Ceartă în condominiu? Pentru a le rezolva există Mediere

Indiferent dacă este dintr-un motiv inutil sau o problemă gravă, contrastele dintre condominii nu sunt neobișnuite. Astfel, pentru a reduce activitatea instanțelor de judecată, legiuitorul a introdus mecanisme speciale de mediere, care, în multe cazuri, permit soluționarea litigiilor economisind timp și bani.

Indiferent dacă este dintr-un motiv inutil sau o problemă gravă, contrastele dintre condominii nu sunt neobișnuite. Astfel, pentru a reduce activitatea instanțelor de judecată, legiuitorul a introdus mecanisme speciale de mediere, care, în multe cazuri, permit soluționarea litigiilor economisind timp și bani.

Conținut procesat

  • Reglementări de referință
  • Sunt excluși de la obligația medierii
  • Cum funcționează medierea
  • Reprezentarea automată și delegată a administratorului
  • 2 alte forme de conciliere
  • Petrecere în condominiu, cine plătește taxele legale?
Ca în orice comunitate, disputele sunt destul de frecvente chiar și în condominii. Gândiți-vă, de exemplu, la zgomotele reclamate practic de toate condominii sau, din nou, la disputele care au izbucnit pentru o presupusă utilizare incorectă a părților comune ale clădirii. În multe cazuri, condominii se ceartă între ei; alteori, însă, persoanele fizice se opun condominiului, așa cum se întâmplă pentru recursul hotărârilor acționarilor. În general, în temeiul art. 71-quater al Dispozițiilor pentru punerea în aplicare a Codului civil „Pentru litigiile referitoare la condominiu (…) ne referim la cele care decurg din încălcarea sau aplicarea incorectă a dispozițiiloral cărții III, titlul VII, capitolul II, al codului și al articolelor 61-72 din aceste dispoziții pentru punerea în aplicare a codului ". O listă lungă care dă naștere la o cantitate enormă de dispute, care înfundă birourile și fac biblice timpul de așteptare. Astfel, pentru a eficientiza activitatea instanțelor, legiuitorul a prevăzut medierea obligatorie, un pas preliminar care are ca scop restabilirea dialogului dintre părți, astfel încât acestea să poată găsi un acord și să evite să se prezinte în fața judecătorului , cu o economie considerabilă de timp și de asemenea, de bani. Sub rezerva medierii obligatorii acestea sunt, printre altele, disputele privind condominiul privind ridicările, reglementarea condominiului, mandatul administratorului, repartizarea cheltuielilor, revizuirea tabelelor a mia.

Medierea obligatorie prevăzută de art. 5 primul paragraf din Decretul legislativ 4 martie 2010, nr. 28, a intrat în vigoare în martie 2012, însă o sentință a Curții Constituționale (12.12.2012, nr. 272) și-a declarat nelegitimitatea constituțională, făcându-l inaplicabil. Institutul a fost reintrodus, cu modificări, prin așa-numitul „decret de a face” (DL 21 iunie 2013, nr. 69). „Noua” artă. 5, paragraful 1-bis, afirmă că „Oricine intenționează să introducă o acțiune în justiție în legătură cu un litigiu referitor la condominiu (…) este obligat, asistat de avocat, să efectueze procedura de mediere (…) în prealabil. Experimentarea procedurii de mediere este o condiție a admisibilității cererii judiciare. (…) Inadmisibilitatea trebuie să fie ridicată de către inculpat, sub pedeapsa confiscării, sau detectată din oficiu de către judecător,nu mai târziu de prima audiere ». În plus față de mediere, pentru soluționarea litigiilor legate de condominiu există negocieri asistate și arbitraj criminalistic, ambele reglementate de Decretul legislativ 132/2022-2023 transformat apoi în lege 10 noiembrie 2022-2023, nr. 162.

  • Pentru unele dispute, este necesară medierea
  • Acordul la care sa ajuns cu medierea are valoarea unei sentințe
  • Există, de asemenea, negocieri asistate și arbitraj criminalistic

Pe lângă măsurile urgente și asigurătorii, acțiunea civilă exercitată în procesul penal, următoarele nu sunt supuse medierii: proceduri în camera de consiliu.

Cum funcționează medierea

Persoana care dorește să acționeze în justiție trebuie să depună o petiție la un organ de mediere situat în circumscripția instanței în care este situat condominiu. Organismul identifică mediatorul (un profesionist calificat) care are sarcina de a pune părțile în acord, astfel încât acestea să ajungă la o înțelegere amiabilă.

Activitatea de mediere trebuie desfășurată în mod obligatoriu în organisme publice sau private înregistrate în Registrul organelor de mediere , deținut de ministrul justiției.

În termen de 30 de zile de la depunerea cererii, mediatorul stabilește o primă întâlnire (gratuită) între părți, explicându-le funcționarea instituției și cerându-le avocaților respectivi (obligați împreună cu părțile să fie prezenți) să își exprime intenția de a continua cu 'acord. Dacă una dintre părți exclude orice formă de acord, procedura este considerată încheiată și cazul ajunge la instanță. Dimpotrivă, medierea continuă. În acest moment, pot apărea două scenarii. Primul, ideal, este ca acordul să fie ajuns la prima dată. În acest caz, mediatorul întocmește un raport care dovedește acordul și care, odată semnat, devine executoriu și preia eficacitatea unei sentințe. Dacă, pe de altă parte, este nevoie de mai mult timp pentru a decide, mediatorul face o propunere conciliantă,solicitând părților să răspundă în scris în termen de 7 zile. Dacă nu se primește niciun răspuns, propunerea este considerată respinsă. Procesul de mediere, mai ales atunci când subiectul litigiului este complex, poate necesita mai multe întâlniri, chiar și separate, cu părțile. În orice caz, după cum prevede legea,procedura nu poate dura mai mult de 3 luni.

Mediatorul este o personalitate profesională calificată, a cărei activitate poate fi desfășurată numai în organisme publice sau private, înregistrate în registrul dedicat, ținut de ministrul justiției

În cazul unei dispute între condominiu (condominii) și condominiu cu privire la puterile administratorului (articolul 1130 din Codul civil), acesta din urmă are dreptul să se prezinte în fața mediatorului, în calitate de reprezentant al condominiului, fără acordul adunării. În toate celelalte cazuri, astfel cum se prevede la articolul 71-quater din Dispozițiile de punere în aplicare a Codului civil, directorul are dreptul de a participa, "(…) în urma unei rezoluții a adunării acționarilor care va fi luată cu majoritatea menționată la articolul 1136, conform paragraf al codului ". Înseamnă: la prima și a doua chemare, votul favorabil al majorității celor prezenți reprezentând cel puțin jumătate din valoarea clădirii.Această aprobare de către adunarea acționarilor (de regulă cu aceeași majoritate ca mai sus) este necesară și pentru acordul la care se ajunge cu privire la litigiile care nu privesc competențele directorului. Dacă acest lucru nu se întâmplă, este considerat „neacceptat”.

Pe lângă mediere, există și alte institute care au ca scop soluționarea litigiilor legate de condominiu, evitând intervenția judecătorului. Primul este „ negocierea asistată ”,definit prin Decretul legislativ 132/2022-2023 „un acord prin care părțile convin să coopereze cu bună credință și loialitate, pentru a soluționa litigiul pe cale amiabilă prin asistența avocaților înregistrați în registru”. Unul sau mai mulți avocați, numiți „negociatori”, asistă părțile în caz, încercând să găsească un acord care să satisfacă pe toată lumea. Negocierea este obligatorie numai pentru litigiile care prevăd despăgubiri pentru daunele cauzate de circulația vehiculelor și ambarcațiunilor și pentru cererile de plată, din orice motiv, a sumelor de până la 50 de mii de euro. Procesul este similar cu cel al medierii, cu o durată maximă de 3 luni, care poate fi prelungită cu 30 de zile la cererea ambelor părți. Orice decizie comună, contrasemnată de părți, de asemenea, în acest caz este echivalentă cu o sentință. O noutate introdusă prin Decretul legislativ 132/2022-2023 este „arbitrajul criminalistic” care,în conformitate cu intențiile legiuitorului, ar trebui să contribuie la clarificarea restanțelor judiciare. Institutul se aplică în cauzele civile, în primă și în a doua instanță, cu părțile care pot solicita inițierea unei proceduri de arbitraj, conform regulilor de arbitraj cuprinse în Cartea a patra a Codului civil. Cauzele drepturilor indisponibile, securitatea socială și asistența socială sunt excluse din mecanismul de mediere. Odată ce judecătorul a primit cererea și a verificat condițiile de admisibilitate, acesta trimite dosarul Consiliului Baroului Districtual pentru numirea unui complet de arbitraj, format din subiecți înregistrați în registrul raional de cel puțin 3 ani. Decizia arbitrilor,așa-numita „sentință de arbitraj” are aceleași efecte ca sentința și, prin urmare, este obligatorie pentru părțile în litigiu.

Atunci când condominiu este parte la procesul de mediere, cu excepția cazului în care regulamentul contractual prevede altfel, costurile legale ale procedurii sunt împărțite între proprietarii de condominii, în funcție de miimi de proprietate. Dacă totuși subiectul medierii se referă la o comuniune parțială, costurile procedurii, precum și cele pentru intervenția avocatului, pot fi suportate numai de condominii în cauză.

În colaborare cu Avv. Silvio Rezzonico, președinte național al Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it