Conținut procesat
- Cumpărarea unei case pe hârtie: ce înseamnă
- Garanția
- Ce trebuie să conțină preliminarul?
- Politica de asigurare
Când vorbim despre cumpărare și vânzare, auzim adesea despre cumpărarea unei case pe hârtie, adică prin aceasta tranzacția care implică proprietăți care nu au fost încă construite și care ca atare există doar pe hârtie, în proiectul constructorului să fie clar. Dacă, pe de o parte, cumpărătorul care alege să cumpere pe hârtie poate conta pe un preț mai avantajos prin cumpărarea pe hârtie, pe de altă parte, există multe capcane în spatele acestei forme de vânzare pe care legiuitorul a încercat să o pună capăt legii. n. 122 din 2022-2023 înainte și acum cu decretul legislativ 14 din 2022-2023.
Pentru cei care decid să cumpere proprietăți în construcție începând cu 16 martie 2022-2023, au intrat în vigoare o serie de inovații menite să protejeze mai bine cumpărătorii. Consiliul Național al Notarilor a întocmit un decalog cu privire la noile protecții prevăzute pentru cei care doresc să cumpere proprietăți pe hârtie.
Cumpărarea unei case pe hârtie: ce înseamnă
Persoanele fizice care încheie un contract cu o companie de construcții care are ca rezultat transferul neimediat al unei proprietăți în construcție,pot risca să piardă avansurile achitate pentru achiziție, din cauza crizei companiei de construcții. Decretul legislativ 122/2005 prevede astfel pentru cei care cumpără o serie de protecții care fundamentează obligația producătorului de a livra cumpărătorului o garanție, care garantează rambursarea, în cazul unei crize a companiei, a tuturor sumelor plătite sau să fie plătit înainte de transferul definitiv de proprietate. Mai mult, constructorul este obligat să livreze cumpărătorului, în momentul transferului de proprietate, o poliță de asigurare cu o durată de zece ani (așa-numitul postum de zece ani) care garantează compensarea daunelor materiale și directe aduse proprietății, care rezultă din ruina totală sau defecte de construcție parțiale sau grave.
Garanția
Cu toate acestea, legiuitorul și-a dat seama că regula ar putea fi cu ușurință dezaplicată, deoarece companiile nu puteau emite garanții și, în orice caz, vând proprietățile aflate în construcție. De aici am intervenit cu Decretul legislativ nr. 14/2022-2023 „Codul crizei afacerilor” care a modificat Decretul legislativ 122/2005 și cu care integrează și pune în aplicare în totalitate garanțiile deja incluse în 2005.
Cum se schimbă protecția pentru cumpărătorii de clădiri care urmează să fie construite? Începând cu 16 martie 2022-2023 există obligația de a prevedea contractul preliminar (prin act public sau acord privat autentificat) cu intervenția notarului. Notarul va verifica și certifică corectitudinea garanției (care trebuie să se conformeze unui model ministerial) și nu va putea prevedea actul în absența unei garanții. Conform noilor reguli, garanția garantează rambursarea sumelor plătite de viitorul cumpărător chiar și în cazul în care nu se emite politica de indemnizație pe zece anipostum cu ocazia actului de vânzare Notarul se asigură că toate verificările (anchetele ipotecare) privind existența ipotecilor sau a altor constrângeri asupra proprietății ce urmează a fi construite se efectuează din momentul acordului preliminar. Mai mult, notarul este obligat să transcrie contractul preliminar în registrele imobiliare, cu efectul de a proteja cumpărătorul de riscul de ipoteci sau restricții în urma înregistrării în sine (cu condiția ca vânzarea să aibă loc în termen de trei ani). Nerespectarea obligației de a prevedea acordul preliminar cu act public sau acord privat autentificat atrage după sine nulitatea absolută a contractului din cauza lipsei de formă.Modificările se aplică tuturor contractelor (preliminare sau definitive) referitoare la clădirile rezidențiale pentru care calificarea (autorizația de construire / SCIA / DIA) a fost solicitată sau prezentată municipalității începând cu 16 martie 2022-2023.
Garanția - subliniază notarii - este efectivă până când asigurarea sau banca care a emis-o primesc o copie autentică a actului de transfer al proprietății care conține certificatul de eliberare a poliței de asigurare postum de zece ani. Până în acel moment, suma garantată de garanție poate fi cerută de viitorul cumpărător în cazul unei crize la firma de construcții, dacă viitorul cumpărător a comunicat că dorește să se retragă din contract sau dacă notarul a certificat că nu a putut primi actul. transfer din cauza eșecului emiterii politicii de zece ani postum.
Ce trebuie să conțină preliminarul?
În vânzarea preliminară a unei proprietăți pe hârtie trebuie să existe:
- indicarea problemei garanției și atestarea conformității acesteia cu modelul ministerial;
- descrierea clădirii care urmează să fie construită, cu limitele sale și a accesoriilor;
- indicarea oricăror acte de obligație, precum și existența unor ipoteci sau transcripții prejudiciabile;
- termenul convenit pentru executarea lucrărilor, prețul și condițiile de plată;
- detaliile autorizației de construire și o indicație a existenței contractanților;
- specificațiile cu caracteristicile materialelor și documentele proiectului.
Politica de asigurare
Legea prevede că, în momentul semnării contractului de cumpărare, producătorul trebuie să livreze cumpărătorului o poliță de asigurare de despăgubire de zece ani. Politica acoperă daunele materiale suferite de proprietate din cauza daunelor totale sau parțiale sau a defectelor grave de construcție ale lucrării. Contractul de vânzare trebuie să conțină o indicație a detaliilor politicii de zece ani. În cazul nerealizării poliței, notarul nu continuă să primească actul și cumpărătorul care și-a comunicat voința de retragere din contract are dreptul de a obține despăgubiri de la societatea sau banca care a emis garanția către producător.