Conținut procesat
- Legislația privind proprietatea balcoanelor în condominii
- Cine plătește cheltuielile balcoanelor proiectate
- Cine plătește costurile balcoanelor încastrate
- Cine plătește costurile teraselor
- Cine plătește costurile galeriilor
- Ce are voie să facă pe balcon
- … Și pentru a înfrumuseța balconul
Nu există nicio îndoială cu privire la natura „comună” a fațadei, totuși este complex să se evalueze cui aparțin balcoanele și, în consecință, cine este responsabil pentru suportarea costurilor pentru întreținerea lor. Multe dintre diatribele din condominiu derivă din întrebarea: cum sunt împărțite costurile pentru întreținerea balcoanelor? În absența răspunsurilor din Codul civil, de-a lungul anilor, jurisprudența a încercat să clarifice problema , dar dezbaterea este încă deschisă. Cu excepția cazului în care un regulament contractual de condominiu (adică cel acceptat de toți proprietarii în momentul achiziționării unității imobiliare) nu prevede un anumit criteriu de alocare, pentru o subdiviziune corectă a costurilor de reconstrucție sau doar amenajarea unui balcon este necesaridentificați cu precizie caracteristicile sale structurale și modul în care se integrează cu clădirea. Doar așa este posibil să se stabilească apartenența (într-un anumit sens, proprietatea) balconului în cauză. De fapt, balcoanele pot fi în esență de două tipuri: proiectate sau încastrate.
- Cele mai proeminente balcon iese din fațadă și constituie o extindere a unității imobiliare: ea aparține proprietarului.
- Balcon adâncită , pe de altă parte, formează o adâncitură în fațadă; este de obicei închis și pe două sau trei laturi. Este deținut de condominiu.
Codul civil nu menționează balcoanele care, spre deosebire de scări, uși, fațade, acoperișuri etc., nu sunt incluse în lista părților comune ale clădirii prevăzută de articolul 1117. Prin urmare, a fost jurisprudența, în cursul de-a lungul anilor, să stabilească ce părți ale balconului sunt proprietatea exclusivă a condominiului și care sunt comune . O distincție importantă pentru a înțelege modul în care sunt împărțite costurile pentru întreținerea balcoanelor, în cazul în care este necesar să se intervină.
Cine plătește cheltuielile balcoanelor proiectate
În acest caz, proprietarul apartamentului este cel care suportă unele cheltuieli legate de utilizarea balconului, precum cele referitoare la refacerea balustradei, a pardoselii sau a tencuielii interioare.
Costurile, pe de altă parte, pentru vopsirea și retușarea oricărui stuc ornamental, deoarece sunt considerate părți obișnuite din care, deși în termeni pur estetici, toate beneficiază în mod egal, trebuie împărțite între toți proprietarii de condominii (care plătesc proporțional cu mii de proprietate respective). Dar nu numai. Curtea de Casație, cu sentința din 14 decembrie 2022-2023, n. 30071, a menționat că „… în timp ce balcoanele unei clădiri condominiale nu fac parte din părțile comune, deoarece nu sunt necesare pentru existența clădirii și nici nu sunt destinate utilizării sau deservirii acesteia (în conformitate cu art. 1117 cc ), acoperirea parapetului și a plăciipe de altă parte, acestea trebuie considerate bunuri obișnuite, dacă îndeplinesc o funcție estetică predominantă pentru clădire, devenind astfel elemente decorative și ornamentale esențiale ale fațadei și contribuind la o face estetică (Cass. Secțiunea 2, 21/01/2000, n. 637 din Cass. Secțiunea 2, 30/07/2004, nr. 14576; Cass. Secțiunea 2, 30/04/2012, nr. 6624) ". Anterior, Curtea Supremă (cu sentința din 19 mai 2022-2023, nr. 10209) precizase că „ acoperirile și elementele decorativea părții din față și a părții inferioare (a balcoanelor), atunci când sunt introduse în fațada clădirii și contribuie la a face plăcută din punct de vedere estetic, ele constituie bunuri comune tuturor ». De asemenea, pentru Curtea de la Bologna (cu hotărârea din 20 mai 2010) „… elementele exterioare ale fețelor și, în special, ale balcoanelor trebuie considerate părți comune, cum ar fi în special învelișurile din față sau ale părții subiacente a plăcii, a panourilor frontale și a stâlpilor, dacă îndeplinesc în principal funcția ornamentală a întregii clădiri și nu numai decorarea porțiunilor imobiliare care le corespund ». Pe de altă parte, Curtea de la Roma (hotărârea din 7 aprilie 2009) intră mai în detaliu, precizând că „… frizele ornamentale și elementele decorative,inerente balcoanelor (cum ar fi acoperirile din față sau partea de bază a plăcii, panourile frontale și stâlpii) sunt condominiale dacă îndeplinesc în principal funcția ornamentală a întregii clădiri și nu numai decorarea porțiunilor imobiliare corespunzătoare acestora. În special, panourile frontale și stâlpii unui balcon îndeplinesc în principal funcția ornamentală a întregii clădiri atunci când îndeplinesc o funcție decorativă extinsă la aceasta, din care sporesc valoarea arhitecturală, pe lângă îndeplinirea unei funcții estetice menite să facă fațada clădirii armonioasă. condominiu ".fronturile și stâlpii) sunt condominiale dacă îndeplinesc în principal funcția ornamentală a întregii clădiri și nu numai decorarea porțiunilor imobiliare corespunzătoare acestora. În special, panourile frontale și stâlpii unui balcon îndeplinesc în principal funcția ornamentală a întregii clădiri atunci când îndeplinesc o funcție decorativă extinsă la aceasta, din care sporesc valoarea arhitecturală, pe lângă îndeplinirea unei funcții estetice menite să facă fațada clădirii armonioasă. condominiu ".fronturile și stâlpii) sunt condominiale dacă îndeplinesc în principal funcția ornamentală a întregii clădiri și nu numai decorarea porțiunilor imobiliare corespunzătoare acestora. În special, panourile frontale și stâlpii unui balcon îndeplinesc în principal funcția ornamentală a întregii clădiri atunci când îndeplinesc o funcție decorativă extinsă la aceasta, din care sporesc valoarea arhitecturală, pe lângă îndeplinirea unei funcții estetice menite să facă fațada clădirii armonioasă. condominiu ".precum și îndeplinirea unei funcții estetice care vizează armonizarea fațadei clădirii condominiului ».precum și îndeplinirea unei funcții estetice care vizează armonizarea fațadei clădirii condominiului ».
Cine plătește costurile balcoanelor încastrate
Întrucât este o parte integrantă a fațadei, rezultă că costurile parapetului de zidărie pentru acest tip de balcon trebuie împărțite între toate condominiile proporțional cu miimi lor respective . Cu toate acestea, în ceea ce privește subdiviziunea costurilor de întreținere a plăcii, se aplică criteriul prevăzut pentru plafoane, bolți și mansarde de articolul 1125 din Codul civil, potrivit căruia aceste costuri „… sunt suportate în părți egale de către proprietarii celor două etaje suprapuse reciproc, acoperirea podelei fiind responsabilitatea proprietarului etajului superior și tencuirea, vopsirea și decorarea tavanului către proprietarul etajului inferior ». Prin urmare, spre deosebire de ceea ce se întâmplă în balcoane proiectate, în cele încastrateplaca reprezintă extinderea etajului și are funcția de a separa, acoperi și susține diferitele etaje ale clădirii condominiale.
De asemenea, în acest caz, este necesar să se identifice tipul pentru a aplica un criteriu echitabil de împărțire a costurilor . În cazul acoperișului plat care acționează ca o acoperire pentru întreaga clădire , costurile de întreținere vor fi împărțite între toate condominii. Pe de altă parte, atunci când acoperișul plat este utilizat exclusiv de unul sau mai multe condominii - care îl folosesc ca terasă - criteriul inclus în articolul 1126 din Codul civil se aplică cu siguranță pentru a împărți costurile legate de întreținere: "cine are utilizarea exclusiv trotuar, contribuie 1/3 la costul reparațiilor sau reconstrucțiilor; restul de 2/3 rămâne responsabilitatea tuturor condominiilor clădirii sau a părții din care este utilizat acoperișul plat,proporțional cu valoarea planului sau cu porțiunea fiecărui plan ". Este mai complicat să procedați pentru terasele de nivel, care acoperă parțial clădirea. Acestea, de fapt, îndeplinesc o funcție de acoperire numai pentru unele condominii. Prin urmare, cheltuielile care vizează îmbunătățirea utilizării terasei revin proprietarului exclusiv. În timp ce cele pentru alte intervenții, cum ar fi hidroizolarea sau înlocuirea pardoselii , costul trebuie împărțit după cum urmează: 1/3 să fie plătit de cei care au utilizarea exclusivă a terasei, 2/3 de restul condominiilor.
Cine plătește costurile galeriilor
Unele clădiri populare construite până în secolul al XX-lea se caracterizează printr-un lung pasaj comun cu vedere la curtea interioară , care oferă acces la mai multe apartamente de pe același etaj. Acestea sunt așa-numitele „case cu balcon” sau „case cu balustrade”. Există două linii directoare pentru defalcarea costurilor de întreținere pentru aceste pasaje particulare. Primul, care astăzi este predominant, consideră balcoanele ca fiind părți comune, atât cheltuielile obișnuite, cât și cele extraordinare fiind suportate de condominii care îl folosesc (chiar dacă numai potențial). Același lucru este valabil și pentru întreținerea terasei și a parapetului.
O a doua orientare, destul de datată, echivalează balcoanele cu scările și se referă la o sentință a Curții din Milano (16 octombrie 1988, n. 12061) care a observat modul în care costurile de reconstrucție ale elementelor verticale (fronturi, balustrade etc.), ca părți integrante ale fațadei, ar fi suportat de toate condominiile (care plătesc proporțional cu miimi lor), în timp ce pentru restructurarea etajului, s-ar aplica articolul 1124 din Codul civil, cu costurile de întreținere suportate de proprietarii unităților imobiliare cărora li se aplică galeriile servesc. Cheltuielile relative sunt împărțite între ele - prevede legea - jumătate pe baza valorii unităților imobiliare individuale și cealaltă jumătate exclusiv proporțional cu înălțimea fiecărui etaj deasupra solului.
Ce are voie să facă pe balcon
Balcoanele proiectate, ca extindere a apartamentului, sunt considerate proprietate exclusivă și, în consecință, proprietarul condominiului poate dispune de ele după cum consideră potrivit fără acordul necesar al adunării. Articolul 1122 din Codul civil prevede totuși că nu este posibil să se efectueze lucrări care să aducă pagube părților comune, adică care afectează stabilitatea, siguranța sau decorația arhitecturală a clădirii.
Aceasta înseamnă, de exemplu, că într-o clădire de epocă ar putea fi interzisă instalarea copertinelor, deoarece acestea ar modifica decorul clădirii. Și același lucru este valabil și pentru instalarea unui vas de televiziune sau a unui aparat de aer condiționat.O altă problemă care poate duce la o dispută între condominii se referă la posibilitatea sau nu de a pregăti un grătar pe balcon. La acest punct, articolul 844 din Codul civil prevede că „proprietarul unui fond nu poate preveni emisia de fum sau căldură, vapori, zgomote, agitare și propagări similare care decurg din fondul vecinului, dacă nu depășesc tolerabilitate normală, având în vedere și starea locurilor ». În ceea ce privește zgomotele, există și limite pentru emisiile de fum și expirații, evaluate caz de caz de către judecător. Recent, Curtea de Casație (sentința din 20 iunie 2022-2023, nr. 15246) a comparat un grătar (în acest caz specific era o structură fixă construită într-o curte privată) cu un cuptor,aplicarea regulilor dictate de articolul 890 din Codul civil conform cărora, pentru ca lucrarea să fie în ordine, este obligatoriu să se respecte „… distanțele stabilite de reglementări și, în lipsa acestora, cele necesare pentru a păstra fondurile învecinate de orice daune la soliditate, sănătate și Siguranță". În cele din urmă, în ceea ce priveșteghivece și jardiniere pe pervaz , reglementările condominiului permitându-le, condominiu le poate plasa cu siguranță, acordând întotdeauna atenție să nu afecteze decorul arhitectural sau stabilitatea pervazului în sine. În plus, este necesar să se verifice dacă regulamentul municipal nu prevede nicio interdicție: acestea ar putea fi considerate potențiale pericole pentru pietonii care trec mai jos. Cu siguranță, dacă un plantator ar trebui să cedeze și să lovească ceva sau, mai rău, o persoană, proprietarul condominiului ar fi răspunzător conform profilului civil și penal.
În colaborare cu Avv. Silvio Rezzonico, președinte național al Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it
Luată din numărul de hârtie Cose di Casa din februarie 2022-2023
Editorii vă sfătuiesc să citiți, de asemenea, puteți citi:
- Bonus verde 2022-2023 pentru a face grădini și terase frumoase
-
Balcon, terasă, grădină: cum să organizezi spații în aer liber
- Cum se face o cutie de flori