Conținut procesat
- Când apare uzucapiunea?
- Ce se poate dobândi cu usucapionul?
- Usucapione, cele mai frecvente ipoteze
- Cum să opriți uzucapionul
- Usucapione și dispute
Usucapione este o instituție juridică foarte veche care permite achiziționarea unei proprietăți (sau a unui alt drept real de bucurie , cum ar fi folosirea, uzufructul, închirierea, servitutea …) datorită deținerii unui bun pentru o anumită perioadă de timp .
Usucapione presupune un mod particular de dobândire a proprietății . Vorbim despre asta cu un expert, avocatul Valentina Papanice, avocat al ADUC, Asociația pentru drepturile utilizatorilor și consumatorilor.
În majoritatea cazurilor, un transfer de proprietate are loc prin redactarea și semnarea unui act, de obicei de vânzare , sau chiar a unui act de donație, moștenire etc. Cu toate acestea, proprietatea nu este transferată doar în aceste moduri (care sunt, de asemenea, printre cele mai frecvente), ci și în alte moduri, de exemplu prin deținerea în timp de către cei care nu sunt proprietari, dar se comportă ca atare (așa cum vom vedea, poate exista și un act, dar semnat de cei care nu sunt proprietari). Exact acest lucru se întâmplă cu usucapione.
Prin urmare, se poate întâmpla ca, chiar dacă „din documente” reiese că proprietarul unui activ menționat este o persoană, un altul - dacă sunt îndeplinite condițiile - poate pretinde că este recunoscut ca proprietar, fără a plăti nimic sau aproape nimic.
Să vedem caracteristicile esențiale ale uzucapionului imobiliar .
Usucapione este un cuvânt de origine latină și, de fapt, institutul datează din dreptul roman. Astăzi, este guvernat de articolele 1158 și următoarele din Codul civil. La articolul 1158 „Proprietatea asupra bunurilor imobile și celelalte drepturi reale de a se bucura asupra activelor menționate sunt dobândite în virtutea deținerii continue timp de douăzeci de ani”. Prin urmare, elementele esențiale pentru ca uzucapiunea să aibă loc sunt posesia și timpul .
Posesia trebuie să aibă unele caracteristici: trebuie să fie non-violentă și non-clandestină (perioada de timp în care posesiunea este violentă sau clandestină nu este luată în calcul); mai mult, posesia trebuie să fie continuă și neîntreruptă , destinată exercitării unei puteri asupra lucrului corespunzător celui al proprietarului sau titularului unui alt drept real: trebuie să fie, s-a spus, „o putere de facto corespunzătoare dreptului real posedat, manifestat prin îndeplinirea punctuală a actelor de posesie conforme cu calitatea și destinația lucrului și astfel încât să detecteze, chiar și extern, o domnie incontestabilă și deplină asupra lucrului în sine, spre deosebire de inerția titularului dreptului(Cass. 11 mai 1996 n. 4436. Cass. 13 decembrie 1994 n. 10652) "(Cass. N. 2044/2021). Exercițiul posesiei trebuie să fie public și fără ambiguități .
Așa s-a spus, posesiunea trebuie continuată, nu întreruptă și prelungită în timpul cerut de lege. Elementul duratei este variabil : art. 1158 cc prevede că trebuie să treacă douăzeci de ani, dar există cazuri în care este nevoie de mai puțin timp : de exemplu în cazurile în care există actul de cumpărare, dar cel care a vândut bunul nu este proprietarul și cine l-a cumpărat a fost de bună credință; în astfel de cazuri, dacă fapta este transcrisă, usucapionul are loc la zece ani de la transcriere; aceeași regulă se aplică achiziționării altor drepturi reale de bucurie.
Sunt prevăzute alte perioade mai scurte în cazul achiziției pentru utilizarea proprietății rurale mici (art. 1159-bis din codul civil).
Proprietarul nu trebuie să fie convins că este proprietarul dreptului, ci trebuie să se comporte ca atare ; prin urmare, în scopul recunoașterii de către judecător a deturnării, evaluarea elementului psihologic este de asemenea importantă .
Evident, toate acestea se pot întâmpla numai în inerția titularului dreptului .
Usucapione se poate referi atât la proprietăți imobiliare (cum ar fi terenuri, case, clădiri …), cât și la bunuri mobile , de care nu ne ocupăm aici.
Pentru usucapione nu este posibil să se dobândească doar dreptul de proprietate, ci și alte drepturi reale de bucurie , care sunt: utilizare, uzufruct, locuință, suprafață, închiriere, servitute.
Să luăm un exemplu concret . Să ne gândim la servituța, care este definită în Codul civil ca „ponderea impusă unui fond pentru utilitatea unui alt fond aparținând unui alt proprietar” (a se vedea articolul 1027 din Codul civil). De exemplu, vecinul nostru care trece prin proprietatea noastră de ani de zile pentru a intra în al său (este necesar să se evalueze toate circumstanțele cazului specific) poate avea „usucapito” dreptul de servitute (așa-numita servitute).
Prin urmare, dacă suntem deținătorii unui drept de proprietate sau a unui alt drept real de bucurie și lăsăm pe ceilalți, care nu sunt deținători ai dreptului, să se comporte ca și cum ar fi și nu contestăm nimic, acestea în timp, pot pretinde că au dobândit pentru usucapione dreptul.
Așa cum este ușor de imaginat, nu lipsesc litigiile în această privință. Printre cazurile de dispută le avem pe cele în care cumpărarea de către usucapione este reclamată de chiriaș în baza unui contract de închiriere sau de co-moștenitor față de alții cu privire la un bun moștenit; cel mai clasic caz este poate cel al pământului moștenit într-un loc foarte îndepărtat de locul în care trăiește moștenitorul, pământ în care este complet dezinteresat, riscând astfel că alții pot uzucapira proprietatea sau alt drept asupra bunului.
Ce ar trebui să facă proprietarul unui drept real dacă se teme că uzucapiunea proprietății sale în favoarea cuiva se maturizează? În primul rând, să se efectueze acte de întrerupere a posesiei și apoi să se ia măsuri legale. S-a stabilit că uzucapionul nu este întrerupt prin trimiterea de scrisori simple sau declarații scrise, în timp ce acte care implică pierderea materială a posesiei sau acte judiciare care vizează obținerea privării de posesie a celor care ar putea uzucera bine. S-a stabilit, de asemenea, că timpul scurs pentru îndeplinirea uzucapionului este întrerupt în cazul în care cel care exercită posesia proprietății (și, prin urmare, ar putea să o uzucapeze) să recunoască faptul că dreptul (proprietatea etc.) aparține altora.
În cazurile de cumpărare de către usucapione la un moment dat, există întotdeauna (sau aproape) un act judiciar; în realitate astăzi, înainte de actul judiciar (sau după), se solicită o tentativă de conciliere (încercarea de conciliere în acest sens este obligatorie în temeiul Decretului legislativ nr. 28/2010) care poate duce la un acord de mediere .
Disputa poate fi activată fie de către cei care pretind că au usucapito, fie de către proprietarul dreptului. În concluzie, pentru ambele funcții, având în vedere complexitatea instituției, vă recomandăm să contactați un avocat expert în timp util pentru ca - odată ce cazul specific a fost evaluat - să poată pregăti cea mai bună protecție. De exemplu, dacă sunteți titularul dreptului, posibil înainte de expirarea timpului stabilit pentru uzucapiune, astfel încât avocatul să poată indica actele de întrerupere adecvate.