Ce poate aparține unui apartament (garaj, pivniță, depozit …)? Relevanța se poate referi atât la o primă casă, cât și la a doua? Și pe aceeași proprietate poți avea două? De ce beneficii se bucură pertinența? Ce se întâmplă dacă doriți să-l vindeți separat? Am adunat mai multe întrebări de la diferiți cititori și le-am transmis expertului nostru.
- La întrebările unor cititori li se răspunde avocatul Stefano Gorla - [email protected]
1 Ce poate aparține unui apartament? Proprietate, în special proprietate imobiliară, destinată permanent de proprietar pentru cea mai bună plăcere sau decorare a apartamentului: garaje, beciuri, mansarde, curți, terase etc., cu condiția să fie deținute exclusiv.
2 Relevanță numai pentru prima casă sau, de asemenea, pentru casa a doua? Conform legii, se presupune că achiziționarea proprietății principale include și accesoriile aferente, indiferent dacă este vorba despre locuința în care se află sau în ceea ce privește locuințele secundare.
3 Este posibil să aveți două aparate pe aceeași casă? Cu cât echipamentul casei este mai „bogat”, cu atât puteți cumpăra mai multe aparate: terase, beciuri, mansarde, locuri de parcare etc.
4 Poate fi creată relevanța după cumpărare? Apartenențele pot face obiectul unor acte sau relații juridice separate: este posibil să achiziționați un apartament după cumpărarea proprietății, de exemplu prin cumpărarea casetelor disponibile pentru condominii de la Constructor după ce ați terminat de achitat casa.
5 De ce concesii vă plac? Primele case beneficiază de un tratament fiscal deosebit de favorabil atât în momentul cumpărării, cât și în ceea ce privește impunerea impozitelor locale, cu toate acestea, legislația fiscală actuală pune o limită asupra accesoriilor primei case, care nu poate viza decât trei categorii cadastrale distincte; dincolo de limitele legii, contribuabilul pierde beneficiile și este obligat să plătească integral impozitele.
6 Ce se întâmplă dacă doriți să vindeți un aparat separat? Actul de vânzare poate avea ca obiect doar o pertinență, ca în cazul în care proprietarul unui apartament vinde cutia către terți; procedând astfel, fosta relevanță nu va mai fi subordonată apartamentului vânzătorului și cele două proprietăți vor fi înregistrate în numele a doi proprietari distincti.
În limbajul comun, termenul de relevanță este folosit destul de des pentru a indica unele elemente conectate în mod normal la casele noastre, cum ar fi garajul sau pivnița. Astfel, de exemplu, în momentul faptei, notarul ne informează că achiziționăm și proprietățile în timp ce, odată ce acestea au devenit proprietari, Autoritatea fiscală cere plata impozitelor pe casă și a accesoriilor aferente.
Uneori, atunci, părțile comune ale unei clădiri condominiale sunt indicate ca accesorii, deși în mod necorespunzător. De fapt, există accesorii excluse din categoria părților comune (de exemplu, locuri de parcare disponibile pentru condominii pe o zonă de proprietate exclusivă) și părți comune care nu pot fi definite ca accesorii în sens tehnic (de exemplu, conducte hidraulice care nu sunt susceptibile de utilizare separată ). Așadar, să vedem ce se înțelege cu adevărat prin accesorii și cum sunt reglementate, amintindu-ne că cu cât ești mai conștient de drepturile tale, cu atât vei avea mai mult dreptul să le exerciți.
Trebuie făcută o premisă: disciplina accesoriilor este cuprinsă în câteva reguli sintetice din Codul civil , care reflectă stilul și răspund nevoilor din timpul promulgării (1942). Cu toate acestea, munca necontenită de interpretare și aplicare a normelor, desfășurată zilnic de instanțe, a făcut posibilă adaptarea regulilor la inovațiile tehnologice, recunoscând, de exemplu, calitatea relevanței radiourilor auto.
Conform art. 817 cc proprietarul are dreptul de a aloca permanent un bun pentru o mai bună bucurie sau o mai mare demnitate decât un alt bun; gândiți-vă, de exemplu, la comoditatea de a avea un garaj lângă casa dvs. Din punct de vedere subiectiv, pertinența presupune, prin urmare, proprietatea de către același proprietar atât a principalului, de obicei proprietatea imobiliară, cât și a celui destinat să-i servească permanent sau, mai rar, acordul dintre doi proprietari diferiți; utilitatea este de asemenea înțeleasă pentru a se referi la lucru și nu la persoană. La nivel obiectiv, trebuie să existe între cele două bunuri, deja complete și utile în sine, o constrângere a instrumentalității juridice și economice astfel încât să fie supuse aceluiași regim juridic. Când în schimb două elemente sunt conectate material și structural,astfel încât unul nu poate exista fără celălalt (cum ar fi ascensorul sau cazanul cu privire la clădirea condominiului), nu se creează o legătură pertinentă care presupune, dimpotrivă, unitatea și funcționalitatea bunurilor individuale.
Pentru constituirea legăturii aferente de către proprietar, nu sunt necesare forme solemne, o manifestare fără echivoc a voinței este suficientă. Cu toate acestea, întrucât formularul scris este necesar pentru contractele imobiliare, este o bună practică să menționăm stabilirea sau excluderea accesoriilor aferente proprietăților acoperite de contract.
Conform legii (art. 818 din Codul civil italian) se presupune că achiziționarea proprietății principale (apartament) include și accesoriile aferente (garaj, pivniță, mansardă etc.) și dacă este vorba despre casa în care se află , așa-numita primă locuință, ambele în ceea ce privește a doua locuință. Cu cât echipamentul casei este mai „bogat”, cu atât puteți cumpăra mai multe aparate : terase, beciuri, mansarde, locuri de parcare etc. În mod curios, însă, legislația fiscală actuală pune o limită asupra accesoriilor la prima casă, care poate viza doar trei categorii cadastrale distincte. Deci, paradoxal, dacă prima mea casă are două garaje, una va fi considerată o pertinență, iar cealaltă … ca a doua casă. Motivul pentru acest lucru trebuie identificat în tratamentul fiscal deosebit de favorabil de care se bucură primele case , atât în momentul cumpărării, cât și în ceea ce privește impunerea de impozite locale, cum ar fi taxiurile . Dincolo de limitele legii, contribuabilul pierde concesiunile și este obligat să plătească integral impozitele locale: în exemplul anterior, cel de-al doilea garaj va deconta TASI ca o a doua casă. Dacă, de regulă, accesoriile urmează proprietății, totuși este posibil să se prevadă contrariul fără forme solemne, cu condiția ca acesta să fie în mod expres și fără echivoc, fără a observa deloc caracterul accesoriu sau altfel al relevanței pentru activul principal.
De fapt, este posibil ca accesoriile să facă obiectul unor acte sau relații juridice separate (articolul 818 al doilea paragraf din Codul civil italian). În acest caz, excluderea constrângerii de pertinență poate fi indicată în actul de vânzare a apartamentului sau actul poate avea ca obiect doar o pertinență, ca și în cazul în care proprietarul casei vinde cutia unui terț. Procedând astfel, legătura relevantă este evident mai puțin atât la nivel subiectiv (vor exista doi proprietari distincti), cât și obiective (cutia nu mai este supusă apartamentului vânzătorului). Un caz particular de excludere a obligațiunii aferente este dat de executarea silită a locuinței, deși, prin lege, poate fi extins la accesorii. În orice caz, legea protejează terții care, cu bună credință, cred că au achiziționat și accesoriile, cu condiția ca fapta lor să fie anterioară celei care le exclude (articolul 818, al treilea paragraf din Codul civil italian) și, dimpotrivă, le împiedică să crearea ilegală de proprietăți asupra bunurilor deținute de terți (articolul 819 din Codul civil).
Pe de altă parte, este, de asemenea, posibil să achiziționați un apartament după cumpărarea proprietății, de exemplu prin cumpărarea cutiilor disponibile pentru condominii de la Constructor după ce ați terminat de achitat casa . Următoarele au fost considerate pertinente de jurisprudență, printre altele: curtea și terasa proprietății exclusive, garajele deținute, frescele unei clădiri istorice. În orice caz, nu este posibil să se reducă la o simplă listă activele care, din punct de vedere al dreptului civil, își pot asuma calitatea accesoriilor, dacă nu cu titlu de exemplu. Există, totuși, două categorii de proprietăți considerate în mod obișnuit accesorii, mansardele și locurile de parcare, care au tulburat mintea judecătorilor de zeci de ani, în încercarea de a constata natura pertinentă a acestora.
Dacă în unele cazuri poate părea evident că mansarda aparține proprietarului etajului superior al clădirii, alteori pot apărea dispute amare între condominii , ca în cazul în care mansarda este folosită de toată lumea ca depozit sau uscător. Pentru ca mansarda să înrobească unitatea imobiliară situată la etajul inferior, singura sa funcție trebuie să fie izolarea și protejarea apartamentului de căldură, frig și umiditate. Dacă, pe de altă parte, are dimensiuni și caracteristici structurale care permit utilizarea acestuia ca compartiment independent, trebuie să se presupună că este o proprietate condominială.
Ancheta asupra naturii locurilor de parcare în condominiu este și mai complexă, a cărei relație de relevanță cu locuințele este chiar stabilită de Legea care obligă Constructorul, în fața autorizației de construire, să aloce o zonă specifică a clădirii parcării. Conform jurisprudenței, condominiilor trebuie să li se garanteze dreptul de a utiliza zona destinată spațiilor de parcare, care însă pot rămâne proprietatea producătorului sau a terților; nu neapărat, așadar, locurile de parcare devin proprietatea exclusivă a celor care le folosesc sau a părților comune ale condominiei. În limita stabilită de lege, este interzisă vânzarea unui apartament fără transferarea simultană a utilizării parcării; pe de altă parte, interdicția revine porțiunii suplimentare de teren care nu fac obiectul restricției de destinație prevăzute de lege.
Calitatea relevanței casetei cu privire la reședința principală este, de asemenea, recunoscută chiar dacă cele două proprietăți sunt închiriate cu contracte diferite de la același proprietar la un singur chiriaș. Ceea ce este relevant este de fapt adecvarea casetei pentru a satisface nevoile celor care ocupă apartamentul și, în acest caz, cele două proprietăți vor fi supuse aceluiași regim juridic. Calitatea relevanței a fost în schimb exclusă de către judecători în ceea ce privește căile de acces, de natură administrativă, mansardele diferitelor apartamente, proprietățile în comuniune, etajele clădirii condominiului, rafturile de uscare ale condominiului, faleza din fața casei, în ca similar cu o proprietate a statului.