Conținut procesat
- Vezi apartamentul. Primul pas
- Plante în conformitate cu și certificarea energetică
- Cumpărarea unei case: de la o agenție sau un particular
- Cumpărați de la persoane fizice
- Evaluează garajele și parcările în condominiu
- Solicitați un credit ipotecar pentru a cumpăra o casă
- Vânzare, compromis, act, practici notariale
- Forme alternative de cumpărare: leasing imobiliar și închiriere pentru cumpărare
- Impozitele care trebuie achitate pentru a cumpăra o casă
Unul dintre cele mai importante momente din viața unui cuplu și a unei familii este, fără îndoială, achiziționarea primei case. Odată ce ați identificat proprietatea potrivită pentru dvs., este recomandabil să știți cum să vă mutați, ce să vizualizați, verificările care trebuie făcute, până la posibilitatea de a solicita o ipotecă, cum se desfășoară vânzarea și, în cele din urmă, taxele care trebuie plătite. Iată un ghid complet care explică pas cu pas tot ce trebuie să știi atunci când îți cumperi prima casă.
Vezi apartamentul. Primul pas
Cum să vă mutați pentru achiziționarea unui apartament? Este o investiție care poate fi o afacere, dar care poate ascunde și riscurile. Din ziua în care vom vedea casa pentru prima dată și până la momentul semnării actului de vânzare, este indicat să urmăm o serie de măsuri de precauție, pentru a minimiza orice risc. Apartamentul și clădirea alese trebuie să aibă niște caracteristici bine definite, în primul rând soliditate și siguranță. În primul rând, odată în fața clădirii, trebuie respectate condițiile generale ale acesteia: fațadă, balcoane și ferestre, streașină, acoperiș. Întrebați-vă interlocutorul dacă este planificată o lucrare de restaurare: aceasta este o cheltuială care nu trebuie subestimată, mai bine să știți mai întâi.Verificați dacă ușa se deschide și se închide fără probleme și asigurați-vă că și interfonul funcționează. Odată ajuns în interior, observați starea scărilor și a balustradelor, apoi observați prezența liftului: dat fiind că cumpărarea unei case este o investiție pe termen lung, este bine să considerați că ceea ce astăzi nu este se prezintă ca o problemă, poate că ar putea deveni astfel în timp; De asemenea, este recomandabil să vă asigurați că proprietarul de la care este achiziționat apartamentul are dreptul să folosească liftul, deoarece uneori - atunci când este instalat de la zero acolo unde nu a fost acolo - se poate întâmpla ca acesta să nu fi aprobat instalarea, a plătit costul și, prin urmare, nu este autorizat pentru utilizare. Ajuns la ușa casei, verificați dacă ușa din față este blindată și evaluați dacă are o etanșare bună. Odată ajuns înăuntru,încercați să vedeți dacă există urme de umiditate și mucegai; atingeți pereții și asigurați-vă că nu sunt umezi, studiați starea tencuielii. Acordați atenție și aspectului pardoselii: dacă are goluri, dacă este crăpat, dacă unele plăci sau bucăți de parchet nu sunt foarte stabile, dacă scârțâie la mers; atunci când lemnul este umflat, de exemplu, sau cu pete mari la suprafață, este posibil să fi existat infiltrații de apă. În acest moment, vă rugăm să solicitați proprietarului sau agentului imobiliar să deschidă toate ferestrele. Observați expunerea apartamentului la lumina soarelui și, dacă aveți timp, reveniți să-l vizitați în momente diferite, cu o lumină diferită: o casă luminoasă - știți - este întotdeauna preferată. Înainte de a încheia vizita, aruncați o privire rapidă la prize, cutii de joncțiune,orice fire proeminente … și orice țevi expuse. Un test care se poate face este să cereți să deschideți toate robinetele din baie, inclusiv dușul, pentru a evalua debitul de apă. Când plantele urmează să fie reînnoite, cheltuiala nu este nesemnificativă. În cele din urmă, mai ales dacă spațiul de cazare este situat într-un subsol sau la parter, ar fi indicat să solicitați informații despre valorile radonului, un gaz care este eliberat din subsol, care este foarte dăunător pentru oameni.ar fi indicat să solicitați informații despre valorile radonului, un gaz care este eliberat din subsol, care este foarte dăunător pentru oameni.ar fi indicat să solicitați informații despre valorile radonului, un gaz care este eliberat din subsol, care este foarte dăunător pentru oameni.
Plante în conformitate cu și certificarea energetică
Cum să vă mutați pentru achiziționarea unui apartament? Odată ce ați vizitat casa pe care doriți să o cumpărați, este important să cunoașteți sănătatea sistemelor, începând cu cel electric. Dacă, de exemplu, un apartament vechi nu are un sistem de împământare, orice scurgere electrică ar putea provoca daune grave oamenilor. Mai bine nu riscați și asigurați-vă imediat că totul este la standard, sigur și fiabil. În Decretul ministerial 37/2008 se specifică modul în care sistemele, construite după 27 martie 2008, trebuie să fie echipate cu „Certificarea conformității”, un document emis de compania instalatoare, care dovedește modul în care sistemul a fost construit în conformitate cu reglementările în vigoare. Certificarea acoperă numeroase tipuri de sisteme: electrice, protecție împotriva descărcărilor atmosferice, automatizarea ușilor și porților, radio și televizor, încălzire, aer condiționat și aer condiționat, sanitare, gaze, ridicare și protecție împotriva incendiilor.Printre altele, documentul conține datele managerului tehnic al companiei, proprietarului proprietății și materialele utilizate. Pentru instalațiile mai vechi, adică construite înainte de martie 2008, este suficient așa-numitul „certificat de conformitate”, completat de un profesionist înscris în registrul profesional, cu o experiență de cinci ani în sectorul ingineriei instalațiilor.
În ceea ce privește posibilele constrângeri, este bine să clarificăm că cine vinde un apartament nu este obligat să atașeze Certificatul de conformitate, dar orice lipsă trebuie specificată în actul de vânzare. Noul proprietar va fi, ulterior, să solicite documentul, care este obligatoriu pentru obținerea certificatului de viabilitate de la municipalitate: o casă cu un sistem out-of-standard nu poate fi locuită.
Un document pe care, pe de altă parte, proprietarul trebuie să îl prezinte în mod obligatoriu împreună cu actul de vânzare este Certificatul de performanță energetică (Ape). Ape este un fel de „carte de identitate energetică” a proprietății, în timp ce Ipe (Energy Performance Index) arată cât consumă apartamentul. În timp ce mulți cumpărători continuă să treacă cu vederea aceste date, este recomandabil să le evaluați cu atenție. O casă care consumă puțin, concentrându-se poate pe surse de energie regenerabile, este o investiție care în timp se poate dovedi convenabilă.
Pe lângă aceste verificări tehnice asupra proprietății, înainte de a cumpăra o casă, este bine să faceți altele pentru a prelua cât mai multe informații despre proprietate și, mai ales, pentru a vă asigura că efectuați achiziția de la proprietarul de drept. Prin inspecția ipotecară este posibil să se identifice proprietarul proprietății și dacă, pe aceeași, există ipoteci sau în curs, inclusiv cele judiciare.
Cumpărarea unei case: de la o agenție sau un particular
Dacă ați decis să cumpărați o casă, vă puteți deplasa în două direcții diferite: găsiți anunțurile vânzătorilor privați căutând în oraș sau contactați o agenție imobiliară, care cu costuri suplimentare va căuta și selecta apartamentul în funcție de nevoile dvs.
Există multe tipuri de agenții (francizate, autonome, consorțiale etc.) și alegerea celei potrivite nu este ușoară. Mai mult decât să urmezi un anumit brand, este recomandabil să te bazezi pe un agent imobiliar instruit, înregistrat în rolul de mediatori ai Camerei de Comerț și capabil să explice în mod clar caracteristicile proprietății, fără a neglija niciun detaliu. Pentru a fi în siguranță, cereți agentului să vă arate cardul de membru sau mergeți la Camera de Comerț și verificați personal: un agent care nu este înregistrat în Registrul mediatorilor este abuziv și nu are dreptul să primească niciun comision.
Călătoria începe de obicei cu o vizită la agenție sau cu un apel telefonic. Programarea și vizitarea apartamentului nu costă nimic. În timpul inspecției, agentul este obligat să raporteze orice ipoteci care afectează proprietatea și să clarifice dacă există renovări programate în clădire (renovarea fațadei, a scării sau a construcției liftului …). De asemenea, trebuie să specifice care sunt taxele și costurile notariale pentru a face față dacă vânzarea trece prin: un agent care declară falsul este „responsabil civil”. Dacă sunteți cu adevărat interesat să cumpărați, într-o a doua întâlnire solicitați certificatele de urbanism, cele de utilizare și de locuință; informați-vă că sistemele respectă legea; verificarea înregistrărilor ipotecare și a copiilor cardurilor cadastrale poate fi o garanție suplimentară pentru a cumpăra în siguranță.
În acest moment trebuie să ne confruntăm cu întrebarea „prețului”. De obicei valoarea proprietățiieste calculat pe baza suprafeței sale „comerciale”, care include pereții interni și externi. Cereți agentului suprafața „plimbabilă” și gândindu-vă la acest lucru, faceți alegerea dvs. Dacă credeți că prețul este adecvat, aflați comisionul agentului (plătit în mod egal de cumpărător și vânzător) și orice costuri suplimentare. Doar odată cu semnarea contractului preliminar de vânzare, numit și „compromis”, agentul va avea dreptul la comisionul său, care în majoritatea cazurilor variază între 2% și 3% din valoarea tranzacției. Pentru a evita neînțelegerile din ultima oră, este de preferat să scrieți imediat modalitatea de plată a comisionului și valoarea acestuia. Este bine să ne amintim că da plătiți un procent agenției, dar poate fi descărcat în declarația de impozitare.Printre numeroasele deduceri fiscale care pot fi descărcate în fiecare an în declarația fiscală, există și posibilitatea să deducă onorariile, oricât ar fi acestea, plătite subiecților de brokeraj imobiliar, în funcție de achiziționarea unității imobiliare care urmează a fi folosită ca reședință principală pentru o sumă care nu depășește 1.000 de euro pentru fiecare anuitate. Deducerea din impozitul brut este egală cu 19% din taxele suportate pentru remunerația plătită
Cumpărați de la persoane fizice
Dacă, pe de altă parte, aveți timp disponibil și doriți să economisiți bani, puteți renunța la medierea agenției imobiliare și puteți căuta o casă independent. Cu toate acestea, știți că această soluție se poate dovedi a fi sinuoasă și solicitantă, dar, mai presus de toate, necesită multă atenție. În primul rând, este recomandabil să alegeți un notar bun, care va face verificările corespunzătoare asupra proprietății. Alternativ, puteți avea grijă de acesta: solicitați proprietarului documentele referitoare la proprietate, informații despre condițiile sistemelor și certificatele de conformitate și energie (anunțurile comerciale de vânzări trebuie să raporteze prin lege indicele de performanță energetică conținut în certificatul de certificare energetică). Nu uitați să întrebați cum este administrat condominiul,cât sunt cheltuielile și dacă există restanțe de plătit.
Pentru a afla mai multe, vă puteți conecta la site-ul Agenției Venituri și, urmând instrucțiunile, puteți efectua o inspecție ipotecară online; veți avea astfel posibilitatea de a vizualiza informații cu privire la tipurile de formalități prezente în baza de date ipotecară: transcrieri, inscripții și adnotări. Aceeași operațiune poate fi solicitată la ghișeele oficiilor provinciale din zona de referință. Următorul pas este să mergeți la biroul tehnic al municipiului în care se află proprietatea: scopul este să obțineți informații cu privire la conformitatea urbanistică a casei, să știți dacă există autorizații de construcție, uzabilitate și locuință și, nu în ultimul rând, dacă există întrebări de amnistie. În ceea ce privește prețul, spre deosebire de ceea ce se întâmplă cu agenția, cel solicitat de proprietar ar putea fi absolut „ieșit din piață”. Depinde de dvs. să verificați dacă evaluarea este acceptabilă, să acceptați și să încheiați tranzacția.
Evaluează garajele și parcările în condominiu
Atunci când evaluați achiziționarea unui apartament, este de asemenea indicat să evaluați posibilitatea de a parca mașina sub casă , eventual luând în considerare și achiziționarea unui loc de parcare , mai ales dacă cazarea se află în oraș. Prima soluție posibilă, dacă este disponibilă, este achiziționarea unui garaj încorporat în clădire sau situat în spații adiacente. Proprietatea și cutia pot fi vândute împreună într-un singur „pachet” sau separat.
În unele condominii există totuși posibilitatea de a parca mașina în curte. Locurile rezervate pentru această utilizare pot fi în aer liber sau acoperite de copertine speciale și sunt de obicei delimitate de linii trasate pe asfalt sau de stâlpi cu lanțuri. Parcarea în curte este adesea subiectul discuțiilor dintre condominii: pentru a evita surprize neplăcute, înainte de a semna actul de vânzare a apartamentului, este recomandabil să vă informați cu privire la reglementările privind locurile de parcare.
Curtea este o zonă comună a clădirii și utilizarea acesteia poate fi guvernată atât de reglementările condominiului, cât și de rezoluțiile adunării. În cazul în care există un regulament care interzice parcarea autoturismelor, modificarea acestuia va necesita votul unanim și scris al tuturor condominiilor. Discursul se schimbă în absența reglementării: în acest caz intră în joc articolul 1102 din Codul civil, care reglementează utilizarea „lucrului comun”. Articolul afirmă că utilizarea bunului comun nu poate împiedica alte condominii să o folosească în mod egal, dar nu scrie nicăieri că parcarea mașinii în curte este interzisă. Sentința Curții Supreme nr. 1547 din 2009,el a precizat că zona comună poate fi utilizată ca „parcare temporară pentru mașinile condominiale cu limitările prevăzute pentru a permite accesul la întreprinderile comerciale și artizanale situate la parterul clădirii condominiei”. Prin urmare, un permis de timp, care nu îi împiedică pe ceilalți locuitori ai clădirii să folosească zona comună.
Pentru a evita neînțelegerile, în absența unei reglementări, adunarea condominiei poate decide cu majoritate și poate aloca curtea parcării, atâta timp cât toată lumea poate avea acces la ea. În cazul în care mașinile sunt mai numeroase decât spațiile disponibile, se pot organiza schimburi și, cu votul unanim al condominiilor, solicită din când în când celor care ocupă parcarea, plata unei contraprestații în bani, care va reveni într-un fond comun . De asemenea, potrivit judecătorilor, adunarea nu poate atribui niciodată locuri fixe pentru a doua mașină, protejând în mod eficient pe cei care dețin o singură mașină.
Dacă garajul clădirii în care ați ales să locuiți are prețuri excesive și dacă nu este posibil să parcați mașina în curtea condominiei, o altă soluție este să încercați să cumpărați un garaj într-o clădire din apropiere. Decretul de simplificare (9 februarie 2012, n.5) a făcut posibilă achiziționarea așa-numitelor „parcări Tognoli” pe o zonă privată, cu condiția ca locul de parcare atribuit să fie atribuit unei proprietăți situate în același municipiu.
Pe scurt : înainte de a semna actul de vânzare, verificați reglementările condominiului pentru a înțelege dacă este posibil să parcați mașina în curte. Dacă regulamentul interzice această utilizare, luați în considerare achiziționarea unei cutii adiacente clădirii dvs. Prețul este prohibitiv? Căutați altul într-o clădire nu departe: din 2012 pot fi achiziționate „cutiile Tognoli” dintr-o zonă privată. În acest fel, te-ai putea găsi locuind într-o clădire și parcându-ți mașina în următoarea.
Solicitați un credit ipotecar pentru a cumpăra o casă
Când intenționați să cumpărați o casă și nu aveți lichiditatea disponibilă pentru a încheia vânzarea, soluția ideală este să solicitați o ipotecă la bancă. Împrumutul este un contract între un subiect și un intermediar, în general o bancă, care constă în transferul unei sume de bani de la un subiect (numit creditor) către un alt subiect (numit împrumutat), cu asumarea acestuia din urmă obligația de a restitui creditorului aceeași sumă de bani. Înainte de a solicita un împrumut, este recomandabil să vă evaluați cu atenție veniturile și să vă determinați disponibilitatea lunară odată cu scăderea cheltuielilor obișnuite. Este rezonabil ca rata să nu depășească o treime din venitul disponibil al fiecăruia, pentru a face față cheltuielilor curente, neprevăzute și posibilelor reduceri de venit cauzate, de exemplu, de boală, accident, concediere. Unul dintre primii pași de luat atunci când decideți să încheiați un credit ipotecar pentru a cumpăra o casă este să înțelegeți care este rata potrivită pentru dvs. Ceea ce privim în principal atunci când vine vorba de ipotecă este rata dobânzii. În esență, creditele ipotecare pot fi la o rată fixă - rata dobânzii rămâne cea stabilită de contract pentru întreaga durată a împrumutului și dezavantajul nu poate profita de orice reduceri ale ratelor pieței care ar putea apărea în timp - și la o rată variabilă - rata dobânzii dobânda poate varia la termene predeterminate în ceea ce privește rata inițială, deoarece urmărește fluctuațiile unui parametru de referință, de obicei stabilit pe piețele monetare și financiare.
Vânzare, compromis, act, practici notariale
După ce a vizitat un apartament de mai multe ori, evaluându-i avantajele și dezavantajele, dacă cumpărătorul decide în cele din urmă să îl cumpere, începe procesul de cumpărare și vânzare între vânzător și viitorul proprietar, fază în care este necesar să se acorde cea mai mare atenție, în pentru a nu face greșeli.
În primul rând, pentru a-și formaliza interesul, cumpărătorul poate face vânzătorului așa-numita „propunere de cumpărare irevocabilă”, care trebuie să conțină datele ambelor părți, cele referitoare la proprietate și condițiile generale ale contractului , inclusiv prețul și metodele de plată. Acest angajament nu este absolut obligatoriu și, în principiu, vânzătorul, chiar și după acceptarea ofertei, poate decide să-și vândă proprietatea unui terț interesat care propune o ofertă mai bună. Acceptarea propunerii de cumpărare are o pondere mai mareavansat de cumpărător. Vânzătorul este liber să-l refuze, dar atunci când îl acceptă (prin răspuns prin scrisoare recomandată sau telegramă) obligă cumpărătorul să respecte acordul. În mod normal, dacă tranzacția nu se încheie, proprietarul proprietății reține orice depozit plătit de partea interesată.
Situația se schimbă dacă cei doi semnează contractul preliminar de vânzare, pe care experții îl numesc mai simplu „compromis”.În ceea ce privește propunerea de cumpărare irevocabilă, acest act se angajează atât să stipuleze actul, care definește tranzacția prin lege. În compromis, pe lângă datele cu caracter personal ale proprietarului și ale părții interesate, trebuie introduse în scris următoarele: prețul convenit pentru vânzarea apartamentului și modalitățile de plată (specificând dacă există intenția de a încheia un credit ipotecar), prezența a oricăror avansuri sau depozite (cec netransferabil, de obicei 15-25% din prețul total), datele cadastrale și generale ale locuinței și, în cele din urmă, orice credite ipotecare. Documentul trebuie apoi semnat de părți și înregistrat în termen de douăzeci de zile. Pentru a nu-și asuma riscuri, este indicat să contactați un notar și să înscrieți actul în registrele imobiliare.Semnarea compromisului reprezintă, prin urmare, cel mai important moment în cumpărarea unei proprietăți, care se încheie însă definitiv prin stipularea „contractului de vânzare definitiv”, mai des denumit actul. Acest document, care conține termenii deja conveniți în contractul preliminar, poate fi semnat privat (cu autentificarea ulterioară a semnăturilor vânzătorului și cumpărătorului) sau, așa cum se întâmplă de obicei, întocmit de un notar. A doua soluție (chiar dacă este mai scumpă decât prima) este absolut recomandată, deoarece va fi chiar notarul cel care va efectua unele verificări fundamentale, care exclud eventualele credite ipotecare, sechestrări, sechestre și anomalii de construcție ale proprietății. Pe lângă documentele personale ale celor două părți, la act trebuie să se atașeze o serie de certificate referitoare la proprietate,inclusiv cea a conformității clădirii și Ape (certificat de performanță energetică). În acest moment, notarul se ocupă din nou de înregistrarea actului la Agenția pentru venituri și, în cele din urmă, îl transcrie în registrul imobiliar.
Atunci când decideți să cumpărați o casă, există riscuri de a vă găsi ipoteci neașteptate sau de a suferi dubla vânzare, adică în perioada dintre act și transcriere, proprietarul vinde aceeași proprietate altora. Pentru a proteja cumpărătorul de aceste situații neplăcute, Legea concurenței a introdus o noutate, așa-numitul depozit de preț, un cont de depozit la notari, tocmai ca garanție pentru vânzări.
Oricine cumpără o casă sau o altă proprietate poate plăti prețul notarului, care va transfera suma vânzătorului numai după ce actul a fost transcris, adică atunci când transferul de proprietate a devenit definitiv.
Forme alternative de cumpărare: leasing imobiliar și închiriere pentru cumpărare
pentru a da o nouă viață sectorului imobiliar, legiuitorul a adoptat două instrumente noi pentru a permite subiecților care nu au lichidități imediate să cumpere o casă: leasingul imobiliar și chiria să cumpere. Chiria de cumpărat este un nou tip de contract cu care proprietarul livrează imediat proprietatea către chiriaș și viitorul cumpărător, care plătește chiria și după o perioadă de timp stabilită în același contract, chiriașul poate decide dacă cumpără proprietatea. , deducând o parte din taxele deja plătite din preț. Leasingul, pe de altă parte, are ca obiectiv facilitarea, în special pentru cei mai tineri, cumpărarea unei reședințe prin utilizarea instrumentului de leasing financiar. Cum functioneazã? Odată cu stipularea contractului de leasing financiar, o companie de leasing (bancă sau intermediar financiar autorizat de Banca Italiei să desfășoare activitatea de leasing) își asumă obligația de a cumpăra sau chiar de a construi proprietatea, la alegere. și conform indicațiilor utilizatorului, care îl primește în uz pentru o perioadă fixă de timp contra unei taxe periodice (taxă). La expirarea contractului, utilizatorul are dreptul de a răscumpăra proprietatea asupra activului plătind prețul stabilit prin contract.
Impozitele care trebuie achitate pentru a cumpăra o casă
Când decideți să cumpărați o casă, printre cheltuielile care trebuie luate în considerare, pe lângă cele ale notarului și costurile împrumutului, există impozite care variază în funcție de vânzător, indiferent dacă este o afacere sau o persoană fizică. De asemenea, este bine să știți că, dacă cumpărați prima dvs. casă, autoritățile fiscale acordă și reduceri. Cu beneficiile „prima casa ” , atât taxa de înregistrare, dacă cumpărați de la o persoană fizică, cât și TVA, dacă cumpărați de la o companie, sunt reduse. Mai mult, nu sunt datorate taxe de timbru, impozite speciale cadastrale și impozite ipotecare asupra actelor supuse impozitului de înregistrare și a celor necesare îndeplinirii formalităților la registrul funciar și registrele imobiliare.