Conținut procesat
- Toată lumea trebuie să plătească pentru întreținerea holului de intrare și a scărilor
- Ce majoritate să deliberăm
- Administratorul decide
- Și interfonul? Plătește-i pe cei care îl folosesc
Ușa condominiului face parte din proprietatea „comună” și cheltuielile pentru întreținerea acesteia, cu caracter obișnuit sau extraordinar, sunt suportate de toți proprietarii de condominii, care contribuie proporțional cu miimi în posesia lor.
Acest lucru este întotdeauna adevărat, cu excepția cazului în care o reglementare a condominiului de tip contractual prevede altfel. Cu toate acestea, se poate întâmpla ca unele condominii să nu folosească ușa , de exemplu atunci când unitatea imobiliară (sau unitatea comercială) are o intrare independentă. Gândiți-vă la apartamentul de la parter, cu vedere și la intrarea în stradă sau în magazin, care poate fi accesat direct din stradă.
În aceste cazuri, în urma prevederilor Codului civil, cei care nu folosesc ușa condominiului ar putea refuza plata cheltuielilor. De fapt, articolul 1123, pe lângă afirmarea că costurile de întreținere a părților comune ale clădirii "… sunt suportate de condominii proporțional cu valoarea proprietății fiecăruia" specifică că "… dacă este vorba de lucruri destinate să servească condominii în diferite grade, cheltuielile sunt împărțite proporțional cu utilizarea pe care fiecare o poate face din ele ".
În teorie, cei care nu folosesc ușa condominiului ar trebui să fie scutiți de orice cheltuială, dar în practică funcționează diferit. În trecut, Curtea de Casație (hotărârile 3644/1956 și 4986/1977) a observat cum ușile de intrare „… trebuie considerate bunuri comune tuturor condominiilor (…) indiferent de utilizarea lor și, prin urmare, această prezumție se aplică condominiilor a cărei proprietate exclusivă este deservită de o intrare independentă ". Prin urmare, costul întreținerii și reconstrucției "… depinde de fiecare condominiu proporțional cu miimi de proprietate".
Curtea de Apel din Milano (hotărârea 3/7/1992, Arch. Locazioni 1993, 309) , apoi a precizat că“… chiar și proprietarii de unități , cu acces independent de stradă trebuie să contribuie la costurile de întreținere legate de holul de la intrare și scări (în acest caz: ușă de condominiu, covor și intrare, precum și iluminarea serviciilor comune), deoarece sunt elemente necesare pentru configurarea clădirii și ca instrumente indispensabile pentru bucurarea și conservarea structurilor acoperișului , la care toate condominii sunt obligați să protejeze proprietatea individuală și pentru siguranța terților ".
Ce majoritate să deliberăm
După ce am constatat că chiar și condominii care nu folosesc ușa condominiului sunt chemați să contribuie la costurile pentru întreținerea acesteia, este util să înțelegem care sunt majoritățile necesare pentru aprobarea reparațiilor, renovărilor și înlocuirilor.
În general, pentru reparațiile și renovarea ușii condominiului, este necesar un număr de voturi care reprezintă majoritatea celor prezenți și cel puțin jumătate din valoarea clădirii în adunare. Aceeași majoritate este suficientă în caz de înlocuire, chiar și în prezența noilor tehnologii care îmbunătățesc condițiile de utilizare și siguranță ale activului (sistem de deschidere automată, bară de panică etc.).
Noua ușă poate fi considerată o inovație numai în cazuri particulare, de exemplu atunci când instalația implică o schimbare a structurii zidului clădirii. În acest caz, pentru aprobarea intervenției, este necesar un număr de voturi care reprezintă majoritatea participanților la condominiu și două treimi din valoarea clădirii.
Administratorul decide
Se poate întâmpla ca eșecul ușii condominiului să pună în pericol siguranța condominiilor și a terților. În acest caz, administratorul, fără autorizarea adunării, poate contacta o companie specializată și poate efectua reparația. Articolul 1135, paragraful 2, din Codul civil prevede, de fapt, că administratorul nu poate „dispune lucrări de întreținere extraordinare, cu excepția cazului în care acestea sunt de natură urgentă, dar în acest caz trebuie să o raporteze în prima ședință”.
Și interfonul? Plătește-i pe cei care îl folosesc
În cazul în care condominiu decide să instaleze un nou interfon sau să efectueze o reparație, cheltuiala afectează numai condominii care îl utilizează. Costurile sunt alocate în conformitate cu prevederile regulamentului contractual (dacă există); dar, în orice caz, există două orientări: proporțional cu miimi respective de proprietate a fiecărui condominiu (metoda cea mai obișnuită); în părți egale, deoarece interfonul este utilizat de toate condominiile, indiferent de dimensiunea apartamentului lor.
În colaborare cu Avv. Silvio Rezzonico, președinte național al Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it