Conținut procesat
- Legea privind părțile comune și private în condominii
- Fațada condominiului
- Terasele
- Balcoanele
- Două tipuri de balcoane
- Daune din neglijare? Când administratorul răspunde
Odată cu intrarea în vigoare a legii nr. 220/2012, fațada a fost inclusă în lista părților comune ale clădirii , menționată la articolul 1117 din Codul civil. Înainte de această dată, numeroase hotărâri pronunțate de instanțe și de Curtea Supremă au clarificat, în orice caz, natura „condominiului” fațadei, definită ca anvelopa externă a clădirii care, deși nu are o funcție portantă, reprezintă un element esențial pentru existența clădirii.
Prin urmare, fațada aparține tuturor condominiilor, care o pot folosi în egală măsură, având grijă să nu-și schimbe utilizarea intenționată sau să nu-i afecteze decorul arhitectural.
Judecătorii au clarificat, de asemenea, modul în care este posibil să se deschidă o vedere, să se plaseze plăci și semne pe fațadă, dar fiecare dintre aceste intervenții trebuie să țină cont de linia estetică, de fizionomia clădirii și de mediul în care se află fațada în sine.
Allo stesso modo, ogni condomino può, a proprie spese, appoggiarvi una canna fumaria, un impianto per l’aria condizionata o le tende per schermare il sole “sempre che non impedisca - ha chiarito il Tribunale di Milano (sentenza 1941/2013) - l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno quest’ultimo che si verifica non quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile”.
Dacă nu există nicio îndoială cu privire la natura „comună” a fațadei, este mai complex să evaluăm cui aparțin balcoanele. Și, în consecință, cine este responsabil pentru suportarea costurilor pentru întreținerea acestora. În absența răspunsurilor din Codul civil, de-a lungul anilor, jurisprudența a încercat să clarifice problema, dar dezbaterea este încă deschisă.
- Fațada este de fapt o „parte comună” și, prin urmare, este responsabilitatea tuturor proprietarilor
- Se bazează pe tipul de balcon pe care îl decideți cine trebuie să plătească costurile
- Daune datorate neglijării? Administratorul sau proprietarul răspunde
* Articolul 1117 din Codul civil prevede o listă a părților comune ale clădirii, adică acele zone sau elemente ale clădirii necesare pentru uz comun. Lista include, printre altele, terenul pe care se află clădirea, acoperișurile, curțile și fațadele, precum și toate lucrările și artefactele destinate utilizării comune, precum ascensorul sau cazanul centralizat.
Fațada condominiului
În ceea ce privește lucrările comune, majoritatea necesară deliberării lucrării în cadrul adunării variază în funcție de intervenție.
• Pentru pictarea întregii fațade (dar acest lucru se aplică și restaurării tencuielii și retușării cornișelor) este necesar un număr de voturi care reprezintă majoritatea celor prezenți și cel puțin jumătate din valoarea clădirii (500 de miimi) .
• În cazul în care intervenția este mai limitată (pictură parțială) și, mai presus de toate, are un cost redus, votul favorabil al 1/3 din condominii poate fi suficient, reprezentând cel puțin jumătate din valoarea clădirii.
• Un cvorum mai mare este necesar în cazul „inovației”, adică o intervenție care vizează utilizarea cea mai convenabilă sau cea mai înaltă eficiență a lucrurilor comune, respectând întotdeauna decorul clădirii. În acest caz, majoritatea celor prezenți vor avea nevoie de da majorității celor prezenți, reprezentând cel puțin 2/3 din valoarea întregii clădiri.
• Dacă intervenția nu se încadrează în categoria „inovațiilor subvenționate” (cum ar fi izolarea termică), atunci 500 de miimi sunt suficiente pentru ca lumina verde să funcționeze.
În rezoluțiile ședințelor, majoritatea necesară variază în funcție de intervenție
La fel ca balcoanele, pentru a determina criteriul corect pentru alocarea costurilor legate de terasă, este mai întâi necesar să se identifice tipul.
• În cazul unui acoperiș plat (care acoperă întreaga clădire), costurile de întreținere trebuie împărțite între toți proprietarii.
• Dacă, pe de altă parte, este în utilizarea exclusivă a unuia sau mai multor condominii, se aplică criteriul stabilit la articolul 1126 din Codul civil pentru a împărți costurile oricărei întrețineri, în funcție de care cei care au utilizarea exclusivă a pavajului contribuie 1/3 în costul reparațiilor sau reconstrucțiilor, în timp ce restul de 2/3 rămân în sarcina tuturor condominiilor clădirii „sau a părții din aceasta la care acoperișul plat este utilizat proporțional cu valoarea etajului sau a porțiunii fiecărui etaj”.
• Situația este complicată de terasele la nivel care acoperă parțial clădirea, acționând ca acoperiș doar pentru unele condominii. În acest caz, cheltuielile aparțin proprietarului exclusiv, cu excepția intervențiilor speciale, cum ar fi impermeabilizarea sau înlocuirea pardoselii. Apoi, costul trebuie împărțit la 1/3 pe cheltuiala celor care au utilizarea exclusivă a terasei și pentru 2/3 pe cheltuiala restului de proprietari.
Balcoanele
În Codul civil nu există nici o urmă a balcoanelor. Cui aparțin balcoanele? Sunt ele un element al fațadei (și, prin urmare, de proprietate comună) sau aparțin doar condominiului care le folosește?
• Pentru a încerca să clarifice problema, este în primul rând adecvat să se identifice tipul de balcon, caracteristicile sale structurale și modul în care acesta „se potrivește” în clădirea condominiului.
Balcoanele deasupra (adică, care ies din fațadă) sunt considerate o extensie naturală a apartamentului. În caz de întreținere, obișnuită sau extraordinară, cheltuiala relativă este, prin urmare, suportată de proprietar, cu excepția cazurilor în care lucrările privesc stucurile ornamentale sau alte elemente ale balconului care - așa cum a observat Curtea Supremă - sunt inserate în cota clădirii și ajută-l să-l facă plăcut din punct de vedere estetic. În aceste cazuri, costurile trebuie împărțite între toți proprietarii, pe baza miimi lor de proprietate. Cu toate acestea, nu este întotdeauna imediat să se evalueze ce elemente ale balconului sunt ornamentale (deci de proprietate comună), astfel încât în multe cazuri este necesară intervenția unui judecător pentru a soluționa problema.
• Balcoanele încastrate (inserate în fațadă, unde creează un fel de „adâncitură”) au o balustradă de fier sau un parapet din zidărie sau sticlă și sunt considerate elemente ale fațadei. Prin urmare, costurile pentru întreținerea lor trebuie împărțite între toți proprietarii, proporțional cu miimi de proprietate. O discuție separată merită placa, porțiunea care acționează în același timp cu pasarela balconului și ca o acoperire pentru condominiu de mai jos și care jurisprudența echivalează cu etajele interioare ale caselor. Pentru defalcarea costurilor aferente acestor elemente, se aplică, prin urmare, articolul 1125 din Codul civil: „… cheltuielile (ed) sunt suportate în părți egale de către proprietarii celor două etaje,acoperirea podelei este responsabilitatea proprietarului etajului superior, iar tencuiala, vopseaua și decorarea tavanului de către proprietarul etajului inferior ».
Din păcate, o situație foarte frecventă se referă la daunele care decurg din neglijarea fațadei, cum ar fi părțile de tencuială care ies de pe balcon și lovesc o mașină parcată sau, în cele mai grave cazuri, un trecător. Pentru a evalua cu exactitate cine este responsabil pentru daune, este necesar să se identifice cu precizie partea afectată de colaps. În cazul în care se desprinde un element decorativ al balconului sau molozul parapetului de zidărie, persoana responsabilă pentru pagube este administratorul condominiului care, conform cerințelor articolului 1130 din Codul civil, este obligat să efectueze măsurile de conservare referitoare la părți comune ale clădirii.
• În cele mai urgente cazuri, administratorul poate acționa fără a consulta adunarea condominiei, pe care va avea grijă să o actualizeze în următoarea sesiune.
• Dacă, pe de altă parte, o parte „non-exterioară” a balconului se prăbușește sau partea subiacentă a balconului proiectat cedează - numai dacă ca urmare a supraîncărcării sau a îmbătrânirii structurii - singurul proprietar al balconului este responsabil pentru pagube.
În colaborare cu Avv. Silvio Rezzonico, președinte național al Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it
Luat din Cose di Casa decembrie 2022-2023