Conținut procesat
- Apoi sudează condominiu
- În pastile
- Ce spune legea
- Serviciile primare către debitor nu pot fi suspendate
- Atașament terță parte
- În ceea ce privește confidențialitatea
- Cumpărătorul moștenește datoriile
- Fundul pentru a acoperi „găurile”
Printre problemele care creează dispute în condominii, cea referitoare la restanțe este cea mai delicată și mai greu de rezolvat. Este din ce în ce mai frecvent ca unul sau mai multe condominii să nu-și plătească sumele respective de cheltuieli pentru utilizarea serviciilor comune (curățarea scărilor, întreținerea obișnuită a liftului, îngrijirea grădinii condominiale etc.) creând astfel un dezechilibru cu cine, la dimpotrivă, contribuie în mod regulat.
Codul civil identifică în figura administratorului persoana însărcinată cu supravegherea conturilor condominiului și, chiar și în cazul restanțelor persistente ale unuia sau mai multor condominii, pe cel care trebuie să lucreze pentru recuperarea creditului . O obligație legală de la care administratorul nu poate scăpa, sub sancțiunea revocării mandatului și a plății despăgubirilor către întregul condominiu.
Legea stabilește în 6 luni (începând de la sfârșitul exercițiului financiar la care se referă datoria) termenul maxim în care este prevăzută acțiunea de colectare obligatorie a administratorului care, fără permisiunea adunării, poate obține de la judecător o ordonanță imediat executorie împotriva arieratelor. Dacă acesta din urmă continuă să nu plătească, instanța continuă cu sechestrarea bunurilor și licitarea acestora.
Însă, înainte de începerea procesului judiciar, administratorul, deși nu este obligat, poate trimite condominiei implicite o scrisoare prin care îl îndeamnă să plătească datoria. În cazul unui răspuns negativ, administratorul comunică datele părții implicite condominilor și creditorilor care, în acest mod, pot acționa, în primă instanță, direct împotriva sa.
Cu toate acestea, dacă, în ciuda ordinului de executare și a executării silită, situația nu este rezolvată, creditorii pot contacta condominiu în ansamblu și fiecare condominiu, chiar dacă este la curent cu plățile lor, este obligat să contribuie la achitarea datoriei.
Se întâmplă adesea ca condominii în stare bună cu plăți să „acopere” cotele arieratelor, contribuind în funcție de miimi respective de proprietate sau de mii de utilizare dacă este vorba, de exemplu, de cheltuieli legate de scări sau lifturi.
În pastile
- Este sarcina administratorului să supravegheze conturile
- Debitorul poate ridica bunurile
- Cumpărătorul unei case își moștenește și datoriile
Ce spune legea
* Arta. 1129, paragraful 9, din Codul civil, prevede: «dacă nu este dispensat în mod expres de adunare, administratorul este obligat să colecteze în mod obligatoriu sumele datorate de la părțile obligate în termen de șase luni de la sfârșitul anului financiar în care este inclus creditul datorat. Articolul 63, modificat prin legea de reformă a condominiului 220/2012, prevede că „pentru încasarea contribuțiilor pe baza stării de distribuție aprobată de adunare, administratorul, fără a fi nevoie de autorizarea acesteia, poate obține un decretul de executare executorie imediat, în ciuda opoziției, și este obligat să anunțe creditorii care nu sunt încă mulțumiți că solicită datele condominiilor implicite. Creditorii nu pot acționa împotriva celor obligați în ordine cu plățile, dacă nu după executarea celorlalte condominii.În caz de întârziere a plății contribuțiilor care a continuat timp de un semestru, administratorul poate suspenda condominiu cu restanțe de la utilizarea serviciilor comune supuse bucurării separate. Oricine preia drepturile unui condominiu este obligat în comun să plătească contribuțiile pentru anul curent și anul anterior. Oricine transferă drepturi asupra unităților imobiliare este obligat solidar cu succesorul în drept pentru contribuțiile acumulate până în momentul în care o copie autentică a titlului care determină transferul dreptului este trimisă administratorului ".Oricine preia drepturile unui condominiu este obligat în comun să plătească contribuțiile pentru anul curent și anul anterior. Oricine transferă drepturi asupra unităților imobiliare este obligat solidar cu succesorul în drept pentru contribuțiile acumulate până la momentul în care o copie autentică a titlului care determină transferul dreptului este trimisă administratorului ".Oricine preia drepturile unui condominiu este obligat în comun să plătească contribuțiile pentru anul curent și anul anterior. Oricine transferă drepturi asupra unităților imobiliare este obligat solidar cu succesorul în drept pentru contribuțiile acumulate până la momentul în care o copie autentică a titlului care determină transferul dreptului este trimisă administratorului ".
Serviciile primare către debitor nu pot fi suspendate
În cazul în care neplata la plata contribuțiilor durează un semestru, administratorul are dreptul de a suspenda condominiu restant de la utilizarea serviciilor comune susceptibile de a se bucura separat.
Această dispoziție a Codului civil se confruntă, totuși, cu ordinele mai multor instanțe, care interzic în esență administratorului să „pedepsească” părțile implicate prin deconectarea energiei electrice, a apei și a gazului.
Pentru Curtea de la Brescia, de exemplu, suspendarea serviciului de apă către condominiu implicit implică o încălcare a principiilor constituționale, deoarece afectează sănătatea oamenilor.
În aceeași linie, Curtea din Milano, potrivit căreia întreruperea serviciului de încălzire ar fi împotriva dreptului la sănătate consacrat în articolul 32 din Constituție.
Decretul președintelui Consiliului de Miniștri din 29 august 2022-2023 „Dispoziții privind limitarea arieratelor în serviciul integrat de apă”, a stabilit că „întreruperea furnizării de apă către utilizatorul implicit trebuie să ia în considerare mulți factori de diferite tipuri, de la hrană, salubritate și protecția sănătății și tipul de utilizator până la cele de protecție a resurselor până la necesitatea acoperirii costurilor serviciului pentru a garanta echilibrul economic și financiar al managementului ".
Se specifică, de asemenea, că „cantitatea minimă de apă vitală necesară pentru satisfacerea nevoilor esențiale de hrană, igienă și protecție a sănătății este stabilită la 50 de litri pe locuitor pe zi” în timp ce „la utilizatorii aflați în condiții economice precare documentate trebuie să fie garantat chiar în caz de restanțe ».
Atașament terță parte
În cazurile în care sechestrarea activelor condominiului implicit se dovedește nereușită, condominiu sau, în general, creditorul poate utiliza așa-numita „sechestru terț”.
Dacă, de exemplu, condominiul implicit deține o proprietate de închiriere, este posibil să rețină chiriile până la achitarea datoriei.
În mod similar, creditorul poate ridica contul curent al debitorului și până la o cincime din salariul sau pensia sa cu terți .
În ceea ce privește confidențialitatea
Administratorul condominiului este obligat să comunice numele restanțelor către condominii și creditorii care îl întreabă despre aceasta, în timp ce acesta nu poate dezvălui detaliile implicite către terți.
Administratorul care publică date sensibile ale contravenienților pe avizierul condominiului comite, prin urmare, o încălcare a vieții private, pentru care poate fi pedepsit cu o sancțiune administrativă. Adunarea poate decide să acorde mai mult timp contravenientului pentru a-și achita datoria. Dar dacă acest lucru nu se întâmplă, administratorul are obligația de a acționa
Cumpărătorul moștenește datoriile
Articolul 63 cuprins în Dispozițiile de punere în aplicare a Codului civil, printre altele, prevede că:
• „oricine preia drepturile unui condominiu este obligat solidar să plătească contribuțiile pentru anul curent și anul anterior”
• „Oricine atribuie drepturi unităților imobiliare rămâne legat solidar cu succesorul în drept pentru contribuțiile acumulate până în momentul în care o copie autentică a titlului care determină transferul dreptului este trimisă administratorului”.
• În cazul în care partea implicită decide apoi să vândă apartamentul, cumpărătorul moștenește datoriile acumulate de predecesorul său în anul curent și anterior.
• Noul proprietar poate da în judecată vânzătorul / persoana implicată pentru recuperarea sumelor plătite în locul său.
Fundul pentru a acoperi „găurile”
În unele condominii, administratorul propune adunării constituirea așa-numitului „fond de numerar implicit”, un fel de pușculiță în care să păstreze banii utili pentru acoperirea eventualelor restanțe.
• În mai multe rânduri, instanțele și Curtea de Casație au observat că o majoritate calificată nu este suficientă pentru crearea fondului, dar este necesar acordul unanim al condominiilor.
• Pe de altă parte, atribuțiile administratorului includ crearea „fondului de numerar special” pentru intervenții de întreținere extraordinare care afectează părțile comune ale clădirii.
În colaborare cu Avv. Silvio Rezzonico, președinte național al Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it