Conținut procesat
- Fazele chiriei de cumpărat
- Chiria
- Obligațiile părților
- Ce se întâmplă dacă chiriașul nu plătește chiria?
- Ce se întâmplă dacă chiriașul nu mai vrea să cumpere proprietatea?
- Cine plătește impozitele?
- Beneficii și riscuri pentru părți
Un pas foarte important în viața tuturor, în special cuplurile tinere, este cumpărarea primei locuințe, dar având în vedere dificultatea de a accesa ipoteci și lipsa lichidității necesare, a fost introdusă recent o modalitate alternativă de cumpărare față de cumpărarea și vânzarea clasică.
Vorbim despre chirie pentru cumpărare , un contract introdus prin decretul Sblocca Italia cu care proprietarul unei proprietăți livrează o locuință chiriașului și viitorului cumpărător care plătește o chirie. La sfârșitul unei perioade stabilite în contract, chiriașul poate decide să cumpere proprietatea deducând o parte din taxele deja plătite din prețul final. Să aruncăm o privire atentă la toate aspectele fundamentale privind chiria de cumpărat.
Fazele chiriei de cumpărat
Să începem prin a spune că chiria de cumpărat poate fi stipulată pentru orice tip de proprietate pe care doriți să o cumpărați în viitor: pentru uz rezidențial, dar și comercial. Poate viza și o proprietate în construcție. Cu toate acestea, dacă activul este în stare brută, va fi necesar să se anuleze ipoteca asupra acestuia; cu toate acestea, este posibil să se prevadă acceptarea împrumutului. Proprietarul și chiriașul trebuie să încheie un contract în care să evidențieze unele elemente specifice care sunt:
- concesionarea imediată, de către proprietar, a utilizării proprietății;
- obligația de a plăti o taxă constând din două componente diferite: cea destinată plății utilizării (remunerația plăcerii) și care urmează să fie taxată la prețul de cumpărare;
- dreptul de a cumpăra proprietatea în termenul stabilit în contract;
- posibilitatea de a atribui prețului de vânzare porțiunea din chirie indicată în acest scop în contract.
Există două faze în care chiria de cumpărat este împărțită și acestea sunt:
- concesionarea utilizării proprietății de către proprietar chiriașului care este obligat să plătească chiria acordată concedentului (atât pentru componenta destinată utilizării, cât și pentru aceasta care se va percepe la prețul de achiziție);
- orice transfer de proprietate asupra proprietății de la concedent la chiriaș: nu există nicio obligație reciprocă de a continua actul de vânzare, dar legea recunoaște dreptul chiriașului de a cumpăra. La expirarea termenului prevăzut în contract, sunteți liber să decideți dacă veți continua sau nu achiziția.
Din aceasta rezultă că, în cazul în care chiriașul decide să nu cumpere proprietatea, la expirarea termenului, contractul va înceta să aibă vreun efect, iar proprietarul va avea dreptul de a returna proprietatea și de a păstra întreaga componentă a taxelor atribuite utilizării.
Dacă în schimb decide să își exercite dreptul de cumpărare, concedentul va fi obligat să-și dea consimțământul pentru vânzare, iar chiriașul, la rândul său, trebuie să plătească prețul convenit, net de comisioanele deja plătite pentru componenta care urmează să fie taxată la preț.
Chiria
În contractul de închiriere pentru cumpărare, trebuie acordată o atenție deosebită indicației chiriei pe care chiriașul trebuie să o plătească proprietarului proprietății. În special, trebuie indicate două componente ale taxei, în caz contrar același contract va fi invalidat. Aceste componente sunt una destinată plății de utilizare (remunerarea plăcerii) și cealaltă atribuită prețului, în cazul în care chiriașul decide să își exercite dreptul de cumpărare.
Obligațiile părților
Iată obligațiile și drepturile reciproce ale chiriașului chiriașului:
- inventar și garanție : chiriașul trebuie să preia livrarea bunului în statul în care se află și să procedeze la inventariere și să ofere o garanție precum cea prevăzută pentru închiriere, adică depozitul făcut de chiriaș la locator, care nu depășește chirie de trei luni (care se calculează numai în ceea ce privește partea atribuibilă plății de utilizare)
- întreținere obișnuită : chiriașul este responsabil pentru cheltuielile și, în general, pentru cheltuielile legate de custodia, administrarea și întreținerea obișnuită a clădirilor și a părților conexe ale condominiului (dacă proprietatea se află într-un condominiu). Întreținerea obișnuită este repararea elementelor accesorii ale clădirilor care, prin natura lor, se uzează și se deteriorează ca urmare a utilizării lor normale (de exemplu, cheltuieli legate de robinete, drenuri, întrerupătoare, mânere, sticlă, acoperiri, accesorii sanitare, sisteme electricitate, apă și gaz care nu sunt interne structurii clădirii Locatarul este, de asemenea, împovărat cu reparații extraordinare cauzate de neîndeplinirea obligațiilor sale de întreținere obișnuită.
- Reparații extraordinare: proprietarul care acordă proprietatea este responsabil pentru reparațiile extraordinare ale clădirilor și ale părților aferente de condominiu, dacă proprietatea este situată într-un condominiu. Reparațiile extraordinare sunt cele necesare pentru a asigura stabilitatea zidurilor principale și a bolților, înlocuirea grinzilor, reînnoirea, în totalitate sau pentru o parte semnificativă, a acoperișurilor, podelelor, scărilor, apeductelor, zidurilor de susținere sau înconjurătoare. Nu este o listă exhaustivă și poate include toate intervențiile asupra părților structurale ale clădirilor și a celor pentru înlocuirea echipamentului (electric, instalații sanitare, încălzire, altele).
Ce se întâmplă dacă chiriașul nu plătește chiria?
În cazul în care chiriașul nu își îndeplinește obligația principală, respectiv plata chiriei, locatorul poate iniția o procedură de executare silită asupra bunurilor chiriașului (articolul 2910 din Codul civil) pentru a obține ceea ce este cuvenit sau pentru a solicita soluționarea contracta. Odată reziliat contractul, concedentul va avea dreptul nu numai la restituirea proprietății (dacă chiriașul nu prevede eliberarea proprietății, concedentul va trebui să întreprindă o nouă acțiune în justiție împotriva sa), ci și să achiziționeze chiriile până la în acel moment plătit pentru întreaga sumă a acestora și, prin urmare, și pentru partea care urmează să fie atribuită prețului de transfer, care va fi făcut de către concedent ca indemnizație pentru a-l compensa pentru prejudiciul suferit.
Ce se întâmplă dacă chiriașul nu mai vrea să cumpere proprietatea?
Părțile nu sunt obligate să procedeze la stipularea actului de vânzare până la termenul indicat în contract. De fapt, chiriașul poate decide să nu continue achiziția, iar contractul, la expirarea termenului convenit, va înceta să producă orice efect. În consecință, concedentul va avea dreptul de a returna proprietatea și de a reține chiriile plătite până în acel moment pentru utilizarea casei, în timp ce va trebui să restituie locatarului partea componentei care va fi atribuită prețului de vânzare.
Cine plătește impozitele?
În perioada de utilizare a proprietății, taxele legate de deținerea proprietății, cum ar fi imu-ul, sunt încasate proprietarului, ca și în cazul contractelor de leasing, în timp ce taxa trebuie plătită parțial de către proprietar și parțial de către chiriaș, în funcție de procentele stabilite de fiecare municipalitate. Tari (taxa pentru deșeuri) este percepută locatarului ca proprietar al proprietății.
Beneficii și riscuri pentru părți
Avantajele pentru cei care decid să vândă o proprietate cu chiria de cumpărat sunt în primul rând numărul mare de potențiali cumpărători pe care îi pot găsi în comparație cu o vânzare clasică. Cu toate acestea, cel mai mare risc este ca chiriașul să nu cumpere proprietatea, dar în acest caz proprietarul poate păstra tot sau o parte din ceea ce a fost plătit de chiriaș pentru a fi taxat la preț. Celălalt risc este de a găsi proprietatea ocupată de chiriașul care a intrat în incapacitate de plată și de a face apel la judecător să o elibereze și să o vândă altora. De asemenea, proprietarul cu chiria de cumpărat păstrează dreptul de proprietate asupra proprietății până la achitarea întregului preț convenit.
Chiriașul, pe de altă parte, nu va avea nicio obligație, ci doar dreptul de a cumpăra proprietatea cu deplină libertate de a decide, la expirare, dacă exercită sau nu acest drept. În plus, printre avantaje se subliniază că costurile suportate de acesta vor fi limitate doar la întreținerea obișnuită, în timp ce greutatea impozitelor directe și locale (IMU, cota TASI mai mare), va rămâne responsabilitatea proprietarului / vânzătorului.