Conținut procesat
- Legislație privind uzufructul și împrumutul
- Ce este uzucapiunea și ce presupune aceasta
- Ce este împrumutul și ce implică acesta
- Facsimil de uzufruct și contracte de împrumut
Aceste două formule de utilizare a proprietății altora sunt guvernate de constrângeri care reglementează relațiile dintre părțile implicate, stabilind condiții, drepturi și îndatoriri. Cu siguranță uzucapiunea este cea mai comună. Citind anunțurile imobiliare, de exemplu, veți întâlni cu siguranță case splendide vândute la prețuri avantajoase, uneori cu până la 50% mai puțin decât valoarea de piață.
În multe cazuri, însă, aceste reclame conțin o condiție care justifică costul mai mic: vânzarea se referă, de fapt, la simpla proprietate . Aceasta înseamnă că proprietatea este ocupată de alte persoane, în virtutea așa-numitului uzufruct, un drept real de bucurie conform căruia un subiect, numit uzufructuar, poate dispune de un bun aparținând altui subiect pentru o perioadă limitată de timp, să spun proprietarul gol . Pentru a putea locui efectiv în casă, proprietarul gol care cumpără proprietatea va trebui să aștepte finalizarea uzufructului, a cărui durată este limitată și care, în orice caz, expiră odată cu moartea uzufructuarului.
Împrumut gratuit , pe de altă parte, după cum se menționează în Codul civil, este contractul prin care o parte furnizează celeilalte un bun mobil sau lucru imobile, astfel încât să poată fi folosit pentru un timp sau de utilizare specifică, cu obligația de a returna - l lucru primit. Împrumutul este în esență gratuit , deoarece orice compensație ar constitui un contract de închiriere.
În condominiu
În ceea ce privește relațiile cu condominiul, uzufructuarul participă în mod regulat la adunări și își poate exprima și votul, dar cu unele limitări dictate de Codul civil.
În general, împrumutatul, pe de altă parte, este echivalat cu chiriașul și, prin urmare, poate lua parte la ședințe, limitându-se la votarea doar asupra câtorva rezoluții, în special a celor referitoare la costurile și metodele de gestionare a serviciilor de încălzire și aer condiționat. Mai mult, poate interveni, fără drept de vot, asupra rezoluțiilor referitoare la modificarea celorlalte servicii comune.
Legislație privind uzufructul și împrumutul
Ambele sunt reglementate de Codul civil: uzufructul prin art. 981, 978-1020; împrumutul din articolele 1803-1814. Pentru primul, ex art. 1158 și 1159 (usucapione) și art. 1153, alin. 3 (uzufruct derivat din posesia cu bună-credință a bunurilor mobile). Pentru al doilea, în mod specific, articolul 1810 precizează că „dacă nu s-a convenit un termen și nici acesta nu rezultă din utilizarea căreia trebuia să fie destinat lucrului, împrumutatul este obligat să îl returneze de îndată ce executorul îl solicită”.
Ce este uzucapiunea și ce presupune aceasta
După cum se prevede în articolul 978 din Codul civil, uzufructul poate fi constituit în trei moduri diferite: prin lege, printr-un acord între părți și prin uzucapiune.
Primul caz, prin lege, este configurat cu uzufructul legal în favoarea părinților asupra bunurilor copiilor, realizabil cu condiția ca fructele primite din uzufruct să fie destinate întreținerii familiei, educației și creșterii copiilor.
Uzucapiunea poate fi stabilită și printr-un acord între părți, de exemplu cu un contract sau un testament.
În cele din urmă, este posibil să se stabilească uzucapiunea prin uzucapiune, adică în virtutea deținerii continue și neîntrerupte a activului, pe o durată definită de lege care, în cazul imobilelor, este egală cu douăzeci de ani.
Legea precizează, de asemenea, că uzufructul constituit în favoarea unei persoane juridice nu poate dura mai mult de treizeci de ani și că dreptul poate înceta ca urmare a neutilizării care durează douăzeci de ani sau datorită pierderii lucrului de pe din care constă.
Dreptul de uzufruct poate fi atribuit pentru o anumită perioadă de timp sau pentru întreaga sa durată, cu excepția cazului în care această condiție este interzisă de constituție. Părțile pot, de fapt, interzice transferul dreptului de uzufruct prin stipularea unui act care trebuie transcris pentru a fi valabil. În orice caz, cesiunea trebuie notificată proprietarului și până atunci uzufructuarul rămâne răspunzător solidar cu cesionarul față de proprietar. Legea, pe de altă parte, nu permite uzufructuarului să-și transmită temporar dreptul proprietarului gol, întrucât în cazul unei uniuni între uzucapiune și proprietate în aceeași persoană, uzufructul în sine ar fi stins.
Codul civil prevede că uzufructuarul are dreptul să se bucure de proprietate și să beneficieze de aceasta (de exemplu prin încasarea chiriilor proprietății închiriate), dacă respectă destinația economică.
Articolul 67 din dispozițiile de punere în aplicare, în special, prevede că „uzufructuarul unui etaj sau al unei porțiuni de etaj a clădirii exercită dreptul de vot în afaceri care afectează administrația obișnuită și simpla bucurie de lucruri și servicii uzual. În alte rezoluții, dreptul de vot aparține proprietarilor, cu excepția cazurilor în care uzufructuarul intenționează să exercite dreptul prevăzut la articolul 1006 din cod (refuzul proprietarului la reparații), sau în cazul lucrărilor sau lucrărilor în conformitate cu Articolele 985 (îmbunătățiri) și 986 (completări) din cod.
În aceste cazuri convocarea trebuie comunicată atât uzufructuarului, cât și proprietarului gol ».
Uzufructuarul poate participa la votul pentru numirea noului administrator, în timp ce în caz de reconstrucție a fațadei sau instalarea unui lift, va fi necesară prezența proprietarului gol.
Codul specifică faptul că proprietarul gol și uzufructuarul sunt răspunzători în comun pentru plata contribuțiilor la condominiu datorate.
În general, uzufructuarul este responsabil pentru cheltuielile de condominiu, cele referitoare la custodia, administrarea și întreținerea obișnuită a proprietății, precum și cele pentru reparațiile extraordinare făcute necesare prin neîndeplinirea obligațiilor de întreținere obișnuită.
Pe de altă parte, toate celelalte costuri extraordinare sunt suportate de proprietar: reparații necesare pentru a asigura stabilitatea zidurilor principale și a bolților, înlocuirea grinzilor, renovarea, în totalitate sau într-o parte semnificativă, a acoperișurilor, podelelor, scărilor, terasamentelor, apeducte, ziduri de sprijin sau înconjurătoare.
Legea prevede că, în perioada uzufructului, uzufructuarul plătește proprietarului dobânzi pentru sumele cheltuite pentru reparații extraordinare.
Cu toate acestea, se poate întâmpla ca proprietarul gol să refuze efectuarea reparațiilor sau să întârzie executarea acestora: uzufructuarul poate efectua apoi intervențiile pe cheltuiala sa, solicitând apoi rambursarea (fără dobândă) la sfârșitul uzucapiunii. Uzufructuarul este responsabil pentru impozitele plătibile de cei care dețin drepturi reale asupra proprietății (imu, taxiuri și tari).
Uzufruct și drept de utilizare și de ședere
În cazul în care proprietarul unei proprietăți nu este în măsură să aibă grijă de ea, poate acorda dreptul de a utiliza proprietatea unei terțe părți, definită ca utilizator. În ceea ce privește uzucapiunea, dreptul de utilizare are limitări în ceea ce privește fructele produse de activ, care pot fi utilizate, în raport cu condiția socială a utilizatorului, exclusiv pentru a-și satisface nevoile și ale unității sale familiale. Aceasta înseamnă, de exemplu, că utilizatorul nu poate închiria proprietatea și nu se poate bucura de chirie.
Similar cu uzufructul, dar cu o gamă și mai restrânsă de acțiune este dreptul de ședere, adică dreptul de a vă bucura de proprietatea altcuiva pentru o perioadă limitată de timp. Persoana care beneficiază de cazare o poate folosi în limitele nevoilor sale și ale familiei sale. De asemenea, în acest caz, posibilitatea de a închiria proprietatea și de a obține profit este, prin urmare, exclusă, așa cum nu este permisă acordarea utilizării casei altor membri ai familiei.
Dreptul de utilizare și dreptul de ședere pot rezulta din acorduri între părți, din testament, din lege sau, în special în ceea ce privește dreptul de ședere, dintr-o decizie a autorității judiciare. Cel mai frecvent caz este cel al unui cuplu divorțat, judecătorul atribuind locuința conjugală, chiar dacă este deținută de soț, soției căreia i-au fost încredințați copiii. În această privință, este util să ne amintim că articolul 540 din Codul civil, printre altele, prevede că „soțul (…) are dreptul să stea asupra casei folosite ca reședință familială și să o folosească pe mobilierul care o însoțește, dacă deținute de decedat sau de municipalități. Aceste drepturi afectează partea disponibilă și, dacă aceasta nu este suficientă, partea rămasă din rezerva soțului și, eventual, partea rezervată copiilor ".
În cele din urmă, atât dreptul de utilizare, cât și dreptul de ședere pot proveni din uzucapione, în timp ce aceleași reguli se aplică gestionării cheltuielilor și plata impozitelor.
Ce este împrumutul și ce implică acesta
Legea prevede că împrumutatul, adică persoana care folosește proprietatea altora, este obligat să păzească și să păstreze proprietatea cu diligența „bunului tată al unei familii” și să o poată utiliza pentru utilizarea determinată de contract sau de natura lucrului .
În caz de daune, chiar dacă este cauzat de un eveniment fortuit care ar putea fi remediat în prealabil, împrumutatul este responsabil, în timp ce el nu este responsabil pentru deteriorarea cauzată de utilizarea normală.
Legea interzice împrumutatului să acorde utilizarea proprietății unei terțe părți fără acordul împrumutătorului, care este proprietarul proprietății. În cazul în care împrumutatul nu respectă aceste condiții, creditorul are dreptul să solicite returnarea imediată a proprietății și, în anumite cazuri, despăgubiri pentru daune.
În cazul în care împrumutul prevede un termen limită, care trebuie respectat, în caz de „nevoie urgentă și neprevăzută”, creditorul poate cere returnarea imediată a activului. Și chiar dacă contractul nu prevede un termen, împrumutatul este obligat să returneze proprietatea de îndată ce împrumutatul o solicită.
În orice caz, contractul de împrumut expiră odată cu decesul împrumutatului.
În ceea ce privește împărțirea cheltuielilor, cele obișnuite sunt suportate de împrumutat (care beneficiază de proprietate), în timp ce bailor (proprietarul) plătește cele extraordinare. Dacă acestea din urmă sunt urgente și necesare, împrumutatul poate avansa sumele și apoi poate solicita proprietarului proprietății rambursarea relativă. În cele din urmă, în cazul în care împrumutatul nu este la curent cu plățile cheltuielilor comune, condominiu poate pretinde direct împotriva proprietarului pentru a obține sumele restante. Acesta din urmă, la rândul său, poate lua măsuri legale împotriva împrumutatului, pentru a obține atât rambursarea, cât și restituirea proprietății.
Facsimil de uzufruct și contracte de împrumut
În colaborare cu Avv. Silvio Rezzonico, președinte național al Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it
Luată din hârtia Cose di Casa din noiembrie 2022-2023