Conținut procesat
- Care sunt activitățile pe care le face notarul înainte de faptă?
- Ce face notarul în momentul faptei?
- Ce se întâmplă dacă apar diferite probleme după vânzare și vânzarea nu are succes?
- Ce procent trebuie plătit notarului pentru verificările pe care le efectuează și care pentru act? Ce se întâmplă dacă actul nu este semnat după verificări?
Unul dintre pașii cei mai provocatori și delicati cu care te poți hotărî să faci față în viață este, fără îndoială, achiziționarea unei case , un adevărat curs de obstacole în care domnește probleme tehnice, economice și juridice, nu întotdeauna ușor de înțeles. O figură profesională care preia în vânzarea imobiliară este notarul, care preia rolul dublu de funcționar public și profesionist pe care să se bazeze pentru a risipi îndoielile și incertitudinile.
Prin lege, contractul de cumpărare trebuie să fie stipulat de un funcționar public imparțial și specializat pe această temă, notarul, care trebuie să se asigure că cumpărarea proprietății are loc în conformitate cu toată legea. Dar notarul nu se limitează doar la redactarea actului, adică actul public de vânzare.
O serie de întrebări și răspunsuri cu privire la figura notarului, realizată în colaborare cu Consiliul Notarial din Milano, va ajuta la înțelegerea mai bună a rolului acestui actor într-o vânzare imobiliară:
Înainte de semnarea actului, notarul efectuează o serie de verificări care pot fi rezumate după cum urmează:
- constată identitatea personală a părților , care intervin în act și capacitatea lor de a-l efectua prin verificarea regimului de proprietate dintre soți (comuniunea legală de avere sau separare), de legitimitatea de a interveni, în cazul străinilor, minorilor, interzise , cu handicap sau beneficiari ai administrației de sprijin etc. De ce un astfel de cec? Servește pentru a evita posibile furturi de identitate, având în vedere că este posibilă accesarea registrelor imobiliare și modificarea rezultatelor acestora fără nici o verificare prealabilă a legalității.
- verifică prin lege inexistența unor ipoteci anterioare, sau constrângeri sau executări silite asupra proprietății obiect al vânzării la Oficiul teritorial al Agenției de venituri, precum și regularitatea urbanistică și cadastrală a proprietăților. Notarul trebuie, de asemenea, să verifice dacă proprietatea vândută nu face obiectul unor discipline specifice, de exemplu în ceea ce privește locuința publică (existența unor cerințe subiective pentru cumpărător sau constrângeri de preț) sau dreptul de prim refuz de a favorizarea anumitor subiecte sau în cazul bunurilor de interes istoric, artistic sau arheologic.
- identifică regimul fiscal aferent cazului specific și verifică existența cerințelor pentru orice beneficii fiscale (de exemplu facilitarea achiziționării primei locuințe sau creditul fiscal sau scutirea de impozite în cazul transferurilor în executarea acorduri de separare sau divorț). Fiind pregătit în domeniul fiscal, el este capabil să sugereze soluții care să permită economii de impozite în conformitate cu legea.
Printre celelalte verificări pe care trebuie să le efectueze notarul îl găsim pe cel referitor la performanța energetică a clădirii, care trebuie să fie certificat în conformitate cu reglementările naționale și regionale în materie. Pentru vânzarea clădirilor dotate cu sisteme, este obligatorie furnizarea și adesea atașarea certificatului de performanță energetică (APE), întocmit de un certificat înregistrat într-un registru special, care indică în esență clasa de consum de energie a clădirii. în ceea ce privește încălzirea. Acest document trebuie atașat la actul notarial.
Conformitatea sistemelor cu reglementările de siguranță este , de asemenea , un aspect care trebuie să se verifice, dar nu este interzis să achiziționeze o proprietate cu sisteme care nu sunt de până la standard, cu supraveghând cumpărător al ajustării. Dar aceasta implică cheltuieli care vor trebui luate în considerare la stabilirea prețului. Prin urmare, va fi adecvat să se prevadă în act - și, prin urmare, notarul va face acest lucru - o clauză care conține acordurile părților în această privință. Regularitatea urbană a proprietății este fundamentală, adică respectarea licențelor, concesiunilor, autorizațiilor de construire emise în acel moment. Dacă există îndoieli cu privire la prezența abuzurilor, notarul va recomanda ca un profesionist cu abilitățile tehnice necesare să intervină pentru a efectua verificările și pentru a elabora un aviz de specialitate.
Toate verificările notarului se încheie cu actul notarial. De regulă, la momentul semnării actului de vânzare are loc și livrarea bunurilor. Legislația prevede obligația de a depune prețul de vânzare al proprietății în mâinile notarului, care îl va livra vânzătorului numai după finalizarea cu succes a tuturor formalităților ulterioare semnării actului de vânzare. Pentru formarea actului, legea prevede, de asemenea, norme detaliate pentru protejarea cetățenilor:
- notarul trebuie să explice și să citească pe deplin conținutul faptei părților și oricăror martori, a căror prezență este cerută de lege în anumite cazuri (de exemplu, atunci când una dintre părți este incapabilă să semneze sau suferă de deficiențe senzoriale), asigurându-se că au înțeles conținutul și efectele sale juridice. Dacă nu face acest lucru, răspunde penal pentru infracțiunea de fals în document public;
- actul, odată citit și aprobat, trebuie să fie semnat de părți și eventual de martori în fața notarului și semnat în cele din urmă chiar de notar;
- ceea ce notarul certifică în actul notarial este prin lege dovada deplină în toate sensurile - chiar în fața judecătorului - dacă nu se constată infracțiunea de fals în faptă publică.
Chiar și după semnarea actului, notarul este obligat prin lege să îndeplinească o serie de obligații, într-un timp scurt, vizând să garanteze, pe de o parte, plata impozitelor către stat, pe de altă parte, publicitatea către terți și siguranța operațiunii în beneficiul tuturor cetățenilor. Notarul este obligat să efectueze, într-un timp scurt, înregistrarea actului la Agenția pentru venituri și plata impozitelor aferente în numele clientului și depunerea ulterioară în registrele publice pentru ao face cunoscută și eficientă pentru toți (definită tehnic terțe părți). Depunerea actului în registrul imobiliar competent este cerut de lege pentru a permite tuturor să știe cine este proprietarul proprietății și dacă acesta din urmă este împovărat de ipoteci sau alte constrângeri. În cele din urmă, notarul trebuie să procedeze la efectuarea transferului cadastral, pentru a actualiza și Cadastrul.
Problemele pot apărea dacă apar ipoteci sau executări silitare nedeclarate (aici se va pune sub semnul întrebării responsabilitatea notarului) sau dacă există probleme de planificare urbană (abuzuri de clădiri, lipsă de utilizare) sau probleme tehnice (uzine declarate contrare adevărului). Din acest motiv, este important ca notarul, deși nu poate garanta în mod direct aceste aspecte, întrucât nu este tehnician, ci jurist, include în act toate acordurile, mementourile, avertismentele care pot proteja cumpărătorul și responsabiliza vânzătorul. Pe scurt, o vânzare de bunuri imobiliare, chiar și cea aparent mai simplă, are întotdeauna implicații care nu pot fi de așteptat să fie rezolvate cu bricolajul. Sfatul este să solicitați sfatul notarului cât mai curând posibil. Mult mai bine dacă o faceți înainte de a semna documente și ați asumat obligații de care, în caz de probleme, devine dificil să vă eliberați fără daune.
Dacă vânzarea , după stipularea unui contract preliminar regulat, nu este finalizată, pot apărea două scenarii . Primul are în vedere cazul în care părțile decid în unanimitate să nu execute preliminarul. În acest caz, aceștia vor putea elabora un acord de „rezoluție pentru dezacord reciproc”, care prevede, de asemenea, termenele și metodele de rambursare și rambursările sumelor care au fost anticipate. Dacă, pe de altă parte, doar una dintre părți este implicită, probabil că se va deschide o fază de litigiu. Este cunoscut faptul că, în cazul în care cumpărătorul se căiește, el pierde depozitul, în timp ce se știe mai puțin că, în cazul în care vânzătorul se căiește, el trebuie să-l returneze dublat.. Dar nu este atât de simplu. Pot apărea evaluări complexe privind compensarea oricăror daune. În acest caz, este important să existe un contract preliminar întocmit cu cea mai mare acuratețe, care să califice sumele avansate ca depozit sau ca avans și poate să prevadă metodele de calculare a daunelor suferite de partea care nu a intrat în incapacitate, pentru a simplifica și a accelera activitatea cine va decide disputa (mediatorul în primă instanță, apoi magistratul în absența unui acord). Dacă, pe de altă parte, după transferul dreptului de proprietate perfecționat cu fapta, apar probleme, acestea trebuie soluționate în funcție de natura lor.
În cazul defectelor de proprietate , legea prevede instituirea poliței postume de zece ani pentru clădirile nou construite: o poliță de asigurare pe care din 2005 constructorii trebuie să o livreze obligatoriu cumpărătorilor, obligație care uneori este din păcate ignorată, poate în fața unei reduceri la preț. Pentru clădirile care nu sunt noi, regulile codului civil se aplică „defectelor ascunse”, adică defectelor pe care cumpărătorul nu le cunoștea și care nu erau ușor de recunoscut, pentru care sunt prevăzute mecanisme de garanție. Dimpotrivă, pentru defectele recunoscute cu diligență normală, garanția funcționează numai dacă vânzătorul a indus în eroare cumpărătorul, declarând că activul nu conține defecte.
(Răspuns furnizat de notarul Piercarlo Mattea al Consiliului notarial din Milano)
Înainte de a răspunde la această întrebare, trebuie amintit că, după liberalizarea decretului Bersani (Decretul Legii 223/2006 convertit în Legea 248/2006), ratele minime și maxime pentru notari au fost abolite. În cazul în care verificările efectuate de notar sunt urmate de semnarea actului de vânzare, costurile verificărilor sunt incluse în actul actului. Dacă, pe de altă parte, după verificări, actul nu este stipulat, notarul va cere o taxă legată de munca depusă, adică anchetele efectuate, documentele dobândite etc.