Conținut procesat
- Diferite tipuri în funcție de sarcini
- Cine plătește costurile de la încălzire la deșeuri
- Încetarea serviciului sau concedierea. Momentul și metodele
- Închiriați sau vindeți locuințe conexe
Înființarea serviciului de concierge este aprobată de adunarea condominiului. La a doua convocare, este necesar votul favorabil al majorității celor prezenți, reprezentând cel puțin 1/3 din miimi de proprietate. În acel moment, aceeași adunare delegă administratorului sarcina de a alege portarul, asumându-l cu „Acordul colectiv național pentru angajații proprietarilor de clădiri”.
Diferite tipuri în funcție de sarcini
Contractul pentru angajații proprietarilor de clădiri prevede diferite tipuri de uși, în funcție de faptul dacă își desfășoară activitatea pentru supraveghere (supraveghere atentă a clădirii în timpul programului de lucru), care sunt responsabili de custodie (angajamentul generic pentru conservare și protecția clădirii, care poate implica activări chiar și în afara programului de lucru), indiferent dacă folosesc sau nu unitatea de cazare, care au alte sarcini auxiliare și sunt implicate în curățenie sau grădinărit, de exemplu.
CARE TREBUIE
Sarcinile se pot schimba de la condominiu la condominiu, chiar dacă unele sarcini trebuie considerate universale, cum ar fi supravegherea și custodia sau recepția și distribuirea corespondenței obișnuite.
• Portarul are, de asemenea, sarcina de a raporta orice încălcare a reglementărilor condominiale, pe care trebuie să le respecte la rândul său.
• Trebuie specificat faptul că serviciul de curățenie nu face întotdeauna parte din îndatoririle obișnuite, iar condominiu le poate încredința și unor companii externe.
• În ceea ce privește cazarea, dacă contractul o impune, aceasta trebuie să fie gratuită și să aibă cel puțin două camere, dintre care una este folosită ca bucătărie.
• Camerele devin trei dacă familia îngrijitorului este formată din cel puțin patru persoane care locuiesc împreună, inclusiv portarul. Dacă, pe de altă parte, casa nu este prevăzută, este totuși necesar să se prevadă o casă de pază și toalete la care se poate accesa direct.
Cine plătește costurile de la încălzire la deșeuri
Concierge este un serviciu care privește interesul comun al tuturor condominiilor, care îl folosesc în același mod. Din acest motiv, conform art. 1123 cc, cheltuielile trebuie împărțite proporțional cu valoarea proprietăților.
• Potrivit CCNL, salariul portarilor cu cazare include, printre altele, o contribuție pentru electricitate în limita a 40 kWh pe lună și pentru apă de 120 de metri cubi pe an, inclusiv încălzirea dacă este centralizată.
• În prezența unui sistem autonom, îngrijitorului i se rambursează o sumă calculată pe baza volumului casei, pentru perioada și pentru orele de aprindere prevăzute de legislația națională.
• Întreținerea obișnuită a sistemului autonom este asigurată de portar, în timp ce întreținerea extraordinară rămâne responsabilitatea angajatorului, adică a condominiului.
• În cele din urmă, depinde de îngrijitor să plătească taxa pentru deșeuri.
Încetarea serviciului sau concedierea. Momentul și metodele
Condominiu poate decide în orice moment anularea serviciului de portar și revocarea portarului, chiar dacă nu există un motiv just pentru concediere.
• Pentru a continua, este necesar ca adunarea, la a doua apelare, să se exprime în favoarea suprimării cu majoritatea celor prezenți și cel puțin 1/3 din valoarea totală a clădirii.
• Problema devine mai complicată atunci când serviciul este prevăzut de regulamentul condominiului: în acest caz este necesar să se modifice regulamentul cu votul majorității celor care participă la adunare și cel puțin jumătate din valoarea clădirii (articolul 1136, paragraful 2 din Codul civil ).
• Odată ce serviciul este anulat, este necesară gestionarea demiterii portarului, care are loc „dintr-un motiv obiectiv justificat”. l În funcție de contractul aplicat, termenele de preaviz pot varia. Pentru art. 114 din Contractul Colectiv Național de Muncă, decizia trebuie comunicată în scris cu un avans de 12 luni: dacă portarul folosește cazare, el este obligat să o returneze la expirarea perioadei de preaviz. Acesta din urmă este redus la 6 luni dacă contractul semnat de Federproprietà-Confappi și alții a fost aplicat portarului.
• Concedierea poate fi, de asemenea, consecința comportamentului neglijent al lucrătorului (prevăzut atât în contractul colectiv, cât și în cel individual) sau a încălcărilor grave. • În aceste cazuri, urmând procedura prevăzută de art. 2 din legea nr. 108/1990, administratorul condominiului, sub rezerva autorizării adunării care deliberează cu majoritățile ordinare, comunică în scris salariatului voința de concediere, indicând înștiințarea.
• La primirea notificării, portarul are la dispoziție 15 zile pentru a cere motivele demiterii.
• La rândul său, condominiu poate răspunde în termen de 7 zile și întotdeauna în scris.
• Sentința Curții Supreme din 18 noiembrie 2000, nr. 14949, a decis ca măsura să devină efectivă numai atunci când condominiu comunică salariatului rezilierea rezoluției de întrunire.
• În cazul în care concierge nu folosește cazare, condominiul trimite - prin poștă recomandată - o notificare de 45 de zile, care se ridică la 3 luni dacă folosește o casă în interiorul clădirii.
• Un caz special este cel al decesului îngrijitorului: în următoarele trei luni, locuitorii sau subiecții aflați în grija sa pot locui în continuare în cazare.
Închiriați sau vindeți locuințe conexe
Arta. 1117 din Codul civil italian cu „Părți comune ale clădirii”, în ceea ce privește camerele folosite ca portă și adăposturi ale portarului, le definește ca „ proprietate comună ”.
• Odată cu întreruperea serviciului de concierge, cazarea care a găzduit angajatul rămâne vacantă . Pentru a evita abandonarea acestuia (și orice costuri goale pentru întreținere), dar mai ales pentru a obține un profit, condominiu poate decide să îl închirieze sau să îl vândă direct .
• Deoarece aceasta este o parte comună a clădirii, jumătate dintre cei prezenți la ședință au nevoie de votul favorabil pentru a decide cu privire la contractul de închiriere, în posesia a cel puțin 50% din miimi ale clădirii.
• Cu toate acestea, pentru vânzare este necesar votul unanim al proprietarilor de condominii . Apoi, după încheierea negocierii, profiturile vor fi împărțite în funcție de miimi de proprietate a fiecărui condominiu individual , cu excepția cazului în care proprietarii au decis altfel, de exemplu pentru împărțirea în părți egale.
În cazul în care condominiu decide să părăsească concierge, fosta lui cazare poate fi închiriată. Venitul rezultat, împărțit în miimi, se duce la declarația fiscală.
În colaborare cu avocatul Silvio Rezzonico, președinte național al Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242. www.fna.it