Conținut procesat
- Propunerea de cumpărare
- Preludi sau compromis
- Fapta
- Depunerea prețului
Propunerea de cumpărare, acordul preliminar, compromisul, actul … în domeniul imobiliar este bine să distingem câteva momente diferite în care este marcată cumpărarea sau vânzarea unei case.
Propunerea de cumpărare
Propunerea de cumpăraretrebuie distins de cel preliminar. Primul este, de fapt, declarația cumpărătorului de a dori să cumpere un anumit activ la un anumit preț: de obicei este un formular pre-tipărit furnizat de agenția imobiliară și este însoțit de plata unei sume de bani ca „depozit”. Împreună cu propunerea, un cec este dat de obicei vânzătorului pentru a „bloca afacerea” și pentru a demonstra bunătatea intențiilor potențialului cumpărător. Această sumă - definită ca depozit - rămâne „blocată” (și, prin urmare, este scăzută din disponibilitatea cumpărătorului) pe toată durata de valabilitate a propunerii de cumpărare. Odată semnată, propunerea de cumpărare conține angajamente deja obligatorii pentru cumpărător, dar între timp vânzătorul rămâne liber să evalueze alte oferte și nu este sigur că tranzacția va fi încheiată.Până când vânzătorul nu acceptă propunerea de cumpărare, cumpărătorul se poate răzgândi, de aceea este recomandabil să conveniți asupra unei sume mai mici pentru depozit (de obicei câteva mii de euro) și, mai presus de toate, să stabiliți un timp scurt pentru valabilitatea propunerii (de exemplu, o săptămână). Dacă afacerea are succes și nu există gânduri secundare, părțile se întâlnesc pentru a dezvolta o vânzare preliminară. În caz de schimbare de părere, totuși, în general, suma depusă este „pur și simplu” pierdută (adesea definită în mod necorespunzător ca un depozit de confirmare, care în schimb este configurat numai în momentul compromisului)prin urmare, este recomandabil să conveniți asupra unei sume mai mici pentru depozit (de obicei, câteva mii de euro) și, mai presus de toate, să stabiliți un timp scurt pentru valabilitatea propunerii (de exemplu, o săptămână). Dacă afacerea are succes și nu există gânduri secundare, părțile se întâlnesc pentru a dezvolta o vânzare preliminară. În caz de schimbare de părere, totuși, în general, suma depusă este „pur și simplu” pierdută (adesea definită în mod necorespunzător ca un depozit de confirmare, care în schimb este configurat numai în momentul compromisului)prin urmare, este recomandabil să conveniți asupra unei sume mai mici pentru depozit (de obicei, câteva mii de euro) și, mai presus de toate, să stabiliți un timp scurt pentru valabilitatea propunerii (de exemplu, o săptămână). Dacă afacerea are succes și nu există gânduri secundare, părțile se întâlnesc pentru a dezvolta o vânzare preliminară. În caz de schimbare de părere, totuși, în general, suma depusă este „pur și simplu” pierdută (adesea definită în mod necorespunzător ca un depozit de confirmare, care, în schimb, este configurat doar în momentul compromisului)în general, suma depusă este „pur și simplu” pierdută (deseori deficitar definită ca o depunere de confirmare, care în schimb este configurată doar în momentul compromisului)în general, suma depusă este „pur și simplu” pierdută (deseori deficitar definită ca o depunere de confirmare, care în schimb este configurată doar în momentul compromisului)
Preludi sau compromis
Între propunerea de cumpărare și cea preliminară, este de preferat să se stipuleze întotdeauna un contract preliminar, deoarece propunerea de cumpărare angajează doar partea care a semnat-o .
Spre deosebire de propunerea de cumpărare, preliminarul angajează imediat ambele părți . Denumit și compromis, vânzarea preliminară este contractul prin care vânzătorul și cumpărătorul se angajează să încheie o vânzare, stabilind termenii și condițiile. De ce este important să se stipuleze contractul preliminar? Acesta servește la obligarea părților pentru timpul necesar pentru rezolvarea oricăror probleme care nu permit vânzarea imediată, de exemplu pentru cumpărător să caute finanțare și pentru ca vânzătorul să livreze o nouă casă.
Prin urmare, „compromisul” este un acord între vânzător și cumpărător care se angajează reciproc să stipuleze un contract de vânzare ulterior și definitiv. Transferul dreptului de proprietate asupra proprietății va avea loc numai cu semnătura acesteia. Acordul preliminar poate fi stipulat, de exemplu, atunci când nu este posibilă vânzarea imediată, deoarece cumpărătorul caută o ipotecă sau vânzătorul așteaptă livrarea unei case noi. Contractul preliminar trebuie întocmit în scris (acord privat, acord privat autentificat sau act public).
În preliminar, trebuie să fie indicate principalele elemente ale vânzării, cum ar fi prețul și casa care urmează să fie cumpărată, adresa și o descriere precisă (etaje, camere etc.). De obicei, cei care propun să cumpere o casă plătesc vânzătorului promițător o sumă de bani ca depozit de confirmare pentru a demonstra seriozitatea propunerii lor. Când vânzarea este finalizată, atunci depozitul este dedus din prețul final.
Contractul preliminar de vânzare trebuie înregistrat în termen de 20 de zile de la semnare. Dacă este stipulat cu un act notarial, notarul va face acest lucru în termen de 30 de zile. Pentru înregistrare sunt necesare următoarele:
• taxa de înregistrare de 200 euro, indiferent de prețul vânzării
• taxa de timbru, în limita a 16 euro la fiecare 4 fețe și, în orice caz, la fiecare 100 de rânduri (dacă contractul este format dintr-un act public sau o scrisoare privată autentificată, taxa de timbru este în loc de 155 de euro).
Atunci când preliminarul prevede o plată, taxa de înregistrare proporțională se datorează, de asemenea, egală cu:
• 0,50% din sumele furnizate ca depozit de confirmare
• 3% din sumele furnizate ca avans asupra prețului de vânzare În ambele cazuri, impozitul plătit cu preliminarul va fi apoi dedus din impozitul datorat pentru înregistrarea contractului de vânzare definitiv.
Întrucât propunerea de cumpărare angajează doar partea care a semnat-o, este de preferat să se stipuleze întotdeauna un contract preliminar, cu toate acestea, chiar și cu acestea, riscurile nu lipsesc. Astfel, de exemplu, în ciuda semnării acordului preliminar, vânzătorul ar putea vinde aceeași proprietate altor persoane sau ar putea înregistra ipoteci asupra proprietății.
Un remediu pentru a evita toate aceste consecințe neplăcute? Transcripția preliminară în cadrul Real Estate Registre datorită cărora orice alte vânzări de aceeași proprietate și , în general , toate actele efectuate sau „suferit“ de către vânzător promițătoare nu afectează drepturile cumpărătorului ordin. Cu toate acestea, transcrierea preliminară are un cost de luat în considerare. În acest caz, plata taxei ipotecare de 200 de euro și a taxei ipotecare de 35 de euro se adaugă la taxa de înregistrare și taxa de timbru de 155 de euro.
Fapta
Trecând la vânzarea efectivă, notarul efectuează o serie de verificări în această etapă, dar îi puteți contacta și mai devreme pentru o mai mare liniște sufletească, astfel încât fiecare etapă să fie în siguranță. Profesionistul efectuează prin lege o serie de verificări de legalitate preventivă, menite să garanteze un contract valid și inatacabil în timp. Principalele activități de control al legalității pe care notarul trebuie să le desfășoare sunt următoarele:
- constatați identitatea personală a părților, care servește pentru a evita riscul furtului de identitate
- verifică prin lege inexistența unor ipoteci anterioare, sau constrângeri sau executări silită la Biroul Teritoriului Agenției pentru Venituri și planificarea urbanistică și regularitatea cadastrală a proprietăților
- identificați regimul fiscal aferent cazului specific și verificați existența cerințelor pentru orice beneficii fiscale
- verificați dacă performanța energetică a clădirilor este certificată conform reglementărilor naționale și regionale relevante
- să verifice respectarea normelor privind combaterea spălării banilor, trasabilitatea plăților și comisioanele plătite prin intermediere oricărei agenții imobiliare.
Toate verificările notarului se încheie cu actul notarial. De regulă, la momentul semnării actului de vânzare are loc și livrarea bunurilor. Pentru formarea actului , legea prevede că notarul trebuie să explice și să citească pe deplin conținutul actului părților și oricăror martori, a căror prezență este cerută de lege în anumite cazuri (de exemplu, atunci când una dintre părți este incapabilă să semneze sau este afectat de deficiențe senzoriale), asigurându-se că au înțeles conținutul și efectele juridice ale acestuia. Actul, odată citit și aprobat, trebuie semnat de părți și eventual de martori în fața notarului și semnat în cele din urmă chiar de notar.
Odată ce actul a fost făcut, notarul este obligat să înregistreze actul la Agenția pentru venituri și să plătească impozitele aferente în numele clientului într-un timp scurt , depunându-l în registrele publice pentru ao face cunoscut și eficient în legătură cu dintre toate (definite tehnic ca terți) și în cele din urmă transferul cadastral, pentru a actualiza și cadastrul.
Depunerea prețului
Pentru a-i proteja pe cei care cumpără casa, legiuitorul a intervenit introducând posibilitatea transcrierii preliminarului. Pentru a împiedica cumpărătorul să fie expus riscului ca, între data faptei și data transcrierii acesteia, să fie publicată o povară neașteptată împotriva vânzătorului - o ipotecă, o sechestru, o executare silită, o cerere judiciară etc. - legea concurenței (Legea nr. 124/2021) a introdus așa-numitul depozit de preț. Ce înseamnă? Dacă este solicitat de cel puțin una dintre părți, notarul trebuie să păstreze în depozit soldul prețului destinat vânzătorului până la îndeplinirea formalității publicitare cu care este posibil să dobândească certitudinea că achiziția a fost finalizată fără a fi grevată.
Sumele pe care notarul le consideră plătite de către cumpărător (și care trebuie neapărat întocmite nu vânzătorului, ci notarului însuși) vor fi segregate de acesta într-un cont curent dedicat pe care l-a deschis în mod specific în bancă cu scopul „ cont dedicat în conformitate cu Legea 147/2013 ". Depunerea prețului garantează finalizarea corectă și sigură a transferului de bani de la cumpărător la vânzător, care va încasa sumele după câteva zile, dar nu va risca cu privire la colectarea efectivă a sumei convenite.