Dacă în loc de o subrogare a împrumutului, procedați la o renegociere cu banca dvs., atunci puteți cere în cele din urmă o altă renegociere? Sau puteți continua ulterior cu subrogarea cu o altă bancă?
Să vedem mai întâi pe scurt ce este surogatul. Portabilitatea împrumutului sau subrogația - a introdus în Italia cu prevederile Legii nr. 40 din 2007, cunoscută și sub numele de Legea Bersani - este o procedură care prevede posibilitatea mutării ipotecii de la o bancă la alta care oferă condiții mai bune. Toate fără costuri, penalități sau taxe. În practică, împrumutul inițial este închis și unul nou este contractat cu o altă bancă, utilizând ipoteca inițială.
De asemenea, renegocierea nu implică cheltuieli sau alte comisioane bancare pentru client și este un instrument care vă permite să modificați caracteristicile împrumutului existent în acord cu banca dvs., în special tipul ratei dobânzii, întinderea și durata împrumutului. Renegocierea trebuie solicitată în scris de la banca dvs.
Renegocierea condițiilor de împrumut cu propria bancă - răspunde Consiliul Național al Notarilor - nu depinde de o prevedere legală, ci este o opțiune care se încadrează în libertatea contractuală a părților. Împrumutatul are întotdeauna dreptul să o ceară, banca are întotdeauna dreptul să accepte sau să refuze. Prin urmare, nu există limite minime de timp între o renegociere și alta, nici limite privind conținutul renegocierii , care se pot referi la rata, durata, frecvența ratelor și orice alt aspect al împrumutului, convenit între bancă și client.
Mai mult, chiar și împrumutul care a fost renegociat poate fi cu siguranță supus unei subrogări ulterioare cu o altă bancă.
Il confronto tra mutui può essere fatto valutando il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che rappresenta il costo effettivo dell’operazione di mutuo calcolato non solo in base agli interessi, ma tenendo conto anche delle spese: istruttoria, perizia, commissioni bancarie per “avvisatura”, incasso rata, gestione annuale della pratica e simili. Sotto il profilo economico ha senso confrontare il TAEG a parità di importo e di durata del mutuo. Ovviamente si può mettere a confronto il TAEG anche in caso di durate e importi diversi, ma il risultato del confronto potrebbe non essere particolarmente significativo per compiere la scelta fra le varie proposte.
Când trebuie să încheiați o ipotecă - deci nu în cazul subrogării sau renegocierii în care nu există costuri pentru client, așa cum s-a menționat mai sus - se recomandă să se țină seama de faptul că în DAE pot exista articole neincluse, chiar și foarte semnificative . Una constă din onorarii notariale , care însă, cu același împrumut și cu suma garanției ipotecare relative, nu se modifică. Cealaltă, mult mai semnificativă, poate fi constituită de acoperirea asigurărilorformal nu sunt obligatorii (din acest motiv nu sunt calculate în luna aprilie), ci de fapt impuse de unele bănci pentru acordarea împrumutului. Aceasta poate fi o asigurare care acoperă debitorii în caz de deces, pierdere a unui loc de muncă sau alte daune, la care asigurarea plătește de obicei datoria ipotecară reziduală. Asigurarea obligatorie (care ca atare este în schimb calculată în DAE) este de obicei ieftină și acoperă proprietatea acordată ca ipotecă împotriva riscurilor de „incendiu - explozie - fulger”.
Ipotecile scad ușor
În prima jumătate a anului 2022-2023 - în conformitate cu ceea ce reiese din noul Raport de date statistice notariale (DSN), publicat pe site-ul www.notariato.it - creditele ipotecare prezintă un retrogradcomparativ cu creșterea din anii precedenți: în special, împrumuturile pentru clădiri (mai semnificative din punct de vedere numeric) au scăzut (-0,61%) pentru mai mult de 1000 de tranzacții la jumătate de an. Semn negativ și pentru împrumuturile legate de terenuri construibile (-1,59%). La nivel regional, există o „revenire” în Valea Aosta, care după tendința negativă din anii trecuți a înregistrat un + 37,58%. Semn pozitiv și pentru Friuli Venezia Giulia (+ 8,41%), pentru Abruzzo (+ 8,47%) și Calabria (+ 8,58%). Pe de altă parte, sunt raportate tendințe deosebit de negative pentru Molise (-12,74%) și Basilicata (-16,74%). Lombardia, Veneto și Emilia-Romagna substanțial neschimbate. Diferențe ușoare, cu toate acestea în principal negative, pentru celelalte regiuni. Subrogările au scăzut (-25,98%),care reprezintă acum mai puțin de 10% din totalul tranzacțiilor de finanțare, cifră pentru care se așteaptă o schimbare în ultima parte a anului.
În general, împrumuturile de până la 150.000 EUR prevalează, dar creșterea creditelor ipotecare între 200.000 și 300.000 EUR este, de asemenea, semnificativă.