Conținut procesat
- Rento de cumpărat: ce este și ce oferă
- Proprietățile în cauză și chiria
- Transcrierea contractului
- Locatarul implicit
- Impozite: cine le plătește?
- Leasing imobiliar
- Beneficiarii și proprietățile
- Avantajele fiscale
- Suspendarea contractului
Pentru a da un impuls pieței imobiliare, luând în considerare și dificultățile de accesare a creditului, legiuitorul a adoptat două noi instrumente pentru a permite subiecților care nu au lichidități imediate să cumpere o casă: leasingul imobiliar și chiria să cumpere . Iată ghidul complet cu toate informațiile.
Chiria de cumpărat este un nou tip de contract cu care proprietarul livrează imediat proprietatea către chiriaș și viitorul cumpărător, care plătește chiria și după o perioadă de timp stabilită în același contract, chiriașul poate decide dacă cumpără proprietatea. , deducând o parte din taxele deja plătite din preț. În esență, chiria de cumpărat este împărțită în două etape: în prima, proprietarul acordă utilizarea proprietății chiriașului care este obligat să plătească chiria acordată acordantului (atât pentru componenta destinată utilizării, cât și pentru care se va percepe la prețul de achiziție).
A doua fază, dacă este cazul, este aceea care implică transferul dreptului de proprietate asupra proprietății de la concedent la chiriaș. La expirarea termenului convenit, acesta din urmă este liber să decidă dacă va continua sau nu achiziția. În cazul în care decide să nu cumpere proprietatea, la expirarea termenului, contractul va înceta să mai aibă vreun efect, iar concedentul va avea dreptul de a returna proprietatea și de a păstra întreaga componentă a taxelor atribuite utilizării. Chiriașul, pe de altă parte, va avea dreptul la o rambursare a procentului din componenta chiriei atribuită prețului de vânzare, astfel cum este stabilit în contractul propriu-zis.
Dimpotrivă, dacă în schimb decide să-și exercite dreptul de cumpărare, concedentul va fi obligat să își dea consimțământul pentru vânzare, iar chiriașul, la rândul său, va trebui să plătească prețul convenit, net de comisioanele deja plătite pentru componenta care urmează să fie taxată la preț. .
Contractul trebuie să precizeze cele două componente diferite care alcătuiesc taxa care urmează să fie plătită: cea destinată plății utilizării (remunerația plăcerii) și cea care urmează să fie taxată la preț în cazul în care chiriașul decide să își exercite dreptul de cumpărare. Chiria de cumpărat poate fi stipulată și pentru orice tip de proprietate: pentru uz rezidențial, comercial, productiv, pentru birouri și multe altele.
Transcrierea contractului de închiriere pentru cumpărare este importantă, deoarece, conform legii, garantează chiriașă o protecție specifică chiar și în caz de neîndeplinire a obligațiilor de către concedent. Cu transcrierea, de fapt, se obține un efect dublu: unul de executabilitate față de terți, în ceea ce privește concesiunea de utilizare și un efect de rezervare similar cu cel care are loc cu transcrierea unui contract preliminar cu privire la obligația concedentului de a transfera proprietatea asupra activului în cazul în care chiriașul își exercită dreptul de cumpărare.
Ce se întâmplă dacă chiriașul este în neplată și nu plătește chiria? În acest caz, concedentul poate, la alegerea sa, să inițieze o procedură de executare silită asupra bunurilor chiriașului, (articolul 2910 din Codul civil) pentru a obține ceea ce i se datorează sau pentru a solicita îndeplinirea sau rezilierea specifică a contractului. Atât în cazul neîndeplinirii obligațiilor de către chiriaș, cât și în cazul neexercitării dreptului de cumpărare, concedentul are dreptul la returnarea imediată a proprietății.
În ceea ce privește impozitele de plătit, Agenția pentru venituri a intervenit cu circulara nr. 4 / E din 19 februarie 2022-2023, în care distinge reglementările fiscale aplicabile pentru perioada de utilizare a proprietății, deci înainte de cumpărarea efectivă, de exercitarea ulterioară a dreptului de cumpărare de către chiriaș și transferul proprietății . În primul rând, este necesar să se facă distincția dacă persoana care acordă plăcerea în vederea viitoarei vânzări este o persoană fizică sau o companie și, de asemenea, este necesar să se facă distincția între impozitele directe (plătibile de către proprietar / vânzător) și impozitele indirecte (plătibile de către chiriaș / cumpărător).
Impozitele legate de deținerea proprietății, cum ar fi imu-ul și Tasi-ul, sunt încasate proprietarului, ca în orice contract de închiriere, în timp ce costurile transcrierii contractului în registrele imobiliare sunt achitate cumpărătorului, cum ar fi cheltuielile și impozitele datorate pentru actul de vânzare a proprietății.
În cazul în care proprietarul este o persoană fizică, acesta poate alege din cota primită ca chirie între impozitul obișnuit pe venitul personal, împreună cu taxa de înregistrare la 2% (care se împarte între proprietar și chiriaș) sau poate opta pentru regimul cupoanelor uscate.
Dacă o companie vinde, cota plătită pentru a se bucura de activ este de obicei scutită de TVA, cu excepția cazului în care societatea a optat pentru regimul impozabil. În ceea ce privește comisionul plătit ca avans pentru preț, dacă tranzacția este supusă TVA, se aplică următoarele rate:
- 4% în cazul primei locuințe în cazul locuințelor non-luxoase (alte categorii cadastrale decât A / 1, A / 8 și A / 9),
- 10% pentru locuințele secundare non-luxoase,
- 22% pentru proprietățile clasificate în categoriile cadastrale A / 1, A / 8 și A / 9.
Pe lângă închirierea și cumpărarea, o altă modalitate de cumpărare a unei proprietăți este prin leasingul imobiliar introdus de Legea Stabilității nr. 208/2021. Leasingul își propune să faciliteze, în special pentru cei mai tineri, cumpărarea locuinței prin utilizarea instrumentului de leasing financiar.
Cum functioneazã? Odată cu stipularea contractului de leasing financiar, o companie de leasing (bancă sau intermediar financiar autorizat de Banca Italiei să desfășoare activitatea de leasing) își asumă obligația de a cumpăra sau chiar de a construi proprietatea, la alegere. și conform indicațiilor utilizatorului, care îl primește în uz pentru o perioadă fixă de timp contra unei taxe periodice (taxă). La expirarea contractului, utilizatorul are dreptul de a răscumpăra proprietatea asupra activului plătind prețul stabilit prin contract.
Contractul de închiriere a proprietății rezidențiale poate fi utilizat de persoanele fizice cu venituri totale care nu depășesc 55.000 EUR, cu condiția să nu aibă reședința principală. Orice tip de proprietate poate fi achiziționat prin leasing, atâta timp cât nu se încadrează în categoriile cadastrale A / 1, A / 8 și A / 9. Poate fi, de asemenea, o clădire de uz rezidențial deja finalizată și declarată viabilă, o clădire de uz rezidențial care trebuie construită pe un teren specific, o clădire de uz rezidențial în construcție și care urmează să fie finalizată sau chiar o clădire rezidențială care să fie restaurată.
Legea încurajează stipularea contractului de leasing . În special, pentru deținătorii de contracte stipulate de la 1 ianuarie 2022-2023 până la 31.12.2020, este posibil să se deducă din declarația fiscală costurile leasingului „prima locuință”.
În special, pentru tinerii sub 35 de ani la momentul semnării contractului și cu un venit total care nu depășește 55.000 de euro, stimulentele fiscale sunt:
- deductibilitatea a 19% din ratele de leasing (până la o sumă maximă de 8 mii de euro pe an);
- deductibilitatea de 19% din prețul de răscumpărare (până la o sumă maximă de 20 mii euro).
Pentru persoanele cu vârsta de peste 35 de ani și cu un venit total care nu depășește 55.000 de euro, stimulentele fiscale sunt:
- deductibilitatea a 19% din ratele de leasing (până la o sumă maximă de 4 mii de euro pe an);
- deductibilitatea de 19% din prețul de răscumpărare (până la o sumă maximă de 10 mii de euro).
Atât pentru persoanele cu vârsta sub 35 de ani, cât și pentru cele peste 35 de ani, taxa de înregistrare la achiziționarea casei „prima locuință” este redusă la 1,5%, dar taxa de înregistrare este calculată pe prețul de achiziție, deoarece nu este se aplică mecanismul preț-valoare.
Disciplina primului leasing de locuințe prevede că clientul poate solicita suspendarea contractului în cazul pierderii locului de muncă. Suspendarea, în orice caz, nu determină aplicarea niciunui comision sau costuri preliminare și are loc fără cereri de garanții suplimentare.