Conținut procesat
- Împrumut pentru utilizare: împrumut gratuit
- 4 tipuri de contracte
- Obligatoriu pentru înregistrare
- Cum se împart cheltuielile
- Reglementări și lege
- 2022-2023 Legea stabilității
Pentru 2022-2023, experții prezic o ușoară scădere a pieței de închiriere, dar cu o scădere a cererii atât de minimă, încât chiriile medii rămân stabile. Prin urmare, sunt încă mulți cei care caută o casă de închiriat, cărora li se adresează invitația, tot de către asociațiile comerciale, de a se informa bine despre drepturi și îndatoriri pentru a nu suporta escrocherii sau risca să acționeze neregulat. De exemplu, nu toată lumea știe că există patru tipuri de contracte și că, în afară de cele de scurtă durată, acestea trebuie înregistrate la Agenția pentru venituri (www.agenziaentrate.gov.it). În plus față de împrumutul „special”, există și alte trei tipuri; cel mai folosit este „chiria gratuită”.
- Cel mai comun contract este cel de 4 + 4 ani, cu chirie gratuită
- Anularea de către proprietar trebuie justificată
- Există scutiri de impozite pentru proprietar și chiriaș
Prin contractul de împrumut, o parte (creditorul) livrează proprietatea celeilalte (împrumutatului) pentru o anumită perioadă de timp, la finalul căreia aceeași proprietate trebuie returnată. Acesta este un acord esențial gratuit, prevăzut de art. 1803 din Codul civil, care poate fi verbal sau în scris. În acest din urmă caz, este necesară înregistrarea la Agenția pentru venituri, ca și pentru toate celelalte tipuri de contracte.
Acest contract permite părților să convină liber asupra cuantumului taxei lunare. Are o durată de cel puțin 4 ani, cu alți 4 reînnoiri automate. La prima expirare, cu un avans de cel puțin 6 luni, prin trimiterea unei scrisori recomandate, atât proprietarul, cât și chiriașul pot anula acordul. În special, proprietarul trebuie să justifice anularea prin specificarea unuia dintre motivele prevăzute de legea 431/98. La sfârșitul celor 8 ani, fiecare parte are dreptul să activeze procedura de reînnoire în condiții noi (este posibil să se redefinească valoarea taxei) sau pentru renunțare, prin trimiterea unei scrisori celeilalte părți, cu cel puțin 6 luni înainte de termenul limită. Mail înregistrat. Partea solicitată trebuie să răspundă, din nou prin scrisoare recomandată, în termen de 60 de zile de la data primirii.În absența unui răspuns sau acord, contractul este considerat expirat. În cele din urmă, depozitul: niciodată mai mult de trei luni.
La sfârșitul primilor 4 ani, anularea este legitimă de către locator atunci când:
- intenționează să-și atribuie proprietatea, soțului său, părinților, copiilor sau rudelor - până la gradul al doilea - pentru uz rezidențial, comercial, meșteșugăresc sau profesional;
- compania sau organismul public sau, în orice caz, cu scopuri publice, sociale, reciproce, de cooperare, de bunăstare, culturale sau religioase intenționează să aloce proprietatea pentru exercitarea activităților menite să urmărească scopurile menționate anterior și oferă chiriașului o altă proprietate adecvată și care locatorul are disponibilitate deplină;
- proprietatea este inclusă într-o clădire grav avariată care trebuie reconstruită sau a cărei stabilitate trebuie asigurată, iar permanența chiriașului este un obstacol;
- proprietatea este situată într-o clădire a cărei renovare completă este planificată sau demolarea sau transformarea radicală sunt destinate creării de clădiri noi. Sau, întrucât este o proprietate situată la ultimul etaj, proprietarul intenționează să efectueze ridicări - în conformitate cu legea - și, pentru a le efectua, evacuarea proprietății este esențială;
- intenționează să vândă proprietatea către terți și nu deține nicio altă proprietate rezidențială în afară de cea utilizată eventual ca locuință. În acest caz, chiriașul are dreptul de preemțiune;
- chiriașul, fără a avea loc o succesiune legitimă în contract, ocupă continuu proprietatea fără un motiv justificat;
- chiriașul are disponibilitatea deplină de cazare gratuită și adecvată în aceeași municipalitate.
Este un contract de 3 ani, plus alți 2 care se activează automat la expirare. Alternativ, la sfârșitul perioadei de trei ani, părțile pot decide să reînnoiască și să remodeleze acordul pentru alți trei ani. Orice anulare de către proprietar sau chiriaș trebuie comunicată cu 6 luni înainte de sfârșitul celor trei ani. Se poate furniza un depozit, care trebuie returnat la sfârșitul contractului, fără a depăși niciodată trei luni.
Chiria convenită este calculată pe baza acordurilor dintre asociațiile de proprietari și chiriași și ia în considerare anumiți parametri, cum ar fi locația, dimensiunea și finisajul proprietății. Avantajele fiscale pentru utilizatorii care aleg acest tip de contract (cu condiția ca proprietatea să fie folosită ca reședință principală) depind de venitul lor: pentru cei de până la 15.493,71 € este prevăzută o deducere fiscală de 495,80 € ; pentru cei între 15.493,72 și 30.987,41 euro deducerea este egală cu 257,90 euro. Pe de altă parte, locatorul poate beneficia de reducerea bazei de impozitare a veniturilor personale, de o reducere la taxa de înregistrare și, mai ales, de reducerea cotei unice de impozitare (de la 21% la 10%) dacă alege acest tip de impozitare. În cele din urmă, este prevăzută o reducere de 25% a imu și tasi.
În acest caz, contractul are o durată de cel puțin 1 lună și nu mai mult de 18 luni. Odată ce acest termen a trecut, acordul, fără nicio comunicare între părți, este considerat încheiat. Aceste contracte sunt stipulate pentru a răspunde nevoilor particulare ale proprietarilor și chiriașilor, care trebuie documentate și atașate contractului. În absența unei astfel de documentații, contractul tranzitoriu trebuie înlocuit cu unul obișnuit (definit în mod obișnuit 4 + 4). În ceea ce privește taxa, aceasta este decisă liber de către părți, cu excepția contractelor care se încadrează în unsprezece zone metropolitane (Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo, Genova, Bologna, Florența, Bari, Catania și Veneția), în municipalitățile învecinate și în capitalele de provincie: în aceste cazuri sumele sunt definite în limitele valorilor minime și maxime stabilite la nivel local.
Este un anumit tip de contract conceput pentru a satisface nevoile de locuințe ale studenților din afara sediului, adică rezidenți într-un oraș altul decât cel în care se află universitatea. Are o durată cuprinsă între 6 luni și 3 ani și poate fi reînnoită la primul termen convenit în momentul subscrierii. Pentru anulare aveți nevoie de 3 luni în avans și un depozit de garanție care nu poate depăși trei luni. Ca și în celelalte cazuri. Acordul poate fi semnat numai pentru proprietăți situate în municipalități (inclusiv în cele vecine) care găzduiesc universități sau cursuri universitare detașate și, pe lângă studenți individuali, companii pentru dreptul la educație, asociații studențești, cooperative și organizații non-profit care activează în sector. Modelul contractului (anexa F a DM30 decembrie 2012) este disponibil pe site-ul Ministerului Transporturilor (www.mit.gov.it) la rubrica „Reglementări”. Poate fi completat și semnat de către fiecare student sau de către un părinte, precum și, după cum am văzut, de grupuri de studenți sau de companii pentru dreptul la educație. Cuantumul chiriei poate varia în funcție de caracteristicile cazării, ținând seama întotdeauna de pragurile prevăzute pentru contractele cu o chirie convenită. Pentru chiriași, legea prevede o deducere de 19% a impozitului pe venitul personal la un cost maxim de 2.633 euro, de care elevii sau, alternativ, părinții pot beneficia dacă copiii sunt dependenți de ei. Proprietarul, pe de altă parte, poate profita de taxa forfetară, evitând astfel plata, la momentul semnării contractului și în cazul reînnoirilor, atât a taxei de timbru, cât și a taxei de înregistrare.
Toate contractele de leasing care au o durată mai mare, indiferent de chiria convenită de părți. Înregistrarea trebuie efectuată în termen de 30 de zile de la data semnării acordului scris sau de la data intrării sale în vigoare, în trei moduri posibile:
- prin serviciile telematice ale Agenției de Venituri. Această opțiune este obligatorie pentru agenții imobiliari și pentru cei care dețin cel puțin zece proprietăți, în timp ce este opțională pentru alți contribuabili;
- folosind software-ul RLI (înregistrarea leasingului imobiliar);
- numirea unui intermediar (CAF, asociații comerciale, profesionist autorizat) sau un delegat.
În termen de 60 de zile de la înregistrare, proprietarul este obligat să notifice chiriașul și administratorul condominiului, preferabil prin trimiterea unei scrisori recomandate cu confirmare de primire sau prin Pec (e-mail certificat). În cele din urmă, contractele de închiriere trebuie să conțină o clauză în care chiriașul declară că a primit documentația de pe Ape (Certificat de performanță energetică) referitoare la proprietate.
În cazul în care proprietatea închiriată este mobilată cu mobilier, părțile trebuie să înscrie lista articolelor prezente la momentul stipulării în contractul de închiriere. Este recomandabil să atașați această listă la contract, astfel încât, la expirarea acordului, locatorul să poată verifica eventualele deficiențe. La fel ca și cheltuielile de condominiu, întreținerea obișnuită a mobilierului este responsabilitatea chiriașului, în timp ce întreținerea extraordinară este responsabilitatea proprietarului.
Cum se împart cheltuielile
În general, reparațiile extraordinare sunt întotdeauna responsabilitatea proprietarului, în timp ce chiriașul plătește pentru reparațiile obișnuite. În special, după cum prevede legea nr. 392 "sunt suportate în totalitate de către chiriaș, cu excepția cazului în care se convine altfel, costurile legate de serviciul de curățenie, funcționarea și întreținerea obișnuită a liftului, furnizarea de apă, electricitate, încălzire și aer condiționat a aerului, purjarea bazinelor de scurgere și a latrinelor, precum și furnizarea altor servicii comune. Costurile pentru serviciul de concierge sunt încasate chiriașului în limita a 90%, cu excepția cazului în care părțile au convenit asupra unei măsuri mai mici ".
În colaborare cu Avv. Silvio Rezzonico, președinte național al Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it
Reglementări și lege
Regula de referință privind subiectul contractelor de leasing este legea din 9 decembrie 1998, nr. 431 „Reguli care reglementează închirierea și eliberarea clădirilor utilizate în scopuri rezidențiale”. Printre altele, sunt stabilite procedurile pentru stipularea și reînnoirea contractelor de închiriere și rezilierea contractului de către locator (proprietarul proprietății). Arta. 13, sub titlul „Acorduri contrare legii”, specifică că orice acord „vizează determinarea unei sume a chiriei mai mare decât cea rezultată din contractul scris și înregistrat” sau „derogarea de la limitele de durată ale contractului stabilite prin prezenta lege". Arta. 13 a fost parțial rescris de Legea stabilității din 2022-2023 care, în ceea ce privește contractul, a adăugat în special:„Este responsabilitatea proprietarului să prevadă înregistrarea în termenul peremptoriu de treizeci de zile, oferind o comunicare documentată, în următoarele șaizeci de zile, chiriașului și administratorului condominiului, tot în scopul respectării obligațiilor de păstrare a registrului condominiului la care se face referire în articolul 1130, numărul 6) din Codul civil ".
Legea, printre alte prevederi, stabilește nulitatea acordurilor stipulate de părți care sunt în contrast cu oricare dintre dispozițiile cuprinse în lege și prevede că chiriașul, în termen de 6 luni de la returnarea bunului închiriat, poate solicita restituirea sume plătite în plus față de chiria indicată în contract sau maximul definit de acordurile dintre asociațiile de proprietari și cele ale chiriașilor. De asemenea, chiriașul poate acționa pentru a obține reînnoirea contractului în condițiile prevăzute de lege.
Precizează că locatorul este obligat să înregistreze contractul (în termenul imperativ de treizeci de zile de la stipularea acestuia), oferind „comunicare documentată” (detalii despre plata efectuată și numărul de înregistrare atribuit contractului), în după șaizeci de zile, către chiriaș și către administratorul condominiului.
Costurile de înregistrare ale contractului de închiriere vor fi plătite de chiriaș și de proprietar în părți egale. De asemenea, se specifică că depozitul de garanție nu poate depăși trei luni din chirie.