Cine decide să cumpere o casă, trebuie să respecte o serie de obligații. Un pas fundamental în procesul de cumpărare și vânzare a imobilelor se referă la contractul preliminar, cunoscut și sub numele de compromis . Este un acord între vânzător și cumpărător , prin care ambii se angajează să încheie un contract ulterior și definitiv de vânzare. Compromisul nu este obligatoriu , dar este stipulat din motive specifice care nu permit vânzarea imediată, totuși, angajând părțile să finalizeze tranzacția. De exemplu , gândiți-vă la cumpărătorul care nu are disponibilitate imediată de bani pentru a cumpăra casa și, prin urmare, trebuie să contacteze o bancă sau o companie financiară pentru a obține o ipotecă., sau vânzătorului care nu a primit încă noua casă de vânzare. În aceste cazuri, trebuie făcut un compromis .
Caracteristicile contractului preliminar de vânzare
Este un contract real care trebuie să fie întotdeauna în formă scrisă, acordând o atenție deosebită conținutului. Dacă scrieți în contractul preliminar, de exemplu, "Tizio vinde lui Caio, care cumpără, proprietatea situată în via …" în acest caz nu este un contract preliminar, ci o vânzare reală. În compromis, însă, „Tizio îi promite lui Gaius să vândă, iar Gaius îi promite lui Tizio să cumpere, proprietatea situată în …”. Compromisul trebuie să conțină toate elementele esențiale ale contractului pe care părțile se angajează să le stipuleze: consimțământul lor expres, determinarea imobilului, cu indicarea adresei, caracteristicile proprietății ce urmează a fi transferată (apartament, cabană etc., numărul și natura camerelor, date cadastrale, atașarea planurilor de podea, certificat de performanță energetică) și prețul vânzării. În compromis pot fi incluse clauze suplimentare numite „auxiliare” , cum ar fi termenul în care se poate proceda la stipularea contractului de vânzare definitiv. De multe ori , în acest caz sunt determinate de ipoteca pe care cumpărătorul ia sau prin încheierea lucrărilor și livrarea ulterioară a bunului către vânzător. Termenul limită pentru încheierea vânzării poate fi simplu(atunci când una dintre părți nu dorește sau nu poate încheia contractul final, acesta va fi în incapacitate și în incapacitate, dar contractul va rămâne în continuare obligatoriu) sau esențial (atunci când partea în interesul căreia a fost stipulat termenul, nu declară în termen de 3 zile de la expirarea dorinței de executare a contractului, acesta din urmă va fi rezolvat prin lege, automat, fără a mai fi nevoie de alte declarații și, prin urmare, contractul în sine nu va mai obliga părțile). Compromisul poate fi întocmit de un notar cu act public sau acord privat autentificat .
Transcrierea în registrele imobiliare și înregistrarea la Agenția pentru venituri
O protecție pentru părți , odată cu stipularea contractului preliminar, este transcrierea acestuia în Registrele imobiliare , registrele publice în care sunt înscrise toate actele referitoare la imobile, precum donații, înregistrări ipotecare, executări silitare etc. Pentru transcriere este necesară intervenția notarului. În acest caz, plata taxei ipotecare de 200 de euro și a taxei ipotecare de 35 de euro se adaugă la taxa de înregistrare și taxa de timbru de 155 de euro . Odată ce acordul preliminar a fost transcris, orice altă operațiune ulterioară referitoare la bunul obiect al viitoarei vânzări nu va avea niciun efect asupra cumpărătorului promițător. Transcrierea acordului preliminar nu mai este efectivă dacă actul final de vânzare nu este transcris în termen de 1 an de la data convenită de părți pentru încheierea contractului sau, în orice caz, în termen de trei ani de la transcrierea preliminară în sine.
Nu doar transcris: contractul preliminar trebuie înregistrat și la Agenția pentru venituri în termen de 20 de zile de la semnare sau 30 dacă contractul este întocmit cu intervenția unui notar. În momentul înregistrării, trebuie plătită taxa de înregistrare, care are o sumă fixă de 200 de euro , indiferent de prețul vânzării și de taxa de timbru, egal cu 16 euro la fiecare 4 fețe și, în orice caz, la fiecare 100 de linii. Atunci când contractul prevede plata în avans, taxa de înregistrare se datorează în cuantum de 0,50% pentru sumele furnizate ca depozit de confirmare și 3% din sumele furnizate ca avans asupra prețului de vânzare. Cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că impozitul plătit pentru contractul preliminar va fi apoi dedus din impozitul plătit pentru înregistrarea contractului definitiv.