În majoritatea cazurilor , este necesar acordul unanim al proprietarilor pentru a modifica miimi care alcătuiesc tabelul relativ al unui condominiu .
Cu toate acestea, există două situații particulare în care, pentru a continua rectificarea, este suficient un număr de voturi reprezentând majoritatea celor prezenți și cel puțin jumătate din valoarea clădirii.
Acest lucru se întâmplă atunci când:
1. tabelul conține o eroare: erorile „tehnice” și „verificabile în mod obiectiv” sunt considerate erori, adică atunci când există o diferență clară între miimi de tabel și cele care se află efectiv în posesia condominiului. Curtea Supremă (sentința din 24 ianuarie 1997, nr. 6222) a putut observa că posibilul consimțământ al persoanei care semnase tabelele, de obicei atașat la regulamentul contractual, nu este relevant în evaluarea erorii.
2. în urma unei supraelevări, o creștere a suprafețelor sau o creștere sau scădere a unităților imobiliare, valoarea proporțională a unității imobiliare chiar și a unui singur condominiu este modificată cu mai mult de o cincime. Această a doua opțiune care exclude unanimitatea apare, de exemplu, atunci când un condominiu decide să efectueze lucrări în apartamentul său, mărind suprafața. Gândiți-vă la cota care determină o creștere a suprafeței spațiului de cazare. Dacă această creștere modifică cu mai mult de o cincime valoarea proporțională a unității imobiliare chiar și a unui singur condominiu, este posibil să se procedeze la modificarea cu singura majoritate calificată. Legea precizează că, în acest caz, costul efectuării modificării este suportat de persoana care a dat naștere modificării.
Rolul administratorului
Articolul 69 din Dispozițiile de punere în aplicare a Codului civil prevede că „pentru unicul scop de revizuire a valorilor proporționale exprimate în cea de-a mia tabelă atașată la regulamentul privind condominiul (…), numai condominiu în persoana administratorului (care este obligat să anunțe adunarea condominiilor).
Directorul care nu îndeplinește această obligație poate fi revocat și este obligat să plătească despăgubiri pentru orice daune ”.
Recent, unele hotărâri legale, dincolo de cele două cazuri prevăzute de Codul civil, au pus sub semnul întrebării unanim schimbarea: dacă modificarea nu se referă la sfera drepturilor și obligațiilor de a participa la cheltuieli, ci doar la o „simplă ajustare matematică ", întrucât aceasta este o rezoluție cu valoare de reglementare și non-negociere, pentru aprobarea sa majoritatea celor prezenți la ședință, reprezentând cel puțin jumătate din valoarea clădirii, ar fi suficientă.
Rambursările de la condominiu
După revizuirea celei de-a mila tabele, este necesar să se evalueze dacă eroarea a produs avantaje pentru unul sau mai multe condominii, în detrimentul celorlalte. În cazuri similare, începând cu momentul în care se constată eroarea și în termen de zece ani, condominiu poate acționa pentru îmbogățirea nejustificată (articolul 2041 din Codul civil) și poate obține o rambursare, inclusiv dobânzi.
Practic, condominii care, din cauza erorii, au contribuit mai puțin la cheltuielile de condominiu vor trebui să le ramburseze pe cei care au plătit cel mai mult.
Curtea de Casație (sentința din 8 septembrie 1994, nr. 7696) a specificat că procedura de revizuire a tabelului nu are niciun folos, care nu are efect retroactiv și ale cărei efecte se realizează numai odată cu trecerea în lucrarea judecată.
În colaborare cu Avv. Silvio Rezzonico, președinte național al Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it