Conținut procesat
- Ce este ipoteca
- Tipuri de ipoteci
- Planul de amortizare
- Costurile ipotecii
- Cum să găsiți cea mai bună ofertă
- Ancheta de către bancă
- Ipoteca
- Cazuri speciale: rambursarea anticipată, subrogarea și suspendarea ratelor
- Deduceri fiscale la creditele ipotecare
Ipoteca este un instrument fundamental pentru cumpărarea, construirea sau renovarea unei proprietăți, în special a casei. Ipoteca este un termen mediu și lung de împrumut , care durează de obicei de la 5 la 30 de ani. Ce trebuie să faceți pentru a solicita o ipotecă? Care sunt caracteristicile împrumutului? Care tranșă este potrivită pentru dvs.? Ce tipuri de interes puteți alege? Iată toate răspunsurile la cele mai frecvente întrebări.
Împrumutul este un contract între un subiect și un intermediar , în general , o bancă, care constă în transferul unei sume de bani de la un subiect (numit creditor) la un alt subiect (numit împrumutat), cu asumarea de către acesta din urmă obligația de a restitui creditorului aceeași sumă de bani. Fiind un împrumut cu titlu oneros, cine a împrumutat o sumă de bani trebuie să plătească dobânzi.
În general, împrumutul este necesar pentru cumpărarea, construirea sau renovarea locuinței cuiva sau pentru cumpărarea sau renovarea unei case de vacanță (locuințe secundare). Oricine poate solicita o ipotecă, atâta timp cât poate demonstra că este în măsură să ramburseze suma împrumutată în timp. Suma maximă care poate fi finanțată este de 80% din valoarea de piață a imobilelor supuse ipotecii. limita de 80% din valoarea activelor ipotecate sau din costul lucrărilor ce urmează a fi executate poate fi ridicată până la 100%, dacă se oferă garanții suplimentare.
Ipotecile diferă în principal prin diferitele tipuri de rată a dobânzii aplicate. Componenta principală a costului împrumutului este de fapt alcătuită din dobânzi, care este comisionul pentru împrumutul plătit și depinde și de durata împrumutului
Ratele dobânzii aplicate în mod obișnuit sunt: „fixe” sau „variabile”, dar există și alte tipuri de rate: rata „mixtă”, „rata plafonată” și rata „echilibrată”.
- Ipotecă cu rată fixă : rata dobânzii rămâne cea stabilită de contract pe toată durata împrumutului. Dezavantajul este acela de a nu putea profita de orice reducere a ratelor pieței care ar putea apărea în timp. Rata fixă este recomandată pentru cei care se tem că ratele pieței pot crește și, din momentul semnării contractului, doresc să fie siguri de sumele ratelor individuale și de suma totală a datoriei de rambursat. Împotriva acestui avantaj, intermediarul aplică adesea condiții mai oneroase decât ipoteca cu rată variabilă.
- Ipotecă cu rată variabilă : rata dobânzii poate varia la termene predeterminate în raport cu rata inițială în urma fluctuațiilor unui parametru de referință, de obicei o rată de piață sau o politică monetară. Principalul risc este o creștere nesustenabilă a cuantumului ratelor. Cu aceeași durată, ratele variabile sunt inițial mai mici decât cele fixe, dar pot crește în timp, determinând astfel creșterea cuantumului ratelor, chiar considerabil. Rata variabilă este recomandată pentru cei care doresc o rată care să fie întotdeauna în concordanță cu tendința pieței sau, în orice caz, poate sprijini orice creștere a cuantumului ratelor.
- Ipotecă cu rată mixtă : rata dobânzii se poate modifica de la fixă la variabilă (sau invers) la scadențe fixe și / sau în anumite condiții indicate în contract. Avantajele și dezavantajele sunt alternativ cele ale ratei fixe sau ale ratei variabile.
- Ipotecă cu rată dublă : împrumutul este împărțit în două părți: una cu rata fixă, una cu rata variabilă. Rata dublă este recomandată celor care preferă o soluție intermediară între rata fixă și rata variabilă, echilibrând avantajele și dezavantajele fiecăruia.
În centrul contractului de împrumut se află așa - numitul plan de amortizare, și anume proiectul de rambursare a datoriilor. Planul stabilește suma, data până la care trebuie plătită toată datoria, frecvența ratelor individuale (lună, trimestru, semestru), criteriile pentru determinarea cuantumului fiecărei rate și datoria reziduală. Rata este alcătuită din două elemente: ○ suma principalului, adică suma împrumutului rambursat ○ cota de dobândă, adică dobânda acumulată. În Italia, cel mai comun plan de amortizare este așa-numitul „francez”, care prevede că rata este compusă dintr-o sumă de capital în creștere și o parte a dobânzii în scădere. La început, majoritatea dobânzilor sunt plătite. Deoarece dobânda se aplică principalului rămas, pe măsură ce acesta este rambursat, valoarea dobânzii scade și principalul crește.
Dar, pe lângă dobânzi, trebuie luate în considerare și alte costuri ale împrumutului. Dacă împrumutul este acordat de o bancă, clientul plătește un impozit egal cu 2% din suma totală, sau 0,25% în cazul achiziționării „primei locuințe”. Taxa este reținută direct de bancă, astfel încât suma pe care o primește clientul este mai mică decât suma acordată.
Celelalte costuri de luat în considerare înainte de a solicita o ipotecă de la bancă sunt:
- remunerația către intermediar pentru costurile anchetei preliminare
- costurile de evaluare, care pot fi necesare pentru evaluarea proprietății ce urmează a fi ipotecată
- taxe notariale pentru contractul de împrumut și înregistrarea ipotecii în registrele imobiliare
- costul primei de asigurare pentru a acoperi daunele aduse proprietății și orice riscuri legate de evenimente legate de viața clientului care l-ar putea împiedica să ramburseze împrumutul
- dobândă de întârziere, dacă plătiți rata târziu. În general, acestea prevăd o creștere procentuală peste rata convenită pentru împrumut și încep de la data expirării până la plata ratei
- taxa anuală pentru gestionarea dosarului, costurile pentru colectarea în rate, costurile pentru trimiterea comunicărilor.
Pentru a găsi cea mai bună ofertă ipotecară care satisface nevoile dvs., un instrument util poate fi cumpărătorul online care poate fi găsit gratuit pe internet care, în câteva clicuri, vă permite să comparați ofertele diferitelor bănci. Un element important de evaluat și comparat este APR (rata efectivă anuală globală) , pe care toți intermediarii trebuie să o publice prin lege în Fișele de informații.
DAE este un rezumat al costului total al împrumutului, care include rata dobânzii (și, prin urmare, și spread-ul aplicat de intermediar) și celelalte elemente de cheltuieli (de exemplu, cheltuieli pentru investigarea practicii și colectarea ratei). La examinarea propunerilor diferitelor bănci, este recomandabil să acordați atenție, în plus față de DAP, și altor elemente, cum ar fi:
- spread (pentru a determina rata dobânzii aplicată creditelor ipotecare, băncile utilizează rate de referință (principalele sunt Euribor și Eurirs) la care adaugă un procent (numit „spread”) care variază între 1 și 3 la sută)
- programul de amortizare
- toate cheltuielile
- ori pentru acordarea împrumutului
- economii fiscale, care pot varia în funcție de compoziția ratelor (principal și dobânzi) stabilite în planul de amortizare.
După ce ați găsit oferta potrivită pentru dvs., trebuie să mergeți la bancă pentru a începe ancheta, adică faza de evaluare de către instituția de credit asupra posibilității reale de rambursare a sumei solicitate, verificarea veniturilor, activelor și garanții oferite de client pentru a-și evalua capacitatea de rambursare în timp. Fiecare bancă are propriile reguli, dar în general documentele care trebuie prezentate sunt:
- pentru angajați : originalul ultimei fișe salariale și copie a ultimului formular CU sau 730 / Unico, împreună cu o declarație a angajatorului privind vechimea în muncă a angajatului
- pentru lucrătorii independenți sau independenți: o copie a formularului Unico, împreună cu certificatul de înregistrare la un posibil registru
În sprijinul acestor documente, trebuie prezentate următoarele:
- o copie a oricărui compromis
- planul de proprietate fiind vândut cu o indicație a proprietăților învecinate și a eventualelor accesorii
- o copie a certificatului de viabilitate a proprietății.
De obicei, banca, în evaluarea acordării sau nu a unei ipoteci, deschide o anchetă și verifică bonitatea solicitantului. Ca criteriu orientativ pentru bănci, plata lunară nu trebuie să depășească o treime din venitul lunar net al familiei.
Pentru a obține împrumutul este necesar să se emită o garanție eficientă. Prima garanție pe care intermediarul o solicită este ipoteca, care îi conferă dreptul de a vinde proprietatea în cazul în care clientul nu poate rambursa împrumutul. Pentru a determina valoarea proprietății și, prin urmare, a garanției, proprietatea este supusă mai întâi unei evaluări. Clientul poate locui în imobilul ipotecat și îl poate închiria. Înregistrarea ipotecii are loc prin act public în fața notarului și oferă băncii creditoare posibilitatea, în caz de insolvență, de a se asigura de veniturile din vânzarea activului în sine.
În general, durata împrumutului este prevăzută în contract și variază de la 20, 30 până la 40 de ani. Cu toate acestea, este posibil să achitați împrumutul mai devreme. În special, articolul 7 din Legea 40/2007 (Legea Bersani) stabilește că nu se datorează nicio penalitate pentru rambursarea anticipată sau parțială a creditelor ipotecare prevăzute, începând cu 2 februarie 2007, de către persoane fizice pentru cumpărarea sau renovarea unități imobiliare utilizate ca locuințe sau pentru desfășurarea propriei activități economice sau profesionale.
Împrumutatul se poate găsi, de asemenea, într-o situație dificilă în plata plăților ipotecare. În acest caz este posibil să se solicite suspendarea acestuia. Cei care au contractat un împrumut pentru achiziționarea locuinței principale (a doua locuință este deci exclusă) pot solicita băncii să suspende suma principală a ratelor până la 31 decembrie 2022-2023 pentru o perioadă maximă de 12 luni (și o singură dată). plati lunare. Nu există comisioane sau dobânzi pentru restanțe. Când expiră perioada de suspendare, planul de amortizare se reia și, evident, durata împrumutului este prelungită. Puteți solicita suspendarea ratelor împrumutului în cazul:
- încetarea raportului de muncă subordonat pe bază fixă sau nedeterminată (cu excepția cazurilor de încetare consensuală, pentru limitele de vârstă cu acces la pensii pentru limită de vârstă, concedierea pentru o justă cauză sau un motiv subiectiv justificat, demisia lucrătorului nu pentru o justă cauză)
- suspendarea sau reducerea programului de lucru pentru o perioadă de cel puțin 30 de zile, de asemenea, până la emiterea măsurilor de autorizare pentru tratamentele de susținere a veniturilor (de exemplu, plase de protecție socială în derogare, disponibilizări etc.)
- moarte
- handicap sau stare gravă sau nesuficientă care a apărut.
Cei care au contractat o ipotecă pentru a cumpăra o casă o pot transfera de la o bancă la alta care oferă condiții mai bune, fără cheltuieli și costuri suplimentare. În acest caz se vorbește despre subrogarea împrumutului, introdus cu Legea Bersani nr. 40/2007. Subrogarea unui credit ipotecar înseamnă practic transferul ipotecii asupra proprietății, semnată în contractul de împrumut, de la o bancă la alta care oferă condiții mai avantajoase din punct de vedere al duratei și al dobânzilor, dar valoarea împrumutului rămâne neschimbată. Banca care preia va trebui să suporte costurile, cheltuielile și cheltuielile aferente subrogării împrumutului, deci comisioanele notariale, de evaluare și de anchetă preliminară, în timp ce împrumutatul nu va trebui să plătească costuri suplimentare. Pentru a iniția subrogarea împrumutului, clientul trebuie să comunice decizia sa noii bănci,care va încheia acorduri cu instituția de credit anterioară pentru începerea operațiunii de subrogare a împrumutului. Trebuie spus că, deși vechea bancă este obligată să accepte cererea de subrogare de la client, banca de preluare nu are obligația de a oferi împrumutul de subrogare. Într-adevăr, unele bănci în locul subrogării ar putea propune și înlocuirea împrumutului, care prevede înregistrarea de la zero a unei alte ipoteci și, prin urmare, costuri mult mai mari decât subrogarea.Într-adevăr, unele bănci în locul subrogării ar putea propune și înlocuirea împrumutului, care prevede înregistrarea de la zero a unei alte ipoteci și, prin urmare, costuri mult mai mari decât subrogarea.Într-adevăr, unele bănci în locul subrogării ar putea propune și înlocuirea împrumutului, care prevede înregistrarea de la zero a unei alte ipoteci și, prin urmare, costuri mult mai mari decât subrogarea.
Contribuabilii care contractează un împrumut pentru cumpărarea, renovarea și / sau construcția casei lor principale pot deduce din impozitul pe venit, în limita a 19%, cheltuielile cu dobânzile și cheltuielile conexe aferente plătite pentru creditele ipotecare. Ipoteca trebuie:
- să fie stipulat în cele douăsprezece luni anterioare sau ulterioare achiziției (cu excepția cazului în care contractul inițial este stins și se stipulează unul nou pentru o sumă care nu depășește suma reziduală de capital care trebuie rambursată, plus cheltuielile și cheltuielile aferente );
- să fie furnizate de un subiect rezident în Italia (sau de un nerezident cu sediul permanent în Italia) sau într-un stat membru al comunității europene.
În termen de un an de la cumpărare, proprietatea trebuie să fie folosită de cumpărător ca reședință principală, destinată ca reședință obișnuită a aceluiași membru al familiei sale (soț, rude în gradul III și rude în gradul II). Deducerea trebuie calculată pe o sumă maximă de 4.000 EUR.
Pentru a beneficia de deducere, contribuabilul trebuie să fi păstrat următoarele documente:- copie a contractului de împrumut care arată că împrumutul a fost acordat pentru cumpărarea locuinței principale;
- copie a actului de vânzare a proprietății și a taxelor aferente accesoriilor;
- chitanțe pentru plata cheltuielilor cu dobânzile și a taxelor accesorii aferente și a taxelor de reevaluare.