Majoritatea familiilor italiene văd în continuare achiziționarea unei proprietăți - în special prima casă - cel mai bun loc de aterizare pentru economiile lor. În unele cazuri, alegerea este orientată spre o casă încă în construcție, care, fără îndoială, poate oferi avantaje: cost mai mic (în general cu 10% mai puțin decât o casă deja construită), posibilitatea de a face modificări pentru a o face mai receptivă la propria persoană necesități, o personalizare mai mare, deoarece este posibil să se intervină în alegerea finisajelor și a altor detalii, modernitate în distribuția spațiilor și în soluțiile tehnice adoptate - în special în ceea ce privește economisirea de energie - pe lângă predispoziția pentru tehnologiile moderne (Internet, bandă largă, automatizare casă, TV prin satelit etc.).
Fără a uita că valoarea proprietății de pe piață rămâne mai mare pentru un număr bun de ani, că pentru o lungă perioadă de timp nu va trebui să fie supusă unor renovări, că va costa mai puțin întreținerea și încălzirea datorită sistemelor actuale de construcție și că compania este obligată să asigure clădirea timp de 10 ani împotriva defectelor de clădire ; în plus, cu acest tip de achiziție vă puteți bucura de primele beneficii pentru locuință și puteți plăti TVA la 4% în loc de 10% .
Este important, totuși, să acordați cea mai mare atenție în timpul negocierilor premergătoare achiziției unei case neterminate, solicitând sau contactând consultanți și experți din sector în caz de dubii, pentru a evita riscul pierderii iremediabile a sumelor. anticipat. De fapt, legislația pentru protecția cumpărătorilor de proprietăți în construcție este încă puțin cunoscută de către persoane private și este în esență supusă respectării, mai mult sau mai puțin scrupuloasă, de către constructori.
Care sunt riscurileAvând în vedere investițiile de capital mare, este foarte important să se furnizeze instrumente de protecție pentru a preveni tot felul de evenimente neprevăzute. Când se semnează un contract preliminar pentru achiziționarea unei proprietăți încă de construit, se expune riscului pierderii capitalului investit, în cazul în care firma de construcții ar trebui să falimenteze, de exemplu . Acest lucru ar avea ca rezultat inevitabil imposibilitatea de a obține livrarea bunurilor acoperite de contract cu speranța (minimă) de a obține restituirea sumelor plătite ca avans.
Atunci când constructorul nu mai poate îndeplini obligațiile contractate cu furnizorii și băncile, creditorii nu au de ales decât să apeleze la instanță pentru faliment . Suspendarea lucrării care urmează (sau riscul pierderii dreptului de proprietate asupra casei abia cumpărate, în virtutea așa-numitei acțiuni de revocare a falimentului) privește inevitabil relația dintre constructor și aspiranții proprietari ai caselor în construcție, care devin astfel la rândul lor creditorii falimentului în legătură cu avansurile plătite pentru o proprietate pe care, după toate probabilitățile, nu vor deveni niciodată proprietari.
Prin urmare, singura soluție viabilă ar fi participarea, împreună cu ceilalți creditori ai producătorului, la procedura de faliment pentru a obține o rambursare parțială a sumelor plătite. Cu toate acestea, prezența unor creditori importanți - cum ar fi statul pentru impozitele evitate sau băncile pentru împrumuturile uriașe acordate și neacordate - învinge efectiv încercările cumpărătorilor individuali de a obține rambursarea prețului în avans către producător.
Există multe avantaje posibile ale cumpărării unei proprietăți în construcție: de la costul mai mic comparativ cu cel al unei construite deja la 4% TVA subvenționat, până la o eficiență energetică mai bună.
Protecțiile legiiPentru a depăși această problemă foarte delicată, care în unele cazuri a văzut mai multe familii pierzându-și casa, Decretul legislativ 122/05 , cu care legiuitorul a pregătit instrumente de protecție care pot preveni consecințe în detrimentul cumpărătorilor de proprietăți care urmează să fie construite , dacă constructorul nu este în măsură să mențină ceea ce a fost convenit.
În plus, cu așa-numitul Decret al Camerei (sau Decretul Legii nr. 47/14), s-au făcut adăugiri textuale minime , dar semnificative , care au dezlegat în cele din urmă câteva întrebări interpretative de care jurisprudența a trebuit să se ocupe. Legislația se aplică contractelor stipulate între o parte considerată în mod tradițional „puternică” (compania de construcții sau cooperativa de construcții) și o parte considerată „slabă” (persoana privată sau membru al cooperativei).
Prin urmare, ne-am întrebat dacă obligațiile stricte impuse producătorului ( emiterea unei garanții și a unei polițe de asigurare, necesitatea unor indicații specifice în contract etc.) ar putea cumva să fie eludate de aceasta în fața subiecților privați care nu sunt foarte conștienți de drepturi sau chiar dispus să renunțe la ele doar pentru a cumpăra „casa visului”.
Tocmai pentru a evita episoadele de abuz ale unui posibil producător incorect, Decretul Camerei a sancționat inalienabilitatea drepturilor de către cumpărător , în sensul că, indiferent de voința părților, orice dispoziție care intră în conflict cu legea trebuie înțeleasă ca invalid.
Aceasta înseamnă, de exemplu, că renunțarea prealabilă la garanția privată , denumită „garanție” , care prevede restituirea , de către o bancă, a sumelor plătite de cumpărător în nefericita ipoteză a imposibilității ca construcția să fie imposibilă , nu ar avea nicio valoare. finalizat: cumpărătorul poate solicita întotdeauna și în orice caz. În mod similar, el ar fi întotdeauna îndreptățit să întreprindă acțiuni în justiție pentru neacordarea garanției, chiar dacă a renunțat în mod expres la aceasta.
Pentru a garanta cumpărătorii, legiuitorul cu Decretul Camerei din 2022-2023 a sancționat inalienabilitatea drepturilor de către cumpărător, indiferent de acordurile pe care le-a semnat mai mult sau mai puțin în mod neintenționat.
Rolul băncilorConstructorul, conștient de obligația impusă de lege de a proteja, prin intervenția băncilor, investiția imobiliară a subiecților privați, ar putea, prin urmare, să încerce să ocolească legislația, făcând cumpărătorul să semneze, într-un mod mai mult sau mai puțin conștient, o declarație să renunțe la drepturile lor care ar trebui să împiedice afirmarea în justiție a cererilor de garanție legitimă ale subiectului privat.
Decretul Camerei, care prevede inalienabilitatea dreptului la garanția de rambursare în favoarea cumpărătorului , împiedică efectiv acest lucru, deoarece, chiar dacă producătorul reușește să obțină semnătura declarației de renunțare, o astfel de declarație nu ar avea nicio valoare. Dimpotrivă, persoana fizică ar putea apela întotdeauna la Curte pentru a-și afirma dreptul de a primi garanția de rambursare de către producător .
Este evident, în plus, că aspirațiile celor care se pregătesc să cumpere o proprietate în construcție ar putea fi contracarate de eșecul constructorului, cu riscul de a pierde avansurile plătite între timp. Pentru a nu suporta aceste daune foarte grave, Constructorul este obligat să emită o garanție bancară care garantează cumpărătorului restituirea sumelor avansate . Este la fel de evident că cererea de restituire presupune prezentarea chitanțelor de plată, în timp ce sumele plătite „în negru” nu pot fi rambursate: banca, de fapt, nu poate fi chemată să restituie plățile de care nu există nicio urmă ” scris ". Astfel, rambursarea poate fi solicitată de la Bancă, este necesar în orice caz ca starea de criză a constructorului să se manifeste în toată gravitatea sa, prin executarea silită a clădirilor în construcție sau supunerea la faliment sau alte proceduri de insolvență.
Mai mult, chiar dacă cumpărătorul a obținut de la bancă rambursarea plăților în avans către constructorul care a eșuat între timp, cumpărătorul care, înainte de semnarea contractului final, a folosit proprietatea ca reședință principală sau - așa cum se specifică în Decretul casei - al soțului său sau al unui ruda, are dreptul de prim refuz de a cumpăra proprietatea la prețul final atins în eventuala vânzare la licitație.
În 2005 și 2022-2023, legislația a stabilit obligația ca producătorul să aibă o garanție fiduciară și o poliță de asigurare în apărarea cumpărătorului.
Politica obligatorie și fondul de solidaritatePentru a evita, deci, că orice faliment compromite posibilitatea de a obține despăgubiri de la producător în cazul unor defecte grave ale proprietății vândute, în temeiul art. 1669 din Codul civil italian, există obligația de a încheia o poliță de asigurare pe zece ani. Decretul nu spune nimic despre suma care trebuie asigurată, dar este clar că eficacitatea protecției nu poate fi separată de o garanție într-o măsură cel puțin corespunzătoare prețului plătit. Legiuitorul a dorit apoi să protejeze familiile de riscul pierderii locuinței tocmai livrate de constructor între timp declarată falimentară, cu condiția să se fi plătit un preț rezonabil și ca proprietatea să fie folosită ca reședință principală a cumpărătorului ,a soțului sau a rudelor (astfel, în sfârșit, Decretul Camerei).
În cele din urmă, după numeroasele cazuri de imposibilitate de recuperare a sumelor plătite în urma falimentului constructorului, a fost înființat un fond teritorial de solidaritate , cu prevederea contribuțiilor obligatorii care trebuie plătite chiar de constructori.
Mulțumim avocatului Stefano Gorla ([email protected]) pentru colaborare