Conținut procesat
- 1. Ipoteca: despre ce este vorba?
- 2. Există trei tipuri de ipoteci
- Euribor, Irs și Spread
- Ipoteca
- 3. Împrumutul este legat de valoarea casei
- 4. Se acordă numai pentru achiziționarea unei case construite?
- TAN
- Beneficii fiscale: ce spune biroul fiscal
- APRILIE
- Subrogare
- 5. În cazul înregistrării comune, o poate solicita doar unul dintre proprietari?
- 6. Calculul ratelor
- 7. Cum se face o comparație corectă între diferitele oferte
- 8. În această perioadă, ce tip este cel mai convenabil?
- 9. Care este durata ideală?
- 10. Garanțiile de care aveți nevoie
- 11. Persoana care acordă împrumutul necesită asigurare
- 12. Banca are proprietatea evaluată
- 13. În ce etapă are loc finanțarea?
- 14. Cine alege notarul?
- 15. În cazul unor rate neplătite, ce se întâmplă?
- 16. Documentele care trebuie prezentate
- 17. Închiderea anticipată a împrumutului
- 18. După finalizarea plăților, ce ar trebui să fac?
- 19. O proprietate cu ipotecă poate fi vândută
- 20. Este posibil să solicitați mai multe credite ipotecare pe proprietăți diferite?
- De la notar
- Test de stres
1. Ipoteca: despre ce este vorba?
Împrumutul este un împrumut pe termen mediu-lung, a cărui durată variază în general de la un minim de 5 până la un maxim de 30 de ani. De obicei, banca este rugată să cumpere, să renoveze sau să construiască o proprietate; poate fi utilizat și pentru înlocuirea sau refinanțarea împrumuturilor deja obținute în aceleași scopuri. Acesta este garantat printr-un credit ipotecar asupra proprietății, motiv pentru care definiția precisă este „credit ipotecar”. Se rambursează cu plata periodică a ratelor (lunar, trimestrial, semestrial sau anual), inclusiv principalul și dobânzile.
2. Există trei tipuri de ipoteci
La o rată fixă Dobânda rămâne cea stabilită la semnare și rămâne constantă pe toată durata contractului. Oferă certitudinea cuantumurilor ratelor unice; dezavantajul este imposibilitatea de a putea profita de orice reduceri ulterioare datei de începere.
Rată variabilă Valoarea se modifică la expirări prestabilite de la început, ca urmare a fluctuațiilor unui parametru de referință, a unei rate de piață sau a unei politici monetare, de obicei Euribor. Principalul risc pe care îl presupune acest tip este acela de a plăti o rată mai mare în viitor. În aceeași durată, ratele variabile sunt inițial mai mici decât ratele fixe, dar pot crește mai târziu. Este potrivit pentru cei care doresc un împrumut care este întotdeauna în conformitate cu tendințele pieței sau pentru cei care așteaptă reduceri viitoare ale ratei dobânzii; alegându-l, este necesar să se evalueze capacitatea cuiva - din punct de vedere economic - de a „suporta” orice creștere a ratei.
Rată mixtăPe baza „combinației” dintre aceste două tipuri principale, este posibil să aveți împrumuturi care să prevadă tranziția de la rate fixe la rate variabile - sau invers - la termene predeterminate și / sau la anumite condiții indicate în contract și ipoteci cu rată echilibrată care prevăd o cotă la o rată fixă și una la o rată variabilă la alegere. Există, de asemenea, oferte de credite ipotecare cu rată variabilă cu o valoare maximă, care se modifică în timp în funcție de fluctuațiile parametrului Euribor; cu toate acestea, se stabilește un plafon contractual care nu poate fi niciodată depășit.
- Pentru a compara diferitele oferte, consultați Taeg (rata procentuală anuală).
- Testul de stres asupra veniturilor dvs. arată clar ce tranșă puteți plăti.
- Evaluează cât crește interesul prin creșterea
duratei.
Euribor, Irs și Spread
Prima este o valoare de referință, calculată zilnic, care indică rata la care băncile plătesc banii în acel moment; determină variabilitatea ratei în ipoteci cu rată variabilă. IRS este rata utilizată pentru numeroase bănci pentru tranzacțiile cu rată fixă, care se modifică în timp (și, prin urmare, și rata corespunzătoare), dar numai până în ziua actului notarial. Spreadul reprezintă procentul pe care fiecare bancă îl adaugă la costul banilor ca venit propriu.
Ipoteca
Este dreptul de garanție asupra unui activ, de obicei o proprietate: atribuie un drept de prim refuz asupra activului, care servește la protejarea creditorului împotriva pericolului de insolvență. Se stabilește prin înregistrarea în registre publice și cântărește pe întreaga proprietate care face obiectul acesteia, inclusiv „accesoriile” sale (de exemplu un garaj). Proprietarul proprietății ipotecate îl poate folosi în mod liber, adică pentru a locui, închiria sau chiar vinde. Când datoriile se epuizează, ipoteca se stinge și ea.
3. Împrumutul este legat de valoarea casei
În general, suma plătită atinge 80% din valoarea proprietății, dar în fața unor acoperiri speciale, unele institute merg mai departe și ajung până la 95%. În acest caz, însă, aproape toate băncile își înrăutățesc condițiile contractuale.
4. Se acordă numai pentru achiziționarea unei case construite?
Nu, poate fi solicitat și pentru clădiri în construcție sau renovări.
TAN
Este rata pură a dobânzii aplicată împrumutului de către instituția financiară ca procent din valoarea totală a împrumutului. Această rată este considerată „pură”, deoarece măsoară dobânda care trebuie plătită într-un an pentru simplul fapt de a fi obținut un împrumut. Se obține prin adăugarea ratei de referință (care fluctuează în funcție de modificările pieței) și a spread-ului (aplicat de instituția financiară care furnizează împrumutul). Cu cât este mai mare TAN și frecvența ratelor, cu atât este mai mare rata reală de finanțare.
Beneficii fiscale: ce spune biroul fiscal
Reședința principală
Când contractați un credit ipotecar pentru a cumpăra casa principală, a dvs. sau a membrilor familiei (soț, rude în gradul III și similar în gradul II), este posibil să se deducă 19% din cheltuielile cu dobânzile și cheltuielile auxiliare din impozitul pe venit și taxe de reevaluare, plătite instituției de credit. Deducerea trebuie calculată pe o sumă anuală maximă de 4.000 de euro și împărțită între toți deținătorii împrumutului. Pentru a avea dreptul la deducere este necesar să fii titularul ipotecii și proprietarul casei.
Deducerea se datorează:
✓ de la data la care proprietatea este utilizată ca reședință principală și, în orice caz, în termen de doi ani de la cumpărare, dacă proprietatea face obiectul unor lucrări de renovare a clădirii, dovedite prin autorizația de construire respectivă sau printr-un act echivalent;
✓ în cazul achiziționării unei proprietăți închiriate dacă, în termen de trei luni de la cumpărare, cumpărătorul notifică locatarului avizul de licență sau evacuare pentru încetarea contractului de închiriere și dacă, în termen de un an de la eliberare, proprietatea este folosit ca reședință principală.
Deducerea este utilizabilă chiar dacă ipoteca este încheiată la un moment diferit de cel al achiziției. Practic, cumpărarea casei poate avea loc în cele 12 luni anterioare sau ulterioare stipulării împrumutului. Dobânzile plătite ca urmare a deschiderilor de credite bancare, alocărilor salariale și, în general, dobânzilor provenite din alte tipuri de finanțare decât cele referitoare la contractele de împrumut, chiar dacă cu garanție ipotecară asupra imobilelor, nu dau dreptul la deducere.
Dobânzile deductibile sunt exclusiv cele referitoare la costul de cumpărare al proprietății, care este dat de suma prețului de achiziție, taxele notariale și alte taxe accesorii. Prin urmare, dacă suma împrumutului depășește prețul de cumpărare al proprietății, va fi necesar să se cuantifice partea de dobândă pe care să se calculeze deducerea, utilizând următoarea formulă:
(Costul cumpărării proprietății + taxe auxiliare) x Cheltuielile cu dobânzile plătite
Capitalul plătit ca împrumut
Taxe auxiliare
Cheltuielile auxiliare pe care se calculează deducerea sunt costurile necesare pentru stipularea împrumutului. Acestea includ:
✓ suma totală a sumelor mai mari plătite ca urmare a modificărilor cursului de schimb pentru creditele ipotecare stipulate în altă monedă;
✓ comisionul datorat instituțiilor pentru activitățile lor de intermediere;
✓ taxe fiscale, inclusiv impozitul pentru înregistrarea sau anularea unei ipoteci și impozitul substitutiv asupra capitalului împrumutat;
✓ așa-numitul „comision” pentru tranșe amânate;
✓ costuri preliminare, notariale și de evaluare tehnică;
✓ penalizarea pentru rambursarea anticipată a împrumutului (dacă este stipulată înainte de 2 februarie 2007).
Când pierzi dreptul
Dreptul de a deduce cheltuielile cu dobânzile se pierde în cazul transferului reședinței obișnuite; în special, deducerea nu mai poate fi utilizată din anul următor celui în care casa nu mai este folosită ca reședință principală pentru membrii proprii sau ai familiei. Dacă, în viitor, proprietatea ar trebui să revină la utilizarea ca reședință principală a propriilor sau a membrilor familiei, va fi posibil să reîncepi să folosești deducerea.
Dreptul rămâne chiar și atunci când contribuabilul își transferă reședința într-o municipalitate adiacentă celei în care se află locul de muncă. În cazul în care cerințele de muncă care au condus la mutarea reședinței obișnuite încetează, începând cu anul următor, nu va mai putea beneficia de deducere.
Contribuabilul nu își pierde dreptul de deducere dacă își transferă reședința din motive de muncă. Contribuabilul care se mută la un spital sau la o instituție medicală reține și avantajul fiscal, cu condiția să nu închirieze proprietatea.
Cei care se mută în străinătate
Cu circularul nr. 17 / E din 24 aprilie 2022-2023 Agenția pentru venituri a specificat că dreptul de a deduce cheltuielile cu dobânzile la împrumutul pentru achiziționarea unității imobiliare care urmează a fi folosită ca reședință principală aparține și contribuabilului care are o relație de muncă într-un stat în străinătate, chiar dacă aceeași casă este închiriată.
Cu toate acestea, este necesar ca:
✓ să fie respectate toate condițiile prevăzute de lege pentru a beneficia de deducere, cu referire specială la transferul reședinței obișnuite la proprietate în termen de un an de la cumpărare;
✓ rămân nevoile de muncă care au condus la mutarea reședinței obișnuite;
✓ contribuabilul nu a achiziționat o proprietate pentru a fi folosită ca reședință principală în țara de reședință străină.
Sursa: site-ul Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it)
APRILIE
Este un indicator foarte valoros care rezumă costul total al împrumutului, inclusiv rata dobânzii - și, prin urmare, și diferența aplicată de intermediar - și celelalte elemente de cheltuieli, cum ar fi, de exemplu, costurile investigației preliminare și încasarea ratei. Marele avantaj al DAE este utilizarea sa în scopuri comparative, deoarece comparând această valoare între două credite ipotecare, se dobândește imediat ideea care costă mai mult și cât de mult.
Subrogare
Cu subrogarea, cunoscută și sub denumirea de subrogare sau portabilitate, împrumutul contractat la o bancă este „transferat” la alta, cu posibilitatea modificării parametrilor acestuia (cu excepția părților implicate și a valorii datoriei reziduale); toate cheltuielile sunt suportate de noua bancă. Pe de altă parte, cu împrumutul de înlocuire, se semnează un nou împrumut cu o altă bancă, cu toate cheltuielile pe care le implică un nou contract.
Da, dar proprietarii proprietății care nu dețin ipoteca trebuie să fie de acord să acorde înregistrarea ipotecii în favoarea băncii.
Ele sunt, în general, suma unui indice de referință, diferența sau procentul din câștigurile băncii și orice primă de risc suplimentară, legată de persoana fizică sau juridică individuală care solicită împrumutul.
7. Cum se face o comparație corectă între diferitele oferte
Cel mai bun indicator sintetic al costului unei operațiuni este APR (rata anuală efectivă globală), care exprimă costul efectiv al unui împrumut, luând în considerare TAN (rata nominală anuală, rata dobânzii) și toate comisioanele și cheltuielile efectuate pentru obținerea împrumutului și pentru plata ratelor. Pentru a compara - și a alege - între diferitele oferte, băncile consultate pot fi solicitate pentru „Prospectul informațional european standardizat” care rezumă în mod clar caracteristicile împrumutului într-un „cadru rezumat” al principalelor condiții economice.
8. În această perioadă, ce tip este cel mai convenabil?
Confortul depinde în mod substanțial de diferiți factori, de exemplu, durata împrumutului și profilul financiar economic personal, stabilitatea veniturilor cuiva în timp. Înainte de a solicita un împrumut, este recomandabil să evaluați cu atenție venitul pentru a determina suma lunară disponibilă odată cu scăderea cheltuielilor obișnuite. Este recomandabil ca rata să nu depășească o treime din venitul disponibil, pentru a putea face față cheltuielilor curente, celor neprevăzute și a oricăror reduceri viitoare ale veniturilor. În principiu, TAN-ul unei ipoteci cu rată variabilă este, în mod normal, mai mic decât cel al unui împrumut cu rată fixă de la început, dar pe durata de viață a împrumutului rata variabilă poate fluctua semnificativ în funcție de creșterea parametrului de referință.
9. Care este durata ideală?
Este unul dintre elementele care determină cuantumul plății ipotecii. Acesta este alcătuit din principal, plus dobânda: la aceeași sumă a împrumutului și a ratei dobânzii, cu cât este mai scurtă durata, cu atât ratele vor fi mai scumpe, dar cu atât este mai mică cota referitoare la dobânzi; dimpotrivă, cu cât durata este mai mare, cu atât este mai mare partea de dobândă, dar cu o rată mai mică. Trebuie stabilit ținând seama de propriile capacități economice de „coexistență pașnică” cu datoria.
10. Garanțiile de care aveți nevoie
Se solicită întotdeauna o ipotecă asupra proprietății finanțate. În mod normal, este suficient să aveți un venit adecvat pentru a sprijini rata de rambursare periodică, dar pot fi necesare garanții suplimentare pentru a conține riscul de credit (fond de garantare pentru împrumuturile primelor locuințe;
garanții de semnare; garanții financiare).
11. Persoana care acordă împrumutul necesită asigurare
Prin lege, este obligatoriu ca proprietățile gajate ca garanție să fie asigurate cu polițe împotriva riscurilor de incendiu, fulger și explozie: oricine contractează împrumutul poate alege în mod liber între subscrierea unei polițe propuse de banca finanțatoare, care poate fi stipulată fără constrângere în favoarea băncii, o prezentarea unei asigurări similare deja în vigoare sau care urmează să fie stipulată cu o companie de asigurări terță parte și cu o garanție în favoarea băncii. Există, de asemenea, polițe opționale care îi asigură pe cei care iau împrumutul din alte riscuri (de obicei șomaj, invaliditate sau deces).
12. Banca are proprietatea evaluată
Profesioniști însărcinați cu evaluarea proprietății pentru a estima valoarea acesteia.
13. În ce etapă are loc finanțarea?
După stipulare, în general prin cec de casier întocmit vânzătorului, dar metodele pot varia în funcție de faptul dacă banca este prezentă sau nu la etapa
semnării actului de cumpărare.
14. Cine alege notarul?
Pentru vânzarea unei proprietăți rezidențiale, notarul este ales în general de către proprietar. Cazul operațiunilor de portabilitate prin subrogare este diferit, în cazul în care notarul este ales de bancă, deoarece acesta suportă costul.
15. În cazul unor rate neplătite, ce se întâmplă?
Soluțiile cele mai potrivite sunt propuse clientului pentru a-și îndeplini în continuare angajamentele asumate, de exemplu prin prelungirea datei de expirare a împrumutului pentru a reduce sarcina ratei sau prin suspendarea amortizării sumei principale pentru un anumit timp. Există, de asemenea, acorduri între ABI și asociațiile de consumatori care permit, la apariția anumitor condiții (cum ar fi pierderea involuntară a locului de muncă), soluții de flexibilitate pentru a prelungi sau a scurta durata împrumutului sau pentru a suspenda plata ratelor pentru o perioadă .
16. Documentele care trebuie prezentate
Documentație personală (date și venituri personale) și referitoare la proprietate (actul de origine, planul etajului, inspecția cadastrală).
17. Închiderea anticipată a împrumutului
Rambursarea anticipată a împrumutului este întotdeauna permisă (prin plata întregii sume a capitalului rezidual), la fel cum este permisă reducerea parțială a datoriei.
Împrumuturile pentru locuințe stipulate începând cu 2 februarie 2007 nu pot fi supuse prin lege la nicio penalitate pentru rambursarea anticipată. Pentru toți ceilalți,
pedeapsa maximă se modifică în funcție de momentul în care are loc dispariția.
18. După finalizarea plăților, ce ar trebui să fac?
După ultima tranșă, banca emite documentație pentru comunicarea termenului împrumutului. Este întotdeauna la latitudinea instituției de credit să notifice conservatorul despre dispariția și cererea de anulare a ipotecii în termen de 30 de zile.
19. O proprietate cu ipotecă poate fi vândută
Cumpărătorul poate prelua împrumutul preexistent și prelua de la vânzător în plata ratelor, sau vânzarea are loc odată cu stingerea simultană a împrumutului inițial.
20. Este posibil să solicitați mai multe credite ipotecare pe proprietăți diferite?
Da, dar respectând întotdeauna cerințele pentru rambursarea împrumutului.
De la notar
Acordarea împrumutului este un act public, care trebuie stipulat în fața notarului. Legea este obligatorie, atât pentru a putea înregistra ipoteca asupra proprietății, cât și pentru a atribui actului public cerința „titlului executoriu”: înseamnă că, dacă debitorul nu își îndeplinește obligațiile, nu este necesară o condamnare. Pentru executarea contractului pur și simplu actul. Acesta este cel mai scump element de cheltuieli, cu variații în funcție de zona geografică, de tariful profesionistului și mai ales de valoarea înregistrării ipotecare. Cheltuielile includ atât comisionul notarului pentru stipularea contractului de împrumut, cât și cheltuielile suportate de profesionist în numele clientului (de exemplu, înregistrarea și anularea ipotecii). Este mai bine să cereți mai întâi o ofertă exactă.
Test de stres
Pentru a înțelege cu ce se poate confrunta rata pentru noi, se efectuează acest calcul simplu. Așa-numitele cote de subzistență sunt scăzute din venitul net lunar, adică ceea ce este necesar pentru plata facturilor și a diferitelor cheltuieli. Suma rămasă corespunde „puterii de cumpărare reciprocă”, în esență puterea contractuală a celor care doresc să solicite împrumutul: trebuie să fie de cel puțin 1,5 ori plata lunară.