Conținut procesat
- Proprietatea este împărțită
- Beneficii pentru ambele părți
- Ce drept vrei să păstrezi?
- Utilizarea fructelor
- Obligațiile proprietarului
- Utilizare și acasă
- Mentenanta
- Reparații extraordinare
- Votează în adunarea condominiei
- Impozite și cheltuieli
- Beneficii
- Pretul
- Proprietatea poate fi vândută
- Puteți plăti în mai multe rate
- Cum se fac calculele corecte
- La Torino, un proiect al municipalității
Odată cu vânzarea dreptului de proprietate pură a unei proprietăți, proprietatea pură a unei proprietăți este transferată cumpărătorului fără dreptul de utilizare, în timp ce dreptul real de a se bucura (constând de fapt din mai multe aspecte, așa cum vom vedea mai târziu) rămâne în beneficiul vânzătorului. Proprietatea simplă a unui activ (cum ar fi un imobil, de exemplu) constă, prin urmare, în proprietatea „dezbrăcată” de unul sau mai multe drepturi reale de bucurie, pentru un termen prestabilit sau pentru întreaga viață a deținătorului sau a deținătorilor acestor drepturi. Între părțile stipulante (vânzător și cumpărător) se stabilește un fel de garanție care va dura în timp, cu efecte care vor avea loc în viitor. Prin urmare, este esențial ca contractul preliminar de vânzare (care este semnat înainte de cel definitiv și care ar trebui înregistrat) să ia în considerare toate cele mai mici detalii,astfel încât ambele părți să fie bine protejate.
Proprietatea este împărțită
Codul nostru civil vă permite să „împărțiți” proprietatea în două. Cu toate acestea, posibilitatea legală de a separa diferitele tipuri de drepturi reale de a se bucura de bunuri de proprietatea pură și diferitele forme posibile de vânzare sunt puțin cunoscute în Italia și, de asemenea, fac obiectul diferitelor prejudecăți.
Beneficii pentru ambele părți
Pentru cei care cumpără o proprietate cu această formulă, beneficiul constă în plata unei proprietăți la un preț mai mic decât valoarea de piață; în timp ce, pentru cei care vând, avantajul constă în a avea un venit imediat, păstrând unul sau toate drepturile de bucurie oferite.
Ce drept vrei să păstrezi?
Dreptul de utilizare lăsat vânzătorului poate fi integral sau limitat la utilizare sau locuință; pe viață sau pentru un termen contractual fixat: oricine vinde o proprietate în drept de proprietate poate rezerva pentru sine (sau pentru una sau mai multe persoane desemnate) dreptul de uzufruct, cel de utilizare sau cel de locuință. În primul caz, subiectul poate locui sau închiria proprietatea prin renunțarea la chirie, în timp ce în celelalte cazuri poate folosi sau locui doar în ea și nu poate transfera acest drept către terți: este strict personal. Vom vedea toate specificațiile mai târziu.
Drepturile reale de bucurie și, în special, cele de uzufruct, sunt legate de dreptul de proprietate asupra unui activ. Sistemul nostru juridic vă permite să separați aceste drepturi, atribuind cele de bucurie unui alt titular decât proprietarul.
Utilizarea fructelor
Uzufructul (art. 978 din Codul civil) este un drept care constă în a putea beneficia de un bun și de veniturile aferente, chiar dacă acesta rămâne proprietatea altora. Cu o limitare fundamentală: interdicția de a modifica utilizarea intenționată. De exemplu, dacă privește uzufructul unei zone, proprietarul dreptului (uzufructuarul) nu îl poate construi, la fel cum nu poate transforma ceea ce este o grădină într-o parcare. În cazul unei proprietăți, uzufructuarul are dreptul să o închirieze unor terțe părți. Cu toate acestea, prin lege, contractul de închiriere nu poate continua după 5 ani de la moartea uzufructuarului.
Obligațiile proprietarului
Uzufructuarul trebuie să restituie bunul la sfârșitul dreptului său (la expirare sau la moarte); folosiți-l cu „hărnicia unui om de familie bun”; face un inventar, cu excepția cazului în care este dispensat; asigură securitate, cu excepția cazului în care este dispensat; să facă față cheltuielilor obișnuite pentru administrarea, întreținerea și custodia activului; plătiți impozite și redevențe, chiriile funciare și alte sarcini care afectează venitul. este arta. 1004 din Codul civil pentru a prevedea ca aceste cheltuieli și taxe să fie suportate de uzufructuar.
Utilizare și acasă
Drepturile de utilizare și de ședere sunt definite, respectiv, de articolele 1021 și 1022 din Codul civil. Utilizarea constă în dreptul de a utiliza un anumit activ și, dacă prezintă interes, de a colecta veniturile (limitate la propriile nevoi și cele ale familiei). Locuința se bazează pe dreptul de a locui într-o casă în raport cu nevoile proprii și ale familiei. Constituie unul dintre drepturile de moștenire ale soțului supraviețuitor: după moartea unuia dintre soți, celălalt are dreptul să locuiască în reședința familiei (dacă este deținută de soț) și să folosească mobilierul care o mobilează pe durata vieții sale. . Ambele sunt drepturi personale, adică strict legate de titularul dreptului și, prin urmare, ca atare, netransferabile. Spre deosebire de uzufructuarul care poate închiria proprietatea de care se bucură,în caz de utilizare sau de reședință, acest lucru este interzis, sub sancțiunea pierderii dreptului. În rest, se aplică regulile pentru uzufruct.
Mentenanta
Vânzătorul este responsabil pentru costurile obișnuite de întreținere (restaurarea tencuielii, vopsirea ușilor și ferestrelor, vopsirea pereților), adică toate cheltuielile care sunt suportate în mod normal de către un chiriaș. În timp ce cumpărătorul are dreptul doar la cheltuieli extraordinare. Reforma recentă a condominiului (legea 220/2012), care a intrat în vigoare la 18 iunie 2013, stabilește totuși solidaritatea deplină între uzufructuar și proprietarul gol față de condominiu. Aceasta înseamnă că cele două cifre sunt răspunzătoare în solidar - la jumătate - pentru plata cheltuielilor de condominiu. Deci, dacă niciunul dintre voi nu plătește ceea ce este datorat, condominiu vă poate cere amândoi să achitați datoria.
Reparațiile extraordinare sunt responsabilitatea proprietarului gol. Arta. 1005 din Codul civil face o listă, dar nu este exhaustivă: „sunt cele necesare asigurării stabilității zidurilor și bolților principale, înlocuirea grinzilor, reînnoirea, în totalitate sau în parte semnificativă, a acoperișurilor, podelelor, scărilor, terasamentelor, apeductelor , ziduri de sprijin și înconjurătoare ". În practică, această definiție include acele reparații care nu sunt previzibile ca efect normal, pe termen scurt sau mediu, al utilizării și al plăcerii lucrului și constau în înlocuirea sau restaurarea părților esențiale ale structurii, al căror cost este disproporționat la venitul normal produs de lucrul în sine. Cu toate acestea, dacă devin necesare din cauza neglijenței sau a neîndeplinirii obligațiilor de întreținere obișnuită, atunci acestea sunt responsabilitatea uzufructuarului.În esență, ne reglementăm ca în dinamica proprietarului / chiriașului.
În cazul rezoluțiilor privind reparațiile în condominiu, dreptul relativ la vot în ședință aparține: uzufructuarului, în cazul reparațiilor legate de întreținerea obișnuită; proprietarului gol, în cazul lucrărilor de inovare, reconstrucție sau întreținere extraordinară.
Impozite și cheltuieli
Nu beneficiază de bunul achiziționat, proprietarul gol nu are nicio sarcină fiscală pe toată durata dreptului de utilizare rezervat vânzătorului. La achiziționarea dreptului de proprietate, cumpărătorul va fi obligat să plătească următoarele taxe:
- Taxa de înregistrare
- impozit pe ipotecă
- impozit cadastral
într-o măsură redusă în funcție de vârsta uzufructuarului, așa cum se arată în tabelul (publicat lateral) actualizat periodic de Ministerul Finanțelor pe măsură ce rata legală se modifică, care, de la începutul lunii ianuarie 2022-2023, a scăzut de la 2,5% la 1% .
Beneficii
În plus față de taxele de achiziție mai puțin oneroase, cumpărătorul poate - dacă are cerințele necesare - să profite și de subvenția „prima locuință”: permite o reducere a taxei de înregistrare de la 9 la 2% și plata impozitelor ipotecare și cadastral în măsură fixă (în prezent egal cu 50 de euro fiecare). Vânzătorul, uzufructuarul sau proprietarul dreptului de ședere, se bucură pe deplin de bunurile vândute și, prin urmare, conform legii, toate taxele fiscale legate de proprietate rămân pe cheltuiala sa: mai precis, imu și impozitul pe venitul personal.
Pretul
Valoarea dreptului de proprietate liberă depinde de durata dreptului de bucurie care este lăsat vânzătorului (tehnic: rezerva de bucurie a activului). Dacă rezerva este pe viață sau până la moartea titularului dreptului, valoarea se determină pe baza speranței de viață a acestuia. Speranța de viață este numărul așteptat (în sens statistic) de ani de viață reziduală la o anumită vârstă și nu trebuie confundat cu așa-numita „viață medie”. Speranța de viață este calculată prin analiza tabelelor de mortalitate (cunoscute și sub numele de tabele actuariale) care variază în funcție de unii factori, inclusiv de cei de mediu. Trebuie remarcat faptul că speranța de viață diferă și în funcție de sex: femeile trăiesc mai mult. Dacă vânzătorii sunt mai mulți,longevitatea generală a subiecților care conviețuiesc este puțin mai mare decât cea mai tânără dintre vânzători. Cele mai recente date oficiale sunt publicate pe site-ul Istat (www.istat.it). În principiu, valoarea reală de piață a unei proprietăți goale poate varia între 50% și 70% din valoarea comercială a proprietății aflate în deplină proprietate, chiar și atunci când vânzătorul este foarte vechi. Pentru a face o comparație cu alte situații, luați în considerare faptul că o proprietate ocupată de un chiriaș (care plătește chiria) valorează în medie cu 30% mai puțin decât valoarea acesteia.chiar și atunci când vânzătorul este foarte bătrân. Pentru a face o comparație cu alte situații, luați în considerare faptul că o proprietate ocupată de un chiriaș (care plătește chiria) valorează în medie cu 30% mai puțin decât valoarea acesteia.chiar și atunci când vânzătorul este foarte bătrân. Pentru a face o comparație cu alte situații, luați în considerare faptul că o proprietate ocupată de un chiriaș (care plătește chiria) valorează în medie cu 30% mai puțin decât valoarea acesteia.
Proprietatea poate fi vândută
Dacă ați achiziționat proprietatea pură, nu trebuie să așteptați moartea celor care o folosesc pentru revânzarea proprietății. Și puteți obține în continuare un profit cu diferența de preț: întrucât uzufructuarul a îmbătrânit între timp, se va aplica o reducere mai mică la valoarea imobiliară, pe baza tabelelor care țin cont de vârstă; ceea ce înseamnă că activul a fost reevaluat.
Cât valorează pe piață proprietatea simplă asupra unei proprietăți? În general, aproximativ 50-70% din valoarea comercială a aceleiași proprietăți în deplină proprietate.
Puteți plăti în mai multe rate
Cea mai comună formulă din Italia prevede plata prețului dreptului de proprietate simplă într-o singură soluție. Dar, în ceea ce privește proprietățile deținute integral, este posibil să se aranjeze o plată în rate. Proprietatea este transferată la un preț plătit parțial în avans și parțial cu plăți lunare definite, care pot fi indexate anual. Și că, în cazul decesului vânzătorului, vor continua să fie plătite moștenitorilor, până la scadență. Apoi, există și formula de plată cu o renta (viager), răspândită de exemplu în Franța, dar rară în Italia. Este un contract aleatoriu, deoarece prețul total nu poate fi cunoscut în avans: se plătește un depozit, se estimează un venit lunar, dar numărul de plăți depinde de cât timp supraviețuiește vânzătorul. Un pariu ”.Problema este că în Italia renta viageră este asimilată veniturilor de la angajați (articolul 50 din Decretul prezidențial 917/86) și impozitată în consecință.
Cum se fac calculele corecte
Se aplică un coeficient la o evaluare a valorii de piață a proprietății pe deplin deținute în funcție de vârsta beneficiarului efectiv (locuitor / locuitorilor) casei. Acești coeficienți sunt stabiliți periodic de Ministerul Finanțelor și se bazează pe speranța de viață statistică din Italia și pe rata legală a dobânzii în vigoare. De regulă, cu cât vânzătorul este mai în vârstă, cu atât este mai mare prețul de achiziție.
Tabelul coeficienților pentru determinarea drepturilor de uzucapiune pe viață și a anuităților (sau pensiilor) calculate la rata legală a dobânzii de 1% (anul de referință 2022-2023)
Decretul ministrului finanțelor din 12 decembrie 2013 (publicat în Monitorul Oficial nr. 292 din 13 decembrie 2013) prevede reducerea ratei legale de la 2,5% la 1% cu efect de la 1 ianuarie 2022-2023. În consecință, coeficienții referitori la dreptul de uzufruct de a fi aplicat actelor publice formate, actelor private autentificate și neautentificate prezentate pentru înregistrare, moștenirilor deschise și donațiilor făcute începând cu 1 ianuarie 2022-2023 au fost actualizate. (Decretul ministerial al economiei și finanțelor din 23 decembrie 2013 privind GU 303 din 28 decembrie 2013). Tabelul coeficienților atașat Legii consolidate privind taxa de înregistrare - Decretul prezidențial 131/1986) a fost, prin urmare, actualizat ca mai sus. Decretul stabilește, de asemenea, multiplele care urmează să fie utilizate la stabilirea bazei de impozitare pentru stabilirea anuităților și a pensiilor de 100 de ori.
Exemplu de calcul al valorii dreptului de proprietate
- Valoarea unei proprietăți deținute integral: 150.000 EUR (a)
- Rata legală actuală a dobânzii: 1% (b)
- Vârsta beneficiarului (ani împliniți): 55 ani
- Coeficient conform tabelului: 65 (c)
- Venit anual: (a) x (b) = 1.500 € (d) (sau 150.000 € x 1%)
- Valoarea uzufructului: (d) x (c) = 97.500 € (e) (sau 1.500 x 65)
- Valoarea proprietății goale: (a) - (e) = 52.500 € (sau 150.000 € - 97.500 €)
La Torino, un proiect al municipalității
Vânzarea casei în proprietate simplă poate fi un mare ajutor pentru persoanele în vârstă și persoanele în dificultate care au nevoie de lichiditate pentru a face față vieții de zi cu zi, poate de îngrijire medicală. Având în vedere acest lucru, municipalitatea din Torino lansează un proiect experimental care intenționează să ajute aceste categorii prin achiziționarea proprietăților lor cu această formulă, în condiții economice favorabile pentru ambele părți (www.comune.torino.it/).
În colaborare cu Avv. Silvio Rezzonico, președinte național al Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it