Conținut procesat
- Cumpărarea unei case, trei faze
- Cumpărarea unei case: momentul alegerii
- Elemente care schimbă evaluarea unei case
- Cumpărarea unei case: cumpărarea și vânzarea
- Solicitați documentație
- Cine este proprietarul proprietății?
- Cumpărarea unei case: etapele transferului de proprietate
- 3 Fapta
- Dacă se descoperă defecte după cumpărare?
- Agentul imobiliar
- Impozit pe vânzarea unei case
- Ce deduceri pentru renovare
Cumpărarea unei case este una dintre cele mai importante decizii care apar în viața noastră: de aceea este important să fii pregătit, chiar și atunci când te bazezi pe profesioniști din sector. Pe lângă prețul proprietății, este necesar să se prevadă costurile accesorii, care afectează aproximativ 10% din total și includ taxele, procentul pentru agenție și onorariul notarului. La acestea se adaugă cele ale mutării, o posibilă renovare și mobilier. Fără a uita de condominiu și costurile de întreținere.
Cumpărarea unei case, trei faze
- Momentul alegerii
Există mai mulți factori care afectează, de la caracteristicile proprietății, până la metri pătrați doriți. Zona identificată contează foarte mult, atât pentru prețurile pieței, cât și pentru organizarea personală și familială. - Etapele vânzării Începem
de la colectarea documentației pentru a ajunge la transferul de proprietate, care se încheie cu actul. Un act care implică, pe lângă vânzător și cumpărător, întotdeauna notarul și de foarte multe ori agenția imobiliară care s-a ocupat de negociere. Cu toate costurile aferente. - Impozit: taxele care trebuie plătite
Impozitele sunt cele ale registrului, registrului funciar și ipotecii, care variază în funcție de faptul dacă este sau nu prima locuință și dacă vânzătorul este o persoană fizică sau o companie.
Cumpărarea unei case: momentul alegerii
Fie că casa este propusă de o agenție sau oferită de un vânzător privat, nu contează: este întotdeauna recomandabil să aveți clare caracteristicile esențiale și să înțelegeți dacă proprietatea identificată le satisface. Începând de la preț (indiferent dacă este în concordanță cu piața sau nu) și cerințele specifice
Pentru a alege cu cunoștințe despre fapte, este mai bine să vedeți mai multe case, să faceți comparații, să puneți întrebările corecte și apoi, dacă interesul rămâne ridicat, nu pierdeți timp și faceți o ofertă.
Mergând la fața locului, chiar de la distanță
În persoană, dacă este posibil, sau profitând de tururile virtuale pe care unele agenții le oferă în urma pandemiei cauzate de Covid-19, este posibil să se evalueze o serie întreagă de variabile importante. Iată-le în detaliu.
Condițiile. Aici un ochi experimentat poate face diferența. Care este starea fațadei? Sistemele sunt la standard? Trebuie renovate scările, ascensorul? Este pivnița prezentă? Este accesibil? Și încălzirea? Dacă locuința nu este în stare perfectă, pot apărea costuri neașteptate de întreținere.
Iluminare și zgomot. Vizitarea acestuia la diferite ore vă va face să înțelegeți cum se schimbă lumina în timpul zilei și dacă există zgomote deranjante.
Pozitia. Cât de departe este noua casă de locul de muncă? Dacă ai copii, cât de departe e de școală? Există mijloace de transport în comun convenabile pentru a ajunge la principalele destinații sau la conexiunile cu autostrada? Și unde se află spitalul? Dacă zona este ocupată: cât de greu este să parchezi sau există un loc de parcare?
Piața
Valoarea casei este dată de caracteristicile acesteia și de prețurile zonei. Prin urmare, este necesar să înțelegem care sunt valorile medii, adică costul pe metru pătrat. Un canal pentru identificarea acestor date este Observatorul imobiliar al Agenției pentru venituri (www.agenziaentrate.gov.it). Un alt site de încredere este cel al Borsino immobiliare (www.borsinoimmobiliare.it). Reclamele imobiliare sunt, de asemenea, utile, având în vedere că, în comparație cu suma solicitată, prețul poate fi adesea redus cu 8,7% pentru clădirile noi și cu 14,3% pentru cele care urmează să fie restaurate (sursă: Nomisma).
Punct de plecare: zona comercială
În afară de proprietăți de prestigiu, situate în anumite zone ale unor orașe sau în stațiuni turistice, pentru valoarea unei case pornim de la calculul metri pătrați. Se consideră așa-numita „suprafață comercială”, care include suprafața netă a apartamentului, 100% din suprafața perimetrului și pereții interiori, 50% din suprafața pereților în comun cu alte apartamente. La acestea se adaugă alte suprafețe (balcoane, grădini, verande, pivnițe) cu diferite proporții, așa cum se indică în tabel.
Ce poate face ca prețul să crească sau să scadă? Pe piața liberă nu există date obiective absolute, ceea ce este valabil este acordul dintre părți, dar unele elemente sunt cu siguranță orientative.
Factori care scad prețul:
- Absența balcoanelor - 5%
- Etajul subsol - 30%
- Parter - 20%
- Parter cu grădină - 15%
- Etajul 2 fără lift - 5%
- Începând cu etajul al treilea fără lift - 10% pentru fiecare etaj
Factori care cresc prețul:
- Etaj mansardă + 20%
- Casă cu mai multe băi + 5%
- Încălzire autonomă + 5%
- Concierge + 5%
Cumpărarea unei case: cumpărarea și vânzarea
Contractul care are ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra casei de la o persoană la alta prin plata unui preț este sancționat de codul civil (art. 1470). Pentru a ajunge la acest moment, există de obicei o serie de pași care protejează cumpărătorul
Înainte de a trece la transferul de proprietate, care se încheie cu actul, este necesar să se verifice regularitatea proprietății, atât din punct de vedere urbanistic, cât și în ceea ce privește prezența oricăror credite ipotecare. De fapt, este dreptul unui cumpărător să pretindă că va risipi orice îndoieli cu privire la casa pe care urmează să o cumpere, adresându-i vânzătorului toate întrebările corespunzătoare, direct sau prin intermediul agenției. Și asta înainte de a semna orice document, pentru că după aceea este dificil să ne întoarcem.
Casa trebuie să fie conformă din punct de vedere urbanistic și cadastral, adică trebuie să corespundă planului de etaj depus în cartea funciară. A fost construit regulat? Dacă nu este nou și a fost vândut și cumpărat de mai multe ori printr-un act, cel mai probabil este în ordine. Dacă este nou sau, în orice caz, construit acum câțiva ani, oricine îl deține trebuie să arate autorizația de construire și certificatul de viabilitate, care certifică, de asemenea, existența cerințelor igienico-sanitare. În orice caz, notarul va efectua și va certifica toate aceste verificări înainte de act.
Dacă casa tocmai a fost construită, este datoria constructorului să producă toată documentația care demonstrează regularitatea acesteia (autorizația de construire și proiectul aprobat de municipalitate). Acest lucru este important deoarece uneori camerele de la ultimul etaj sau de la parter pot apărea în proiect ca depozite sau mansarde. Vânzătorii lipsiți de scrupule i-ar putea prezenta ca apartamente reale, dar pe act vor fi înregistrați ca pod sau depozit. Ce presupune? Această conversie a utilizării nu este întotdeauna posibilă, cu excepția intervențiilor speciale (care implică costuri și timpi).
Dacă proprietatea este în construcție, există două instrumente pentru a vă proteja. În momentul efectuării preliminare, este necesar să solicitați vânzătorului să emită garanția (bancă sau asigurare) pentru a garanta sumele livrate sau care urmează să fie livrate înainte de act. Constructorul sau vânzătorul proprietății este, de asemenea, obligat (Decretul legislativ 122/2005) să elibereze cumpărătorului o poliță de asigurare care să-l garanteze în cazul oricăror pagube ale clădirii și defectelor de construcție.
Frecvent, când este dificil să găsești documentație pentru clădiri mai vechi, cuvintele „pre-1967” sau „clădire pre-1967” sunt scrise în act. Acest lucru este posibil deoarece, înainte de această dată, nu era necesar să se solicite o autorizație de construire dacă construcția a fost construită în afara orașului. Apoi, chiar de la 1 septembrie a acelui an, după intrarea în vigoare a legii Ponte, autorizația de construire a devenit obligatorie pentru toate proprietățile. Pentru a utiliza această soluție, trebuie îndeplinite două cerințe: ca casa să fie amplasată într-o clădire care este într-adevăr situată în afara orașului vremii (care corespunde de obicei cu centrul istoric actual al unui oraș) și că este construit demonstrabil în perioada anterioară anului 1967.
Este recomandabil să verificați imediat dacă vânzătorul este proprietarul propriu-zis și că casa nu este împovărată cu ipoteci sau alte formalități dăunătoare, cum ar fi o donație, ceea ce ar complica vânzarea. Diferit dacă ipoteca a fost înregistrată de bancă care a acordat împrumutul: de fapt, este suficient să se solicite stingerea ipotecii pe cheltuiala vânzătorului până la data actului. • În acest scop, Agenția pentru venituri oferă instrumente pentru a afla starea unei proprietăți, la ghișeele diferitelor birouri provinciale sau chiar online.
Cumpărarea unei case: etapele transferului de proprietate
Există trei pași care duc la achiziționarea unei proprietăți: propunerea de cumpărare, cea preliminară și actul.
Este utilizat în principal pentru a bloca prețul convenit. Este utilizat numai pentru vânzările efectuate prin intermediul unei agenții imobiliare, atât încât intermediarul nu numai că achiziționează formularul, ci este obligat să îl semneze, împreună cu cumpărătorul. În negocierile dintre indivizi, compromisul este utilizat direct.
Depinde de agenție să depună formularul la Camera de Comerț. Acest document este de natură unilaterală, adică este obligatoriu numai pentru cumpărător. Vânzătorul, pe de altă parte, este liber să accepte sau să respingă oferta în termenul stabilit, care este de obicei 15 zile. În plus față de data de expirare, datele cadastrale trebuie indicate și trebuie specificat faptul că achiziția trebuie înțeleasă ca o sumă forfetară, adică include și cota datorată părților comune. Acesta trebuie să arate dacă apartamentul este închiriat sau liber și să prevadă angajamentul din partea vânzătorului de a verifica regularitatea urbană și cadastrală. Propunerea este urmată de un depozit de garanție de bani: dacă vânzătorul acceptă propunerea, depozitul de confirmare va fi dedus din prețul de vânzare. Dacă cumpărătorul are două gânduri după acceptarea vânzătorului,depozitul nu va fi rambursat, iar cumpărătorul va trebui să achite în mod egal comisionul de brokeraj agentului.
Denumit și simplu preliminar, promisiune de vânzare sau compromis, este un contract în care vânzătorul și cumpărătorul se angajează să încheie actul de cumpărare. Nu este un act obligatoriu, dar poate fi folosit atunci când nu este posibilă vânzarea imediată: este un mod de a-i lega pe cei care cumpără și pe cei care vând. De asemenea, completează propunerea de cumpărare, care devine mai detaliată și mai completă.
Nu este necesar ca un notar să întocmească un compromis. Dar, în caz contrar, avem doar un act privat în mână. Pentru a deveni act public și, prin urmare, legal valabil, acesta trebuie semnat de un notar (și transcris la Agenția Teritoriului). În acest moment, legea însăși va împiedica vânzarea proprietății către altcineva, înregistrarea unei ipoteci sau servitutile pasive sau orice alt act prejudiciabil care urmează să fie stabilit. Înregistrarea la Agenția pentru venituri este întotdeauna obligatorie: în termen de 20 de zile dacă este stipulat fără notar; în termen de 30 de zile dacă notarul este cel care prevede înregistrarea electronică a documentului întocmit de acesta. Pentru ca acesta să fie valid, documentul trebuie să conțină consimțământul părților,determinarea exactă a casei de vânzare și prețul acesteia.
Înregistrarea are întotdeauna un cost:
- taxa de înregistrare: 200 euro
- timbru de venit: unul pentru 16 euro la fiecare 4 pagini sau, în orice caz, la fiecare 100 de rânduri. Ștampile de venit trebuie să fie aplicate pe fiecare copie (minimum două). Acestea trebuie întotdeauna cumpărate înainte de semnarea actului, deoarece trebuie să aibă fie aceeași dată, fie să fie anterioare. În caz contrar, compromisul nu poate fi înregistrat.
Dacă sume au fost plătite ca depozit sau avans, taxa de înregistrare proporțională trebuie plătită egală cu:
- 0,50% în cazul unei depuneri de confirmare (cod fiscal 109T).
- 3% în cazul plății în avans a prețului de vânzare (cod fiscal 109T).
Această taxă va fi apoi recuperată în act. De fapt, este considerat ca o avans a sumei datorate pentru înregistrarea ulterioară a actului final. Dacă, pe de altă parte, fapta nu este stipulată, aceasta nu va fi returnată, cu excepția cazului în care ne-stipularea are cauze neimputabile părților. plătiți doar impozitul fix de 200 de euro.
Dacă trebuie să atașați alte documente, cum ar fi certificarea energetică, planul, specificațiile, va trebui să plătiți timbre de venit suplimentare (întotdeauna de la 16 euro) în funcție de natura documentului și de formatul acestuia. Plata trebuie efectuată printr-un formular F23, pentru a fi livrată la bancă sau la oficiul poștal. Motivul pentru care alegeți este RP, adică înregistrarea documentelor publice și private. În cele din urmă, trebuie să completați formularul 69, care este o cerere de înregistrare. Acest model poate fi descărcat de pe site-ul web al Agenției pentru venituri, dar este de obicei furnizat de reprezentantul agenției.
La notar cheltuielile cresc. De fapt, trebuie adăugate următoarele:
- onorariu profesionist
- taxa de timbru de 155 euro
- impozit ipotecar de 200 euro
- taxe ipotecare de 35 euro.
Mai mult, semnarea compromisului determină și dreptul oricărui broker imobiliar de a încasa (după act) comisionul.
Este contractul final, întocmit, verificat și garantat de notar. Numit și act final de vânzare, acesta trebuie să fie însoțit de anumite documente și să conțină informații precise:
- identitatea tuturor părților (vânzător, cumpărător și posibil mediator). De asemenea, trebuie să apară notarul și orice altă persoană implicată în procedura de cumpărare;
- clasificările energetice (inclusiv Ape, certificatul de performanță energetică) și certificările
sistemelor caselor, care certifică regularitatea și corespondența lor cu ceea ce a fost declarat anterior; - date cadastrale, planuri de etaj și orice informații necesare cu privire la proprietatea în cauză;
- documentul întocmit de administratorul condominiului care atestă plata regulată de către vânzător a cheltuielilor de condominiu (sub rezerva ajustării);
- tot ceea ce privește banii aflați în circulație (procente datorate brokerilor, costul notarului etc.), atașând - atunci când este necesar - cererea și aprobarea unei ipoteci;
- utilizabilitatea proprietății, absența ipotecilor, constrângeri sau defecte de orice natură.
El nu este un simplu editor: în fața legii, el are rolul de garant în tranzacție. De asemenea, va trebui să depună sumele plătite de cumpărător (legea 124/2021) într-un cont curent dedicat și să le păstreze până devine proprietarul propriu-zis. Taxele notariale sunt întotdeauna plătite de către cumpărător și adesea devin parte a negocierilor dintre părți. Faptele sunt împovărate de diverse cheltuieli, unele fixe, cum ar fi taxele de timbru stabilite de lege, alte variabile, cum ar fi procentele parametrizate pe baza valorii proprietății sau gradul de rudenie dintre donator și donatar, pe lângă registru și la taxele de secretariat. În ceea ce privește onorariul profesionistului, nu mai există tabele tarifare, de aceea fiecare își decide propria remunerație la discreție, în conformitate cu regulile pieței libere.Prin urmare, este recomandabil să solicitați o estimare a costurilor înainte de a alege notarul.
Ce se întâmplă dacă există vicii ascunse care nu au apărut înainte? Ce garanții sunt valabile, odată ce ai cheile casei? Timpul de acțiune nu este lung: cumpărătorul trebuie să raporteze defectele vânzătorului în termen de opt zile de la descoperire . Printr-o scrisoare recomandată cu chitanță de returnare, vă declarați dorința de a utiliza garanția. În cazul în care vânzătorul nu acționează din propria sa voință împotriva defectelor, cumpărătorul poate lua măsuri legale contactând un avocat și afirmând garanția împotriva defectelor. Cu toate acestea, acțiunea trebuie să aibă loc în termen de un an de la faptă. Un judecător poate pronunța rezilierea contractului, dacă există detalii. Vânzătorul va trebui apoi să returneze suma primită, iar cumpărătorului casa. Dacă preferă să păstreze casa, indiferent de defecte, poate cere o reducere a prețului de vânzare plătit și, prin urmare, returnarea diferenței. Excepții: dacă daunele sunt structurale (defect de sol sau defect de construcție), atât de mult încât nu pot fi descoperite imediat sau la fel de grave ca o infiltrare de apă, cumpărătorul poate lua măsuri împotriva constructorului casei timp de până la 10 ani după faptă . Timpii de raportare devin, de asemenea, mai lungi: aveți un an să scrieți vânzătorului și să comunicați problemele.
El trebuie să fie înregistrat la Camera de Comerț și să aibă un card de identificare. Legea prevede că niciun comision nu se datorează celor care exercită această profesie fără niciun titlu. Prin lege, el este responsabil pentru verificarea originii casei, proprietatea, prezența sau absența obligațiunilor și garantarea vânzătorului și a cumpărătorului cu clauze corespunzătoare.
Desigur, serviciul agenției are un cost care este plătit, sub formă de comision, atât de vânzător, cât și de cumpărătorul clădirii. Cât costă? Depinde, deoarece nicio lege nu impune rate fixe sau plafoane. De obicei, obiceiurile locului și indicațiile Camerei de Comerț locale sunt valabile, chiar dacă nimic din toate acestea nu trebuie considerat obligatoriu. Aproximativ vorbind, un comision care nu depășește 2% din prețul de vânzare poate fi considerat corect, dar poate ajunge și la 4%. Factura este obligatorie: și este cu adevărat importantă, deoarece cheltuielile de brokeraj imobiliar sunt deductibile din declarația fiscală, până la maximum 1.000 de euro.
Odată ce actul este finalizat, cheile casei vor trece de la vânzător la cumpărător care, la rândul său, va livra cecurile pentru plată. Orice lucru care nu este scris în act, chiar dacă a fost convenit anterior cu alte instrumente, nu va avea nicio valoare. Conform decretului-lege nr. 223/2006, părțile care încheie contractul de vânzare definitiv trebuie să declare condițiile prețului convenit, specificând dacă este vorba de un cec și / sau transfer bancar.
Impozit pe vânzarea unei case
Ele reprezintă unul dintre elementele de cheltuieli care trebuie adăugate la prețul proprietății, dar dacă este prima locuință, aveți dreptul la cote reduse, atât pentru TVA, cât și pentru taxa de înregistrare. Și unele caracteristici noi îi privesc și pe cei care dețin deja și trebuie să cumpere o a doua casă
Impozitele legate de cumpărarea casei sunt în principal taxa de înregistrare (dacă cumpărați de la o persoană particulară) și TVA (atunci când vânzătorul este o afacere). La acestea, în ambele cazuri, trebuie adăugate impozitul pe ipotecă și pe cadastru. Pachetul de bonusuri în vigoare în 2022-2023 confirmă beneficiile oferite celor care cumpără o proprietate; în special, există unele inovații jurisprudențiale pentru achiziționarea nu numai a primei, ci și a unei a doua case. De fapt, chiar și cei care dețin o proprietate pot profita de reduceri fiscale și pot cumpăra o a doua, dacă prima este considerată nepotrivită. Este o problemă de inaptitudine subiectivă, atunci când casa cumpărată anterior nu mai poate satisface nevoile de locuințe ale contribuabilului și ale familiei sale sau de inaptitudine obiectivă,ca și în cazul unei proprietăți închiriate și care, prin urmare, nu poate fi folosită de proprietar, deoarece este supusă unor constrângeri legale (așa cum este cerut de Curtea Supremă cu sentința ulterioară din 27 iulie 2022-2023).
Dreptul la prestații este recunoscut direct de notar, nu este necesar să se aplice. Este despre:
- Reducere TVA de la 10% la 4% vizată celor care cumpără o casă direct de la firma de construcții, plătind o sumă fixă de 200 euro pentru ipoteca și impozitul cadastral;
- taxa de înregistrare la 2% pentru achizițiile de la persoane fizice; valoarea impozitului cadastral și ipotecar în acest caz la 50 de euro;
- credit fiscal: primul bonus pentru locuință pentru cei care vând și cumpără case în decurs de 12 luni folosind concesiunile, prevede posibilitatea de a scădea impozitul care trebuie plătit din cel deja plătit pentru achiziționarea casei anterioare.
Pentru a profita de bonus, sunt necesare câteva cerințe. Cele ale persoanei care cumpără sunt: nu dețin case pe teritoriul național pentru care au fost utilizate concesiunile sau le vând în termen de un an. Angajamentul de a vinde proprietatea deținută trebuie să se reflecte în actul de cumpărare (vânzare, act de donație sau declarație de succesiune). Dacă acest lucru nu se va întâmpla, veți pierde prima primă la domiciliu și, pe lângă impozitele mai mari și dobânzile aferente, va trebui să plătiți o penalitate de 30%.
Să fiți rezident în municipiul în care cumpărați o casă sau să vă stabiliți reședința în termen de 18 luni de la cumpărare sau dovediți că locul de muncă sau studioul dvs. se află în municipalitatea menționată mai sus. Casa poate fi situată și pe teritoriul municipiului în care își are sediul angajatorul sau desfășoară activitatea, chiar dacă cumpărătorul a fost transferat ulterior în străinătate din motive de muncă; sau să se afle în orice municipiu italian dacă cumpărătorul este un cetățean italian care a emigrat în străinătate și nu are alte case în Italia.
Cerințe pentru proprietate
Casa și accesoriile aferente (câte una pentru fiecare categorie) trebuie să aparțină uneia dintre următoarele categorii cadastrale
- A / 2 (locuințe civile);
- A / 3 (locuințe economice);
- A / 4 (locuințe populare);
- A / 5 (casa ultra populară);
- A / 6 (casă rurală);
- A / 7 (case în vile mici);
- A / 11 (case și cazare tipice locurilor).
Concesiunile nu se aplică caselor impunătoare, vilelor, castelelor și palatelor de eminentă valoare istorică și artistică.