Conținut procesat
- Simulări ipotecare online
- Ce sumă se acordă cu împrumutul?
- Rata dobânzii: fixă, variabilă și mixtă
- Toate costurile vor fi calculate
- Timpii de debursare ipotecară
- Renegociere, înlocuire și subrogare
- Plătiți datoria devreme
- Există o reducere de 19% la cheltuielile cu dobânzile
- Cele „verzi” pentru case durabile
Ipoteca este forma de finanțare bancară pe care cei mai mulți oameni folosesc pentru a cumpăra o casă. Dar, înainte de a solicita unul, este întotdeauna mai bine să vă informați cu privire la fiecare aspect, de la condițiile propuse de diferitele instituții de credit la cererea de garanții pentru acoperirea datoriei, de la timpul necesar plății sumei solicitate la cele pentru returnarea banilor, până la metodele de întoarcere. Iată ce să știți.
- Împrumutul acordat cu ipoteca are un caracter ipotecar (casa acționează ca o garanție)
- O parte din dobânzile și costurile auxiliare ale împrumutului pot fi deduse
- Există un împrumut subvenționat, rezervat celor care cumpără proprietăți ecologice
* Împrumutul este definit de articolul 1813 din Codul civil: „contractul prin care o parte livrează celeilalte o anumită sumă de bani sau alte lucruri fungibile și cealaltă se angajează să restituie cât mai multe lucruri de același fel și calitate” . La 20 mai 2022-2023, în Monitorul Oficial, Decretul legislativ 21 aprilie 2022-2023, nr. 72, redenumit „decret ipotecar”, care transpunea directiva europeană 2022-2023/17 / UE privind oferta de contracte de credit imobiliare către consumatori. În special, articolul 120 quinquies din Legea consolidată bancară modificată oferă o serie de definiții utile referitoare la contractul de împrumut, explicând, printre altele, cine este intermediarul creditului.
ipotecareeste o formă de finanțare, de obicei cu o durată cuprinsă între 5 și 30 de ani, în care un intermediar, banca, acordă un împrumut cu dobânzi, celor care doresc să cumpere o proprietate și nu au întreaga sumă solicitată de vânzător. Împrumutul se acordă utilizatorului dacă îndeplinește cerințele de garanție solicitate de instituția de credit și prevede rambursarea sumei în rate periodice (cu temporizare fixă sau variabilă) până la stingerea datoriei. Este definit ca o „ipotecă”, deoarece plata ratelor este garantată de o ipotecă asupra casei și, prin urmare, dacă clientul nu mai poate plăti, banca devine proprietarul proprietății. În ciuda garanției ipotecare, înainte de acordarea unui împrumut, instituția financiară verifică situația veniturilor persoanei care face cererea.Dacă un cuplu solicită finanțare, de exemplu, operatorii vor evalua tipul contractului de muncă al ambelor și câștigurile medii lunare. La finalizarea analizei, se obține suma plății ipotecare lunare, care nu trebuie să depășească o treime din venitul total lunar. Suma este legată de durata împrumutului: cine decide să împartă împrumutul pe câțiva ani va plăti o rată mai mare (cu dobânzi mai mici). Cei care prelungesc împrumutul vor plăti o rată lunară mai mică, dar cu dobândă mai mare.cei care decid să împartă împrumutul pe câțiva ani vor plăti o rată mai mare (cu dobânzi mai mici). Cei care prelungesc împrumutul vor plăti o rată lunară mai mică, dar cu dobândă mai mare.cei care decid să împartă împrumutul pe câțiva ani vor plăti o rată mai mare (cu dobânzi mai mici). Cei care prelungesc împrumutul vor plăti o rată lunară mai mică, dar cu dobândă mai mare.
Simulări ipotecare online
Pentru a evalua cele mai convenabile propuneri, este posibil să calculăm „dovezi” online, simulând o cerere de ipotecă ; există și site-uri specializate în comparații gratuite. În orice caz, atunci când vă deplasați prin rețea, este întotdeauna bine să citiți
cu atenție politicile site-ului înainte de a vă introduce datele.
Ce sumă se acordă cu împrumutul?
Primul pas este să faceți o programare la o bancă (mai bine să consultați mai multe), pentru a evalua condițiile oferite de fiecare pentru suma necesară.
• În majoritatea cazurilor, instituția de credit acordă 80% din valoarea proprietății care urmează să fie cumpărată (și pentru care se solicită împrumutul), chiar dacă, pentru a atrage clienți, unele bănci oferă ipoteci 100% . Dacă acceptați această ofertă, va trebui să oferiți mai multe garanții și, mai presus de toate, va trebui să vă așteptați la o creștere a ratei dobânzii.
• În orice caz, trebuie mai întâi să evaluați cu atenție rata maximă pe care sunteți dispus să o plătiți.
• Și pentru a face calculele, trebuie de asemenea avut în vedere faptul că achiziționarea unei proprietăți implică, imediat și în același timp, cheltuieli suplimentare (cum ar fi notarul, orice comision datorat agenției de brokeraj și orice restructurare). Mai mult, imediat, costurile ordinare vor fi adăugate ratei (cheltuieli de condominiu, încălzire și facturi) și posibile costuri extraordinare (gândiți-vă, de exemplu, la lucrările aprobate în condominiu pentru părțile comune ale clădirii care sunt plătite în funcție de miimi de proprietate).
Rata dobânzii: fixă, variabilă și mixtă
De câțiva ani, ratele dobânzii (așa-numita dobândă de plătit pentru ipotecă) pe care le aplică băncile au valori foarte mici. Drept urmare, mulți utilizatori au decis să opteze pentru rata fixă, care rămâne constantă pe toată durata împrumutului.
• Alternativa este rata variabilă, care urmărește fluctuațiile unui nivel de referință, de obicei o rată de piață sau de politică monetară. Alegerea ratei variabile se poate dovedi avantajoasă, dar în același timp implică riscuri legate de situația pieței imobiliare, cu suma ratelor care poate crește brusc, făcând plata lunară mai oneroasă.
• O soluție intermediară este reprezentată de rata mixtă, care trece de la fixă la variabilă, urmând anumite termene sau acele condiții indicate în contractul stipulat între părți.
• Avantajele și avantajele unuia sau altuia sunt legate de momentul istoric și de evaluările subiective ale fiecărui utilizator. Dar și la planul de amortizare (durata împrumutului).
Toate costurile vor fi calculate
În plus față de dobânzi, cine ia un împrumut trebuie să suporte și alte cheltuieli (așa-numitele taxe accesorii) care măresc costurile operațiunii.
• Pentru investigarea cazului, de exemplu, o sumă care poate ajunge la 0,5% din suma finanțată este plătită băncii. Prin urmare, instituția de credit trebuie să fie plătită și pentru evaluarea efectuată asupra proprietății de către un tehnician de încredere, pentru a stabili valoarea acesteia: prețurile variază de la 100 la 300 de euro. Apoi, sunt taxele notariale, care variază de la profesionist la profesionist.
• Notarul are un rol fundamental: pe lângă constatarea identității părților care stipulează contractul, are sarcina de a verifica dacă proprietatea este în ordine din punct de vedere urbanistic și cadastral. Mai mult, la momentul înregistrării actului, îi revine sarcina de a încasa de la cumpărător taxele care trebuie plătite statului. Mai exact, așa-numitul „impozit substitut”, care este echivalent cu 0,25% din suma plătită de bancă sau de o instituție financiară, atâta timp cât este o primă locuință. Spre deosebire, de exemplu, dacă ipoteca este contractată pentru achiziționarea unei a doua case: atunci se aplică o rată egală cu 2% din valoarea totală a împrumutului. În ambele cazuri impozitul este reținut de bancă.
• Dar asta nu este tot: cei care încheie un contract de împrumuteste obligat să încheie o asigurare pentru casă pentru incendiu și explozie, al cărei cost depinde de valoarea proprietății și de durata împrumutului. Politica protejează proprietatea de incendii, explozii și explozii și este posibil să o plătiți într-o singură soluție în momentul faptei sau să o amânați în rate lunare îmbinate cu rata creditului.
• Unele instituții pot solicita subscrierea unei polițe de asigurare de viață a clienților: pe lângă propria estimare, intermediarul (adică banca) trebuie să prezinte titularului poliței cel puțin alte două prospecte ale unei companii terțe.
Timpii de debursare ipotecară
În general, suma solicitată nu este pusă la dispoziție la semnarea contractului, ci câteva zile mai târziu. Timpul care trece între prezentarea documentației necesare și disponibilitatea efectivă a sumei solicitate variază de la bancă la bancă, dar este întotdeauna specificat în „Foaie”, furnizată de instituția de credit, care conține informații generale. Prin urmare, este necesar să întrebați la banca aleasă.
Stabilirea limitei maxime pentru fiecare tranșă de rambursare a împrumutului nu este un aspect de subestimat. De fapt, casa achiziționată este în joc, dar și calitatea vieții. Din acest motiv, orice ipoteză a ratelor trebuie luată în serios în considerare.
De-a lungul anilor, în timpul planului de amortizare, clientul poate renegocia contractul semnat cu banca, îl poate înlocui sau îl poate înlocui.
• Prin renegociere, este posibil să se solicite intermediarului (băncii) să modifice condițiile împrumutului inițial avute în vedere. De obicei, se solicită modificarea ratei dobânzii și a duratei împrumutului . În orice caz, această procedură nu trebuie să implice nicio cheltuială pentru client (deci zero comisioane).
• Pentru a ratifica noul acord, este suficient un acord privat, fără semnarea necesară a unui nou act.
• Dacă banca refuză să renegocieze, este posibil să se înlocuiască ipotecacu toate acestea, achitarea datoriei și, uneori, plata unei penalități pentru rezilierea contractului (citiți textul de mai jos „Achitați datoria în avans”). Apoi puteți încheia o nouă ipotecă cu o altă bancă care oferă condiții mai avantajoase.
• Acordul de stingere a împrumutului trebuie ratificat în fața unui notar cu act public și, pe lângă penalizare, prevede plata altor cheltuieli (investigație preliminară și evaluare) precum și anularea ipotecii vechi și înregistrarea unei noi.
• În sfârșit, există subrogarea, un mecanism care vă permite să transferați împrumutul către o altă bancă care oferă condiții mai avantajoase, fără a plăti penalitatea de stingere, costurile anchetei preliminare și cele referitoare la evaluările cadastrale.
• Această procedură a fost introdusă prin legea 40/2007, așa-numita „Legea Bersani” și solicită băncii succesoare să comunice vechii decizia clientului de a subroga împrumutul și de a furniza suma reziduală a datoriei (ratele neplătite încă ) care, în noul contract, devine capitalul plătit de banca succesoră către client. Împrumutul continuă astfel cu noua bancă, în condiții noi.
• După obținerea autorizației, noua bancă procedează la subrogare printr-un act notarial pe cheltuiala sa. Singurul cost care poate fi perceput clientului este plata taxei de înregistrare a subrogării în registrele imobiliare, egală cu 35 de euro.
Plătiți datoria devreme
În orice moment, clientul care a semnat un contract de împrumut poate decide să achite datoria cu banca înainte de termenul stabilit.
• După cum prevede Legea Bersani, dacă împrumutul a fost stipulat după 2 februarie 2007, rambursarea nu este supusă niciunei penalități. Dimpotrivă, dacă împrumutul este anterior zilei de 2 februarie 2007, se are în vedere o penalitate, al cărei cost depinde de tipul ratei dobânzii, anul în care a fost contractat împrumutul și durata împrumutului. În ceea ce privește acest ultim punct, în special, se va plăti o penalitate mai mare dacă închiderea are loc în prima jumătate a perioadei de amortizare, în timp ce nu va costa nimic pentru a achita datoria la doi ani după expirarea naturală a împrumutului.
• În mai 2007, Asociația Bancară Italiană (ABI) și asociațiile de consumatori au semnat un acord care stabilește penalitățile maxime pentru utilizatorii care decid să-și achite creditele ipotecare. Iată-le mai jos.
• Pentru contractele ipotecare cu rată variabilă:
✔ 0,50 puncte procentuale
✔ 0,20 puncte procentuale în al treilea și ultimul an de amortizare a împrumutului.
• Pentru contractele de împrumut cu rată fixă încheiate înainte de 1 ianuarie 2001:
✔ 0,50 puncte procentuale
✔ 0,20 puncte procentuale în al treilea și ultimul an de amortizare a împrumutului.
• Pentru contractele de împrumut cu rată fixă încheiate după 31 decembrie 2000:
✔ 1,90 puncte procentuale în prima jumătate a perioadei de amortizare a împrumutului
✔ 1,50 puncte procentuale în a doua jumătate a perioadei de amortizare a împrumutului
✔ 0,20 puncte procentuale în al treilea până la ultimul an al perioadei de amortizare a împrumutului.
• În cele din urmă, pentru ipotecile cu rată mixtă, au fost concepute soluții specifice care fac ca măsurile de comision să corespundă cu ipoteci cu rată fixă sau, respectiv, cu rată variabilă.
Există o reducere de 19% la cheltuielile cu dobânzile
Cei care încheie o ipotecă pentru cumpărarea primei lor locuințe, care urmează să fie folosită ca reședință principală, pot beneficia de o deducere a impozitului pe venit egală cu 19% din cheltuielile cu dobânzile și taxele auxiliare plătite. Pentru a profita de stimulentul fiscal, contribuabilul trebuie să indice în formularul 730 sumele plătite pentru cheltuielile cu dobânzile, cheltuielile și cheltuielile accesorii și „comisioanele de reevaluare dependente de clauzele de indexare”.
• După cum este specificat de Agenția pentru venituri (www.agenziaentrate.gov.it), deducerea fiscală trebuie făcută în declarația fiscală aferentă perioadei de impozitare în care a fost dobândită.
Cele „verzi” pentru case durabile
Schema pilot ipotecare eficientă din punct de vedere energetic (hypo.org) este un proiect pilot internațional, cu o durată de aproximativ doi ani, care prevede plata unei ipoteci „verzi” dedicate, cu condiții de finanțare favorabile, celor care cumpără clădiri durabile sau se confruntă cu o renovare care vizează îmbunătățirea energiei casei. În Italia, proiectul a început în iunie anul trecut, cu participarea unor instituții bancare. Pentru a cunoaște lista băncilor participante: www.rics.org/it.
În timpul planului de amortizare este posibil să se schimbe condițiile contractului de împrumut și chiar să achite datoria înainte. Dar, atenție, nu toate opțiunile oferite sunt gratuite.