru daune. Cu motiv justificat, însă, revocarea poate fi dispusă și de autoritatea judiciară, la cererea unui singur condominiu. Administratorul, printre altele, poate fi revocat dacă:
- nu notifică adunării nicio citație care depășește competența sa
- nu cheamă adunarea pentru aprobarea raportului de condominiu
- nu îndeplinește rezoluțiile votate de adunare
- nu convoacă adunarea pentru revocarea sau numirea succesorului său
- nu deschide contul curent de condominiu
- omite executarea unei decizii a judecătorului sau a autorității
- administrativ.