Datorii, ipoteci neplătite, proprietăți licitate, noi proprietari … din păcate, în ultimii ani, aceasta este o neplăcere destul de obișnuită. Dar cum este scoasă la licitație cheltuielile „moștenite” împărțite de cumpărătorii casei și de condominii? Să vedem cazul specific pe care ni l-a trimis un cititor.
Taxe de condominiu și condominiu restant
Întrebare: Un condominiu din cauza unei crize financiare nu a mai plătit taxe de condominiu sau o ipotecă. Casa a fost scoasă la licitație și cumpărătorii casei au plătit băncii și datoriile condominiului timp de doi ani. Administratorul a informat condominii că există datorii neperformante suplimentare care trebuie „avansate” de către condominii. Mă întreb: aceste datorii neperformante ar trebui împărțite la miimi sau în părți egale? Condominiile care au cumpărat apartamentul la licitație trebuie să plătească și ele?
De multe ori se întâmplă ca în condominiu să existe situații de restanțe din partea condominiilor care nu respectă plata cotelor relevante. În astfel de cazuri, conform cerințelor art. Reformat. 1129 din Codul civil italian administratorul are obligația de a lua măsuri pentru recuperarea creditului în termen de șase luni de la sfârșitul activității de referință a condominiului, aprobată în mod corespunzător la ședință. Termenul de șase luni a fost introdus prin reforma legii condominiului din 2012 pentru a limita formarea unor datorii prea mari.
Fondul impotriva condominiului care se incadreaza
În situațiile avute în vedere, adunarea acționarilor poate delibera , în mod provizoriu și temporar, înființarea unui fond specific , împărțit între coproprietari într-o măsură proporțională în conformitate cu cele de-a mia tabelă de proprietate. Scopul acestui fond este crearea unei așa-numite „provizioane” care să fie utilizată pentru a întreprinde orice acțiune în justiție împotriva condominiului implicit , dacă este necesar până la vânzarea la licitație a proprietății, precum și pentru a permite continuitatea administrării condominiului în în așteptarea recuperării tuturor sumelor datorate.
Se poate întâmpla ca recuperarea creditului în fața condominiului implicit să fie doar parțială și să se găsească o parte proastă . În această circumstanță, avansurile plătite de condominii nu pot fi recuperate și dacă există datorii față de terți care nu au fost încă plătite, condominiile conforme pot decide să preia descoperirea de cont în numerar creată de debitor. Mai exact, această decizie este executorie și admisibilă numai cu realizarea unanimității consimțământurilor exprimate de toți subiecții care alcătuiesc condominiul.
O rezoluție majoritară trebuie considerată nulă, deoarece nu ar respecta principiul referitor la distribuția proporțională a cheltuielilor între toate în funcție de miimi lor și ar diminua criteriul răspunderii parțiale stabilit de art. 63 folos. TCA. cod. civ., potrivit căruia creditorii terți nu pot lua măsuri împotriva celor obligați în vederea efectuării plăților, dacă nu după executarea condominiilor care se află în incapacitate de plată.
În cazul în care condominiul ar ajunge la unanimitatea consimțământurilor, criteriul pentru alocarea sumei necesare pentru echilibrarea fondului pentru condominiu ar fi cel general indicat în primul paragraf al art. 1123 cod. civ.: cheltuielile necesare pentru conservarea și bucurarea părților comune ale clădirii, pentru furnizarea de servicii în interes comun și pentru inovațiile aprobate de majoritate, sunt suportate de condominii proporțional cu valoarea proprietății fiecăruia, dacă nu se convine altfel.
Criteriul raportat de alocare a cheltuielilor face parte din regulile derogabile; în consecință , comunitatea condominială ar putea decide în unanimitate să împartă această sumă cu alte criterii, sau chiar în părți egale între toate condominiile.
Persoana care în cele din urmă a cumpărat la licitație proprietatea condominiului implicit este obligată să contribuie la plata datoriei în limitele stabilite de art. 63 folos. TCA. cod. civ., al patrulea paragraf, care citește textual: oricine preia drepturile unui condominiu este obligat solidar să plătească contribuțiile pentru anul curent și anul anterior .
Legiuitorul, cu regula menționată mai sus, intenționa să stabilească un termen retroactiv cu privire la posibilitatea de a face o cerere asupra noului condominiu pentru taxele acumulate înainte de intrarea acestuia în condominiu.
Rezultă că noul condominiu nu trebuie să contribuie și să participe la alte cheltuieli acumulate anterior, cu excepția cazului în care același lucru, prin voința și solidaritatea sa cu celelalte condominii, decide să suporte această cheltuială.