Conținut procesat
- În concluzie
- De multe ori dacă există un chiriaș
- Înainte de licitație: întregul judecător decide
- Cumpărarea la licitație cu sau fără licitație
- Cum are loc plata
- Pentru că este convenabil
- La ce să fii atent
O modalitate alternativă, puțin folosită de a cumpăra o casă este de a cumpăra o casă la licitație, economisind pe piață cifrele, pentru cetățenii privați și pentru companii. Dar, pentru a vă deplasa în siguranță, trebuie să cunoașteți bine reglementările și să știți cum să procedați (rapid!)
Va fi efectul crizei dacă licitațiile imobiliare au crescut, cu vânzarea activelor aparținând unor subiecți care nu își pot plăti datoriile. Creditorii, în încercarea de a obține tot sau o parte din ceea ce li se datorează, sunt cei care inițiază în multe cazuri procesul de executare silită a casei. Pentru ca, odată licitată, să poată fi achiziționată de orice persoană, fizică sau juridică (inclusiv entități și companii), cu excepția debitorului. Cumpărarea unei case la licitație este de obicei foarte convenabilă, dar există o serie de aspecte de care trebuie să fii conștient. Mai ales dacă apartamentul în cauză este ocupat de proprietarul executiv sau de un chiriaș cu contract de închiriere. În primul caz, o scrisoare de punere în întârziere este trimisă acum fostului proprietar, indicând termenul în care este obligat să părăsească casa.Dacă scrisoarea nu are niciun efect, după o serie de ultimatumuri, poate fi necesar să se notifice, prin intermediul executorului judecătoresc, o notificare care să indice cu precizie termenul (ora și ziua) în care proprietatea trebuie eliberată. Executorul judecătoresc, în caz de rezistență repetată, poate apela la ajutorul poliției pentru a continua evacuarea incintei.
* Legislația de referință privind licitațiile imobiliare este conținută în articolele cuprinse între 474 și 632 din Codul de procedură civilă, actualizat prin decretul-lege din 3 mai 2022-2023, n. 59, așa-numitul „decret bancar”, transformat ulterior în legea nr. 119. Printre altele, legea prevede că, dacă proprietatea executată silită și licitată este nevândută după trei încercări (cu o reducere, la fiecare licitație, a unui sfert din preț), judecătorul dispune închiderea anticipată a proces executiv. În esență, activul revine la disponibilitatea proprietarului executiv (adică proprietarul proprietății care a fost licitată). Art. Modificat. 591, al doilea paragraf, din Codul de procedură penală prevede, de asemenea, că judecătorul, după ce a treia tentativă de vânzare a fost abandonată și în absența cererilor de atribuire,poate organiza o a patra licitație cu un preț de vânzare redus cu până la 50%.
În concluzie
- Prețurile locuințelor sunt sub prețurile pieței
- Licitațiile sunt întotdeauna publicitate, pe site-uri specializate și în mass-media, ceea ce spune legea
- Este necesar să plătiți rapid prin transfer bancar sau ipotecă
Dacă proprietatea este ocupată, în loc de fostul proprietar, de unul sau mai mulți chiriași cu un contract de închiriere regulat, procesul necesar eliberării casei poate fi prelungit cu șase luni. Noul proprietar, de fapt, este obligat să respecte condițiile contractului de închiriere și, numai după expirarea acestuia, să poată dispune de apartament.
Decretul de transfer, semnat de judecător, este ultimul pas al licitației: proprietatea expropriată trece câștigătorului și obligă fostul proprietar să o elibereze
Licitațiile imobiliare judiciare se referă la vânzarea forțată a unei proprietăți deținute de executant, subiectul care, nefiind plătit datoriile, suferă exproprierea proprietății. Licitațiile pot fi organizate în instanță sau în birourile profesioniștilor delegați de judecătorul de executare. În primul rând, însă, prețul de bază de vânzare al proprietății este fixat, stabilit de un expert desemnat de judecător care, după o inspecție, întocmește o evaluare care conține identificarea cadastrală, planul de etaj, starea de conservare, raportarea abuzurilor de clădire, servituți sau datorii în comparații ale condominiului. Documentul specifică, de asemenea, dacă locuința este liberă sau ocupată de fostul proprietar sau de alții, cu contract de închiriere. Evaluarea poate fi consultată la cancelaria instanței,în biroul profesionistului desemnat sau pe internet, dacă licitația este promovată pe site-uri dedicate. Odată cu ordinul de vânzare, judecătorul de executare stabilește condițiile și termenii licitației: prețul de bază, termenele pentru depunerea ofertelor, audierea pentru ofertă între ofertanți și termenul până la care se achită proprietatea, net de depozit deja plătit. Între timp, proprietatea sechestrată este încredințată custodelui judiciar care păstrează, administrează și administrează proprietatea, de exemplu prin încasarea chiriei. Aceasta este figura de referință pentru cei interesați de achiziții, cărora le puteți contacta pentru informații suplimentare despre proprietate. În schimb, revine grefierului instanței, notarului sau unui profesionist delegat, să întocmească anunțul de licitație,adică documentul oficial care conține adresa proprietății, data, ora și locul unde va avea loc licitația, prețul de bază, majorarea minimă, termenul limită pentru depunerea ofertelor și condițiile de vânzare. Notificarea trebuie să fie afișată timp de cel puțin trei zile consecutive la avizierul instanței în care au loc procedurile de executare și să fie publicată pe site-uri specializate și autorizate și să fie difuzată în ziare și mass-media.
La licitație fără licitație, participanții își prezintă ofertele într-un plic sigilat (plus 10% depozit, fără mărci de identificare) în termenii și în modul indicat în anunț. Ofertele nu pot fi mai mici decât prețul de bază stabilit anterior. În prezența mai multor oferte, cea mai mare nu câștigă, dar se organizează o ofertă între toți participanții, stabilind ca bază suma indicată în cea mai mare ofertă. Dacă vânzarea fără descântec rămâne pustie, judecătorul dispune o nouă licitație cu descântec, adică o licitație publică între ofertanți, declarată încheiată când au trecut cel puțin trei minute de la ultima ofertă și nimeni nu a făcut o majorare.
Cum are loc plata
În licitația fără licitație, dacă există o singură ofertă mărită cu o cincime sau egal cu prețul de bază (în acest caz creditorul trebuie să fie de acord), proprietatea este atribuită direct. Dimpotrivă, în prezența mai multor oferte, judecătorul convocă licitația, cu o majorare minimă indicată în anunț. În cazul în care participantul sau persoana delegată nu participă la licitație, o zecime din depozit este reținută ca penalizare. Dacă vânzarea într-un plic sigilat este întotdeauna definitivă, în cadrul licitației este provizorie; de fapt, în cele zece zile următoare licitației, participanții „învinși” pot depune o nouă ofertă, crescută cu o cincime față de cea câștigătoare. Judecătorul organizează apoi o nouă competiție, rezervată doar celor care au participat la cea anterioară.Premiul este, pe de altă parte, final dacă nu se primește nicio propunere în următoarele zece zile. Ofertantul câștigător trebuie să plătească în termenele stabilite în avizul de vânzare, prin transfer bancar sau prin deschiderea unui credit ipotecar. În acest din urmă caz, este important ca acordul cu banca să fie finalizat înainte de expirarea termenului soldului. Există un acord între Asociația Bancară Italiană (ABI) și instanțele judecătorești pentru acordarea de împrumuturi ipotecare subvenționate, care acoperă până la 80% din prețul imobiliar.este important ca acordul cu banca să fie finalizat înainte de expirarea termenului soldului. Există un acord între Asociația Bancară Italiană (ABI) și instanțele judecătorești pentru acordarea de împrumuturi ipotecare subvenționate, care acoperă până la 80% din prețul imobiliar.este important ca acordul cu banca să fie finalizat înainte de expirarea termenului soldului. Există un acord între Asociația Bancară Italiană (ABI) și instanțele judecătorești pentru acordarea de împrumuturi ipotecare subvenționate, care acoperă până la 80% din prețul imobiliar.
Pentru că este convenabil
- Proprietatea poate fi achiziționată la un preț mai mic decât prețul pieței
- Dacă primele trei licitații devin goale sau nu se atinge prețul minim, proprietatea este reluată la un preț redus
- Evaluarea, care trebuie citită cu atenție, face ca starea și condițiile proprietății să fie transparente
- Odată acordat, judecătorul de executare eliberează proprietatea de ipoteci și executări silitare
La ce să fii atent
- Eliberarea locuințelor ocupate de fostul proprietar, rude sau prieteni poate necesita timp și bani
- Dacă proprietatea atribuită este închiriată, noul proprietar va trebui să aștepte expirarea contractului de leasing obișnuit pentru a fi disponibil
- Judecătorul de executare nu poate anula anumite sarcini precum uzufructul, sechestrele penale și judiciare etc.
- Proprietatea trebuie plătită rapid, în termenele prevăzute în avizul de vânzare, prin transfer bancar sau prin contractarea unui credit ipotecar
În colaborare cu Avv. Silvio Rezzonico, președinte național al Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.i t