Mulți italieni care își cumpără o casă aleg să folosească noua formulă prevăzută de decretul Sblocca Italia , așa-numita chirie pentru cumpărare. O oportunitate alternativă de achiziție la formele tradiționale, chiria pentru a cumpăra implică prevederea unui contract cu care cele două părți, vânzător / proprietar și cumpărător / chiriaș , sunt de acord că dă mai întâi a doua plăcerea imediată a proprietății, amânarea transferul dreptului de proprietate asupra activului . Acest contract se caracterizează prin concesionarea imediată pentru utilizarea proprietății la plata chiriilor, pentru dreptul locatarului de a cumpăra proprietatea și pentru alocarea unei părți din chiriile drept contraprestație pentru transfer.
Trebuie subliniat însă că nu există nicio obligație de a încheia un contract de vânzare, ci mai degrabă o opțiune . Mai mult, cei care intenționează să folosească chiria cu răscumpărare trebuie să-și amintească că chiria este mai mare decât o chirie normală , întrucât o parte constituie chiria, cealaltă va face un depozit pe prețul final al proprietății.
În ceea ce privește impozitele de plătit, Agenția pentru venituri a intervenit cu circulara nr. 4 / E din 19 februarie 2022-2023, în care distinge reglementările fiscale aplicabile pentru perioada de utilizare a proprietății, deci înainte de cumpărarea efectivă, de exercitarea ulterioară a dreptului de cumpărare de către chiriaș și transferul proprietății . În primul rând, este necesar să se facă distincția dacă persoana care acordă plăcerea în vederea viitoarei vânzări este o persoană fizică sau o companie și, de asemenea, este necesar să se facă distincția între impozitele directe (plătibile de către proprietar / vânzător) și impozitele indirecte (plătibile de către chiriaș / cumpărător).
Impozitele legate de deținerea proprietății, cum ar fi IMU și tasi, sunt suportate de proprietar , ca în orice contract de închiriere, în timp ce costurile transcrierii contractului în registrele imobiliare sunt suportate de cumpărător, cum ar fi cheltuielile și impozitele datorate pentru actul de vânzare a proprietății.
În cazul în care proprietarul este o persoană fizică , acesta poate alege din cota primită ca chirie între impozitul obișnuit pe venitul personal , împreună cu taxa de înregistrare la 2% (care se împarte între proprietar și chiriaș) sau poate opta pentru regimul cupoanelor uscate .
Pentru porțiunea de chirie care vizează achiziția, în cazul vânzării unei case neprimare care are loc în termen de cinci ani , proprietarul va trebui să plătească impozite pentru orice câștiguri de capital ca într-o vânzare normală . Taxa de înregistrare, plătibilă de către cumpărător, este de 2% în cazul unei locuințe care va fi folosită ca primă locuință și de 9% în alte cazuri. Impozitele ipotecare și cadastrale sunt fixate la 50 de euro fiecare.
În cazul în care o companie vinde, cota plătită pentru utilizarea activului este de obicei scutită de TVA , cu excepția cazului în care societatea a optat pentru regimul impozabil. În ceea ce privește comisionul plătit ca avans pentru preț, dacă tranzacția este supusă TVA, se aplică următoarele rate:
- 4% în cazul primei locuințe în cazul locuințelor non-luxoase (alte categorii cadastrale decât A / 1, A / 8 și A / 9),
- 10% pentru locuințele secundare non-luxoase,
- 22% pentru proprietățile clasificate în categoriile cadastrale A / 1, A / 8 și A / 9.
În ceea ce privește taxa de înregistrare , trebuie făcută și o distincție în acest caz între contractele care sunt sau nu scutite de TVA : în primul caz, rata impozitului de înregistrare este de 2%, în timp ce în cazul impozabilității TVA, taxa de înregistrare are o sumă fixă de 67 de euro dacă contractul este stipulat prin acord privat, 200 de euro dacă este format prin acord privat autentificat sau întocmit în formă publică.
În momentul vânzării proprietății, dacă transferul este supus TVA-ului, acesta va fi calculat pe prețul de vânzare la care se scad acțiunile deja plătite ca avans. Taxa de înregistrare, pe de altă parte, este stabilită la 200 de euro, precum și impozitele ipotecare și cadastrale de câte 200 de euro fiecare. Pentru proprietățile scutite de TVA, pe de altă parte, se datorează o taxă de înregistrare de 2% sau 9%, cu minimum 1000 de euro , în timp ce impozitele ipotecare și cadastrale sunt fixate la o rată fixă de 50 de euro fiecare.
Deoarece nu există nicio obligație de a efectua vânzarea, se poate întâmpla și ca vânzarea să nu fie efectuată . Dacă chiriașul renunță la transfer, pierde toate acțiunile plătite ca avans sau poate recupera o parte din acestea, în funcție de condițiile contractului, iar proprietarul are dreptul de a restitui proprietatea. Dacă, pe de altă parte, proprietarul este implicit, chiriașul are dreptul cel puțin la restituirea părții din taxele percepute la preț, plus dobânzi legale. Vă rugăm să rețineți că contractul este reziliat în cazul neplății , chiar dacă nu consecutive, a unui număr minim de comisioane, egal cu o douăzecime din total. Cu toate acestea, părțile sunt libere să stabilească un prag minim diferit.