Conținut procesat
- Închirieri: două tipuri de cheltuieli
- În cazul chiriei, cine plătește taxele de condominiu?
- Cheltuieli urgente și extraordinare
- Ajustarea chiriei după lucrări: nu înainte de expirarea contractului
- Taxa de deșeuri și taxa de administrator
Când proprietarul (locatorul) unei locuințe își închiriază proprietatea, acesta încheie un contract cu chiriașul (chiriașul). Tocmai natura acestui acord este cea care guvernează împărțirea costurilor. În contractele de închiriere gratuită, proprietarul și chiriașul pot conveni între ei și pot decide, de exemplu, că cheltuielile ordinare și extraordinare vor fi suportate de chiriaș sau invers. Contractele cu chirie convenită, pe de altă parte, prevăd un sistem de distribuție rigid, cu costuri obișnuite suportate de chiriaș și costuri extraordinare suportate de locator.
Prin urmare, problema apare în contractele de închiriere gratuită care nu includ clauze, în timp ce în cele cu chirie convenită părțile fac trimitere la regulile cuprinse în tabelele anexate la decretele ministeriale din 30 decembrie 2002 și 16 ianuarie 2022-2023, care definesc repartizarea cheltuielilor referitoare atât la părțile interioare ale apartamentului, cât și la cele comune.
Articolul 1575 din Codul civil stabilește că proprietarul este obligat să livreze chiriașului „lucrul închiriat într-o stare bună de întreținere și să-l păstreze într-un astfel de stat încât să servească utilizarea convenită și să garanteze bucurarea pașnică a acestuia în timpul contractului de închiriere”. Următorul articol, 1576, intră mai în detaliu, stipulând că „proprietarul trebuie să efectueze, în timpul închirierii, toate reparațiile necesare, cu excepția întreținerii minore care sunt responsabilitatea chiriașului”.
Pe scurt, cu privire la problema împărțirii costurilor unei proprietăți de închiriere, litigiile sunt pe ordinea de zi, deoarece există o dificultate obiectivă în evaluarea momentului când o cheltuială se numără printre cele necesare sau, mai simplu, trebuie considerată „mică” .
În ceea ce privește contractele de leasing, standardul de referință este legea privind chiria echitabilă nr. 392 din 27 iulie 1978, abrogată parțial de legea 431/1998. Cu toate acestea, în Codul civil, contractele de leasing (inclusiv cele în scop rezidențial) sunt reglementate de articolele cuprinse între 1571 și 1614.
În ceea ce privește împărțirea cheltuielilor între chiriaș și proprietar, în contractul de închiriere gratuită părțile pot conveni după cum consideră potrivit, iar acest acord câștigă dispozițiile generale ale Codului civil. Dimpotrivă, în contractele de închiriere convenite, atât pentru părțile interne ale clădirii, cât și pentru cele de condominiu, se aplică criteriile de subdiviziune cuprinse în tabelul din anexa G la decretul ministerial din 30 decembrie 2002. Pentru contractele implementate în acordurile teritoriale, stipulat între asociațiile de proprietari și sindicatele chiriașilor, este necesar să se facă trimitere la tabelul atașat decretului ministerial din 16 ianuarie 2022-2023.
Închirieri: două tipuri de cheltuieli
Cheltuielile esențiale care permit chiriașului să se bucure de proprietate fără limitări sunt considerate „necesare”. De exemplu, întreținerea sistemului electric, a încălzirii și a structurilor portante. Pe de altă parte, micile reparații sunt definite de articolul 1609 din Codul civil: „sunt cele datorate deteriorării cauzate de utilizare și nu de vârstă sau întâmplător”. Codul civil (articolul 1590) stabilește, de asemenea, că, la încetarea contractului de închiriere, chiriașul „trebuie să restituie proprietatea proprietarului în același stat în care a primit-o, în conformitate cu descrierea făcută de părți, cu excepția deteriorării sau consum rezultat din utilizarea lucrului în conformitate cu contractul ". Și din nou „în lipsa descrierii, se presupune că chiriașul a primit lucrul într-o stare bună de întreținere”.În cele din urmă, legea precizează că chiriașul „nu este responsabil pentru pierderea sau deteriorarea din cauza vârstei”.
În cazul chiriei, cine plătește taxele de condominiu?
În contractul de închiriere gratuită, părțile pot conveni, de asemenea, asupra plății cheltuielilor de condominiu și pot decide cum să împartă costurile. În absența unor acorduri între cele două părți, cheltuielile ordinare sunt atribuite locatarului, în timp ce cheltuielile extraordinare sunt responsabilitatea locatorului.
Costurile extraordinare pentru proprietarul casei închiriate includ reconstrucția acoperișului, vopsirea fațadei, înlocuirea sistemelor și, în cele din urmă, toate cele suportate pentru intervenții majore. Costurile curățării scărilor, întreținerea obișnuită a liftului, consumul de apă și electricitate pentru zonele comune și alte intervenții de natură obișnuită rămân, prin urmare, responsabilitatea chiriașului.
Tabelele anexate la decretele ministeriale din 30 decembrie 2002 și 16 ianuarie 2022-2023 conțin câteva criterii de distribuție particulare. De exemplu, costurile serviciului de concierge (inclusiv onorariul portarului) sunt de 90% plătite de chiriaș și 10% de chiriaș.
Trebuie remarcat faptul că, în cazul în care chiriașul închiriat nu își plătește cota pentru cheltuielile comune, administratorul trebuie să contacteze direct proprietarul unității de cazare care, după ce a plătit datoria cu condominiu, va putea revendica chiriașul neîndeplinit și, în cele mai grave cazuri, reziliați contractul de leasing pentru neplată.
Strategia corectă pe care proprietarul o poate pune în aplicare pentru a menține relații pașnice cu chiriașul este să stabilească totul a priori cu claritate, precum și să respecte regulile existente. Și invers, desigur.
În cazul în care apartamentul închiriat are nevoie de o reparație extraordinară și urgentă, al cărei cost ar fi suportat de proprietar, chiriașul poate continua plata și solicita ulterior o rambursare.
Cu toate acestea, articolul 1577 din Codul civil precizează că, în aceste cazuri, chiriașul este obligat să notifice proprietarului această cheltuială „în același timp”.
De fapt, s-ar putea întâmpla ca proprietarul neinformat să demonstreze că ar fi cheltuit mai puțin apelând la un alt profesionist și, prin urmare, să returneze chiriașului o sumă mai mică decât suma cheltuită efectiv.
Se poate întâmpla ca, în urma unei intervenții extraordinare privind apartamentul (de exemplu renovarea parchetului) sau părțile comune ale clădirii (de exemplu instalarea unui nou lift), proprietarul să dorească să mărească chiria. Dar proprietarul poate remodela condițiile economice ale acordului numai la expirarea naturală a contractului, cu acordul chiriașului. Integrarea a fost, de fapt, prevăzută de articolul 23 din legea 392/78 în cazul „lucrărilor necesare importante și urgente sau, în orice caz, lucrărilor de întreținere extraordinară a entității semnificative”, dar această dispoziție a fost abrogată prin legea 431/98 care, Articolul 13 prevede nulitatea „oricărui acord care vizează determinarea unei sume a chiriei mai mare decât cea rezultată din contractul scris și înregistrat”.
Cu excepția cazului în care părțile convin altfel, taxa pentru deșeuri (tari) este taxată de chiriaș.
Cu toate acestea, dacă contractul de închiriere este mai mic de 6 luni, proprietarul unității de cazare plătește, care poate încă să perceapă cota datorată chiriașului (prin inserarea articolului relevant în contractul de închiriere).
În caz de restanțe, spre deosebire de ceea ce se întâmplă cu cheltuielile de condominiu, chiriașul este responsabil pentru aceasta în fața administrației municipale care percepe impozitul. Pe de altă parte, în ceea ce privește remunerația administratorului, costul este suportat de proprietarul proprietății, deoarece persoana care participă la ședință și votează rezoluția care conferă sarcina profesionistului.
În colaborare cu Avv. Silvio Rezzonico, președinte național al Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it