Conținut procesat
- Ascensor: siguranță pentru toată lumea
- Uzufruct și goala proprietate
- Cazul foștilor soți
- Înainte de cumpărare, verificați ce a fost deja aprobat
Gestionarea unui condominiu implică două tipuri diferite de cheltuieli: cele obișnuite se referă la întreținerea regulată a serviciilor comune, cum ar fi liftul și scările. Pentru aprobarea lor, la prima apelare, este necesar votul favorabil al jumătății participanților la ședință, reprezentând jumătate din valoarea clădirii; în a doua apelare, da de 1/3 din proprietari și 1/3 din valoarea clădirii este suficient. Cheltuielile extraordinare, pe de altă parte, includ toate cele care decurg din intervenții excepționale, cum ar fi renovarea acoperișului sau înlocuirea cazanului. În principiu, majoritățile necesare pentru aprobarea acestor cheltuieli variază în funcție de mărimea economică a întreținerii.
Pentru intervenții extraordinare, în general, adunarea în a doua convocare poate delibera cu o majoritate de 1/3 din condominii care reprezintă cel puțin 1/3 din valoarea a mia a clădirii. Pentru cele mai scumpe (și semnificative) lucrări, adunarea trebuie să delibereze întotdeauna cu majoritatea celor prezenți, ceea ce reprezintă cel puțin jumătate din valoarea a mia de condominiu. Cheltuielile extraordinare pot include, de asemenea, inovații, adică acele intervenții care vizează inovarea lucrurilor comune: pentru aprobarea lor, sunt necesari majoritatea celor prezenți la adunare (jumătate plus unu), reprezentând cel puțin 2/3 din valoarea constructii. Regulile de repartizare a cheltuielilor sunt cuprinse în regulamentul contractual de condominiu și, numai în absența acestuia, se face trimitere la Codul civil. În special,conform articolului 1123, cheltuielile pentru conservarea și bucurarea părților comune, pentru inovațiile aprobate cu majoritate și pentru serviciile în interes comun trebuie împărțite proporțional cu valoarea proprietății fiecărui condominiu; pe de altă parte, în cazul lucrurilor destinate să servească condominii într-o măsură diferită, cheltuielile sunt împărțite proporțional cu utilizarea pe care fiecare o poate face din ele.
Pentru cheltuielile extraordinare, inclusiv cele pentru intervenții „excepționale”, majoritățile necesare întâlnirii se modifică în funcție de entitatea economică a tipului de întreținere.
Cheltuielile extraordinare creează cele mai mari probleme pentru administratorii de condominii; de exemplu, cele referitoare la ascensor sau alte părți comune utilizate în mod diferit de către condominii individuale. Dar nu numai. Chiar și în cazul vânzării unei proprietăți, cheltuielile extraordinare pot crea confuzie: noul proprietar ar putea să se plătească pentru intervențiile aprobate înainte ca vânzarea să aibă succes. Sau din nou: cine are dreptul să plătească între uzufructuar și proprietarul gol? Și între divorțați? Sa vedem.
Ascensor: siguranță pentru toată lumea
Este deținut de toate condominiile numai dacă a fost instalat în timpul construcției clădirii. Dacă, pe de altă parte, a fost creată ulterior, proprietatea și cheltuielile aferente sunt datorate numai celor care au adăugat-o și o folosesc. Acestea fiind spuse, în ceea ce privește cheltuielile ordinare și extraordinare, în absența diferitelor prevederi ale reglementărilor contractuale ale condominiului, acestea trebuie împărțite între condominii, jumătate în funcție de înălțimea etajului unității imobiliare deservite de lift și pentru cealaltă jumătate bazată pe valoarea fiecărui apartament în comparație cu valoarea totală a condominiului. Dacă, pe de altă parte, este necesar să se efectueze lucrări pentru adaptarea sistemului la reglementările de siguranță, toate condominiile trebuie să contribuie,chiar și cei care locuiesc la parter sau proprietarii de magazine care nu folosesc liftul, întrucât toată lumea va beneficia de această intervenție, deoarece contribuie la creșterea valorii comerciale a clădirii.
Uzufruct și goala proprietate
Relațiile dintre uzufructuar (care se bucură de un bun a cărui proprietate aparține altei persoane) și proprietarul gol (care deține dreptul de proprietate asupra bunului, dar nu are dreptul să se bucure de el) sunt reglementate de Codul civil. Uzufructuarul poate participa la ședințele de condominiu și își poate exprima votul, dar numai pentru chestiuni de administrare obișnuită și bucurarea lucrurilor și serviciilor comune. Cu toate acestea, pentru inovații, reconstrucții și întreținere extraordinară, numai proprietarul gol poate decide, cu excepția cazului în care acesta refuză să efectueze reparațiile proprietății plasate pe cheltuiala sa sau întârzie executarea acesteia fără un motiv justificat. În acest caz specific, uzufructuarul are dreptul să voteze și să efectueze intervențiile pe cheltuiala sa și să solicite rambursarea proprietarului gol.Discursul nu se modifică pentru distribuirea costurilor de administrare: uzufructuarul plătește cele obișnuite, precum întreținerea sistemului de încălzire sau reparații minore la lift, în timp ce cheltuieli extraordinare (renovarea fațadei sau înlocuirea cazanului) sunt responsabilitatea proprietarului gol. În orice caz, după reforma condominiului (care a intrat în vigoare la 18 iunie 2013), în temeiul art. 67, ultimul paragraf, Dispoziție de punere în aplicare a Codului civil, „proprietarul gol și uzufructuarul sunt răspunzători în comun pentru plata contribuțiilor datorate administrației condominiului”. Tradus înseamnă că ambii sunt obligați să plătească cheltuielile, dar numai cele suportate după 18 iunie 2013. Cu toate acestea, pentru acuzațiile anterioare, creditorul va trebui să ia represalii împotriva uzufructuarului sau a moștenitorilor săi.
Cazul foștilor soți
Pentru cei separați sau divorțați, chiar și plata cheltuielilor de condominiu este uneori un motiv de dispută.
• Curtea Supremă a stabilit că, cu excepția cazului în care cei doi convin altfel, atunci când locuința familiei este atribuită soțului neproprietar, îi revine acestuia din urmă să plătească cheltuielile ordinare, în timp ce cheltuielile extraordinare sunt plătite de soțul proprietar.
• Când cei doi foști sunt coproprietari, pe lângă cheltuielile obișnuite, soțul cesionar va trebui să plătească și orele suplimentare, proporțional cu cota sa de proprietate.
Înainte de cumpărare, verificați ce a fost deja aprobat
Uneori se întâmplă ca, după cumpărarea unui apartament, condominiu să prezinte vechiului și noului proprietar factura referitoare la intervenții extraordinare de întreținere, hotărâte înainte ca vânzarea să treacă. În acest caz, condominiu poate solicita indiferent cheltuielile de la vânzător și cumpărători, în virtutea principiului solidarității. În relațiile interne de vânzător / cumpărător, însă, noul proprietar nu va trebui să plătească costurile dacă lucrările au fost aprobate de adunare înainte de transferul dreptului de proprietate asupra proprietății.
• Nu contează dacă noile lucrări vor fi construite după vânzare și vor fi savurate doar de noii proprietari.
• Cu toate acestea, la momentul semnării contractului, părțile pot conveni diferit și pot decide că taxele pentru cheltuielile aprobate înainte de act rămân în sarcina cumpărătorului.
În colaborare cu avocatul Silvio Rezzonico, președinte național al Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242. www.fna.it