Conținut procesat
- Solicitați o ipotecă: ce este și cine o poate face
- Solicitați un credit ipotecar: aveți grijă la ratele dobânzii
- Propunerea ipotecară: la ce să fii atent
- Solicitați o ipotecă: cât de curând se acordă
Când intenționați să cumpărați o casă și nu aveți lichiditatea disponibilă pentru a finaliza vânzarea, soluția ideală este să solicitați o ipotecă de la bancă. Dar cum funcționează ipoteca? Ce tarif este potrivit pentru dvs.? Ce riscuri există? Iată o serie de răspunsuri la cele mai frecvente întrebări.
Solicitați o ipotecă: ce este și cine o poate face
Împrumutul este un contract între un subiect și un intermediar , în general o bancă, care constă în transferul unei sume de bani de la un subiect (numit creditor) către un alt subiect (numit împrumutat), cu asumarea acestuia din urmă obligația de a restitui creditorului aceeași sumă de bani. Fiind un împrumut cu titlu oneros, cine a împrumutat o sumă de bani trebuie să plătească dobânzi.
Oricine poate solicita o ipotecă, atâta timp cât poate demonstra că este în măsură să ramburseze suma împrumutată în timp. În general, banca acordă o sumă bazată pe valoarea proprietății care urmează să fie cumpărată, care nu depășește 80% stabilită pe baza evaluării efectuate de un tehnician independent. Uneori intermediarii acordă credite ipotecare care depășesc chiar și 80% din valoarea proprietății, dar în aceste cazuri necesită garanții mai mari și adesea aplică condiții mai puțin favorabile pentru client.
Înainte de a solicita un împrumut, este recomandabil să vă evaluați cu atenție veniturile și să vă determinați disponibilitatea lunară odată cu scăderea cheltuielilor obișnuite. Este rezonabil ca rata să nu depășească o treime din venitul disponibil al fiecăruia, pentru a face față cheltuielilor curente, neprevăzute și posibilelor reduceri de venit cauzate, de exemplu, de boală, accident, concediere.
Solicitați un credit ipotecar: aveți grijă la ratele dobânzii
Unul dintre primii pași care trebuie luați atunci când decideți să încheiați un credit ipotecar pentru a cumpăra o casă este să înțelegeți ce rată este cea mai potrivită pentru dvs.
Ceea ce privim în principal când vine vorba de ipotecă este rata dobânzii. În esență, creditele ipotecare pot fi la o rată fixă - rata dobânzii rămâne cea stabilită de contract pe întreaga durată a împrumutului și dezavantajul nu poate profita de orice reduceri ale ratelor pieței care ar putea apărea în timp - și la o rată variabilă - rata dobânzii dobânda poate varia la termene predeterminate în ceea ce privește rata inițială, deoarece urmărește fluctuațiile unui parametru de referință, de obicei stabilit pe piețele monetare și financiare.
Pe lângă aceste două tipuri, există și rata dublă (împărțită în două părți - una cu rata fixă, una cu rata variabilă - rata dublă este recomandată celor care preferă o soluție intermediară între rata fixă și rata variabilă, echilibrarea avantajelor și dezavantajelor fiecăruia) și a celei mixte (poate trece de la fix la variabil la termene fixe și / sau în anumite condiții indicate în contract).
Tarifele și condițiile oferite de diferiții intermediari pot varia, chiar considerabil. Ce tarif să alegeți? Există motoare de căutare pe internet care oferă ghiduri și sugerează cele mai potrivite credite ipotecare pentru nevoile tuturor. Desigur, este întotdeauna posibil să solicitați documente de informații direct de la intermediar, de exemplu la ghișeul băncii.
Este important să se evalueze avantajele și dezavantajele tipului de rată în funcție de situația economică și de condițiile pieței, având în vedere evoluțiile posibile ale acestora în timp. Pentru a face acest lucru, este util să solicitați băncii fișa care conține Informațiile generale în care fiecare intermediar trebuie să ilustreze toate caracteristicile creditelor ipotecare pe care le oferă.
Propunerea ipotecară: la ce să fii atent
La examinarea propunerilor, este necesar să se acorde o atenție deosebită unor elemente precum:
- spread-ul (pentru a determina rata dobânzii aplicată creditelor ipotecare, băncile folosesc ratele de referință, principalele fiind Euribor și Eurirs la care adaugă un procent, spread-ul precis, care variază între 1 și 3 la sută);
- DAE indică costul total al împrumutului anual și este exprimat ca procent din valoarea împrumutului acordat. Dacă rata împrumutului este variabilă, DAE este dat doar cu titlu de exemplu, deoarece poate suferi variații determinate de tendința parametrilor de referință;
- planul de amortizare este planul de rambursare a datoriilor și stabilește suma plătită, valoarea ratelor individuale, data până la care trebuie achitată toate datoriile, frecvența ratelor individuale (lună, trimestru, semestru), criteriile pentru determinarea sumei fiecărei rate și a datoriei reziduale. Rata constă din două elemente: suma principală , adică suma împrumutului returnat; rata dobânzii, adică dobânda acumulată. Există mai multe mecanisme de rambursare a împrumuturilor. În Italia, cel mai frecvent plan de amortizare este așa-numita metodă „franceză”: rata fixă a sumei este alcătuită dintr-o sumă de capital în creștere și o dobândă în scădere. La început, majoritatea dobânzilor sunt plătite. Deoarece dobânda se aplică capitalului rezidual, pe măsură ce se rambursează principalul, valoarea dobânzii scade și principalul crește;
- toate elementele de cheltuieli : la rata dobânzii și impozite trebuie adăugate: costurile preliminare care pot consta fie dintr-o sumă fixă, fie dintr-un procent calculat pe valoarea împrumutului; costul taxelor de consultanță , care pot fi necesare pentru evaluarea ipotecii; a taxelor legale pentru contractul de împrumut și " înregistrarea ipotecii în registrul funciar ; costul primei de asigurare pentru a acoperi daunele aduse proprietății și orice riscuri legate de evenimente legate de viața clientului care l-ar putea împiedica să ramburseze împrumutul; dobânzi de întârziere, dacă achitați rata târziu;
- economii de impozite.
Când decideți o anumită ofertă de la o bancă, începe ancheta cu care instituția de credit verifică veniturile, activele și garanțiile oferite de client pentru a evalua capacitatea de rambursare a acestuia în timp. Fiecare intermediar are propriile proceduri, dar în general documentele care trebuie prezentate se referă la:
- informații personale , cum ar fi vârsta, reședința, starea civilă, orice convenții de proprietate stipulate între soți sau părțile la o uniune civilă;
- informații care atestă capacitatea de venit : pentru angajați, declarația angajatorului care atestă vechimea în muncă, cel puțin ultima fișă salarială și o copie a formularului CUD (sau a formularului 730 sau a formularului Unico) ; pentru lucrătorii independenți sau liber profesioniști, cele mai recente declarații fiscale, certificarea Camerei de Comerț, Industrie și Meserii, certificatul de înregistrare în registru dacă profesioniști;
- informații referitoare la proprietate , de exemplu o copie a contractului preliminar de vânzare („compromis”), planul de etaj, certificatul de locuință, ultimul act de cumpărare sau declarația de succesiune.
Garanția pe care intermediarul o solicită în mod obișnuit este ipoteca, care îi dă dreptul de a vinde proprietatea în cazul în care clientul nu reușește să ramburseze împrumutul . Pentru a determina valoarea proprietății și, prin urmare, a garanției, proprietatea este supusă mai întâi unei evaluări. Împrumutătorul ar putea solicita alte garanții în plus față de ipotecă, de exemplu atunci când clientul are un venit scăzut în comparație cu ratele, nu are un loc de muncă stabil sau cere o ipotecă pentru o sumă mai mare de 80% din valoarea proprietății. Printre cele mai frecvente garanții se numără și garanția emisă de o altă persoană decât clientul care solicită împrumutul.
Solicitați o ipotecă: cât de curând se acordă
Când vine vorba de cumpărarea unei proprietăți cu un credit ipotecar, este bine de știut că momentele pentru obținerea acesteia, adică cele dintre prezentarea documentației și plata efectivă a sumei, variază de la bancă la bancă sunt indicate în Foaia care conține informațiile generale.
Împrumutul nu este de obicei plătit în ziua semnării contractului, ci doar după câteva zile, când, potrivit legii, ipoteca a atins în mod normal un grad mai mare de securitate. Deci, în cazul unui împrumut contractat în scopul plății prețului unei vânzări imobiliare , vânzătorul va trebui, prin urmare, să aștepte câteva zile pentru a fi plătit.
Prin urmare, este necesar să întrebați la bancă și la notar cu privire la orele de disponibilitate efectivă a banilor. Pentru a evita această așteptare, unele bănci pun imediat la dispoziție suma împrumutată în cadrul unui alt contract decât ipoteca, denumit prefinanțare : în acest caz este indicat să verificați care sunt dobânzile și orice alte taxe pe care banca le cere. Ca o alternativă la prefinanțare, este necesar să conveniți în prealabil cu vânzătorul care, dacă vinde înainte de a încasa întregul preț, trebuie să fie garantat în mod corespunzător.