Conținut procesat
- Începând cu doi proprietari
- Ce spune legea
- Tipuri: trei plus unu
Condominiu se formează spontan, fără a fi nevoie să semneze un contract, atunci când cel puțin doi proprietari coexistă într-o clădire. În fiecare clădire, pe lângă apartamente, există așa-numitele „părți comune”, adică spații și sisteme care aparțin tuturor proprietarilor unităților imobiliare individuale. Administratorul acestor părți partajate este administratorul, care are sarcina de a colecta sumele care vor fi utilizate pentru a le menține în stare bună. Așa funcționează condominiul „clasic” în care, în afară de anumite cazuri particulare, fiecare condominiu contribuie la cheltuielile comune, proporțional cu miimi de proprietate pe care o deține. Se poate întâmpla, totuși, ca în anumite situații să fie configurate alte tipuri de condominii și, în consecință,criteriile de repartizare a cheltuielilor vor fi, de asemenea, diferite de cele convenționale.
Prezența a doar doi proprietari într-o întreagă clădire care alcătuiește un condominiu este o ipoteză care poate fi verificată. Problema apare atunci când unul dintre cei doi nu este de acord cu celălalt și luarea unei decizii devine practic imposibilă. În astfel de cazuri, este configurat condominiu minim. Dacă, pe de altă parte, unele părți comune (cum ar fi scările și ascensorul) deservesc doar unii rezidenți, este configurat un condominiu parțial. În cele din urmă, în prezența unui super-condominiu atunci când două sau mai multe clădiri autonome au părți comune (facilități sportive, parcare, …).
Ce spune legea
Condominiu minim, parțial și super condominiu nu sunt prevăzute în mod explicit de Codul civil, dar de-a lungul anilor jurisprudența a echivalat aceste realități cu condominiu clasic. Cu toate acestea, unele dintre articolele din Cod par să se refere la cele trei tipuri. De exemplu, 1139, pentru a rezolva impasul minim din condominiu între cei doi proprietari de condominii care au opinii contrare cu privire la problemele referitoare la părțile comune, se referă la regulile privind comuniunea. În schimb, articolul 1123, în ceea ce privește împărțirea cheltuielilor, introduce conceptul de condominiu parțial care prevede că „dacă o clădire are mai multe scări, curți, acoperișuri, lucrări sau sisteme destinate să deservească o parte din întreaga clădire,costurile legate de întreținerea lor sunt suportate de grupul de condominii care beneficiază de acestea ". În ceea ce privește supercondominiul, articolul 1117-bis, introdus prin legea de reformă 220/2012, prevede că se aplică dispozițiile privind condominiul „clasic”, în măsura în care sunt compatibile, în toate cazurile în care mai multe unități imobiliare, mai mult clădirile sau condominii de unități imobiliare sau clădiri au părți comune în conformitate cu articolul 1117 ".
În concluzie
- Poate fi stabilit chiar dacă există doar două condominii
- Într-o clădire cu mai multe scări, pentru unele rezoluții, se poate crea una pentru fiecare scară
- Se pot asocia mai multe clădiri, atâta timp cât au spații sau sisteme comune
Articolul 1136 din Codul civil indică care sunt majoritățile necesare deliberării adunării condominiei.
• În condominiu minim, totuși, proprietarii sunt doar doi și dacă ambii nu gândesc la fel, luarea deciziilor cu privire la părțile și sistemele comune este imposibilă. Pentru a debloca situația, a intervenit Curtea de Casație, care a echivalat condominiul minim cu cel „clasic”, permițând aplicarea regulilor generale privind comuniunea, așa cum prevede articolul 1139 din Codul civil. Prin urmare, atunci când cele două condominii nu sunt de acord, după cum se menționează în articolul 1105 din Cod, „fiecare participant poate face apel la autoritatea judiciară. Acest lucru prevede în camera de consiliu și poate numi și un administrator ”. În rest, se aplică toate regulile condominiului „clasic”, inclusiv procedurile și calendarul convocării adunării care, dacă nu sunt respectate, fac ca rezoluțiile să fie ineficiente.
Se poate întâmpla ca unele zone comune să deservească doar un grup de oameni, cum ar fi atunci când există mai multe scări și lifturi în clădire: nu ar avea sens ca un condominiu de pe scara A să plătească costurile obișnuite de întreținere ale scării B și invers. În astfel de cazuri vorbim despre un condominiu parțial, o variantă care prevede adunări ad hoc (pe lângă cele „generale”), la care participă doar condominii interesați de utilizarea acelor părți comune.
• Astfel, în cazul în care este necesară înlocuirea motorului electric al ascensorului, decizia va fi luată exclusiv de către proprietarii scării în care se află. În timp ce adunarea convocată pentru renovarea fațadei, de exemplu, va participa la toate condominiile.
Apare atunci când un set de clădiri independente împărtășesc părți și sisteme comune.
• Potrivit Curții Supreme (sentința din 14 noiembrie 2012 n. 19939), super condominiu este „o pluralitate de clădiri, constituite sau nu, în condominii separate, dar incluse într-o organizație condominială mai largă, legate între ele prin existența anumitor lucruri, sisteme și servicii obișnuite (de exemplu drumul sau sistemul de iluminat, serviciul de concierge) într-o relație accesorie cu clădirile ".
• În aceeași hotărâre, Curtea a precizat că „în scopul înființării unui super-condominiu, nu este necesară manifestarea voinței constructorului și nici a proprietarilor unităților imobiliare, deoarece este suficient ca clădirile individuale să aibă unele sisteme în comun sau servicii, incluse în domeniul de aplicare al art. 1117 cod. civ. ".
• Anterior, Curtea Supremă (cu sentința 15476/01) precizase că rezoluțiile adoptate de adunarea super-condominiului „au efect direct și imediat asupra condominiilor individuale ale clădirilor care fac parte din aceasta, fără obligația deciziilor fiecărei adunări. condominiu ".
• Condominiu și super-condominiu pot coexista, prin urmare, fără nicio problemă, dar va fi necesar să se întocmească două mii de tabele: unul pentru a împărți cheltuielile părților comune ale condominiului unic și celălalt pentru a împărți costurile părților împărțite de mai multe clădiri.
Articolul 67 din dispozițiile de punere în aplicare a Codului civil prevede, în super-condominii cu mai mult de șaizeci de participanți, că fiecare condominiu desemnează, cu un număr de voturi egal cu majoritatea participanților și două treimi din valoarea clădirii, reprezentantul său în fața adunare pentru gestionarea obișnuită a părților comune ale mai multor condominii și pentru numirea „super administratorului”. În caz contrar, fiecare participant poate solicita ca autoritatea judiciară să numească reprezentantul condominiului său.
Acesta din urmă răspunde cu regulile mandatului și comunică cu promptitudine ordinea zilei și deciziile luate de super-adunarea reprezentanților condominiilor către administratorul condominiului de referință. Administratorul va raporta apoi adunării.
• Reprezentanții condominiilor individuali, care pot fi și terți, participă la adunarea super condominiului numai dacă intervenția în părțile comune este pentru întreținerea obișnuită și pentru numirea super administratorului, care necesită votul favorabil al celor prezenți la ședință, care reprezintă cel puțin jumătate din miimi cuprinse în tabelul super-condominiu (referitor la părțile comune mai multor clădiri).
În cazul în care condominii au mai puțin de șaizeci de ani, sau lucrările din părțile comune sunt de natură extraordinară, adunarea poate participa (și vota)
proprietarii individuali ai proprietăților care locuiesc în clădirile super condominiului. Chiar dacă nu participă la ședința reprezentanților, ei sunt totuși îndreptățiți să conteste rezoluțiile adoptate de super ședință, în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc ședința; sau, dacă reprezentantul nu a participat la ședință, din ziua în care condominiul individual a primit o copie a procesului-verbal.
Există un al patrulea tip de condominiu. Este definit ca „orizontal” și este configurat, de exemplu, în cazul în care o serie de case unifamiliale detașate, independente una de alta, împărtășesc unele părți comune.
• Curtea de Casație, cu sentința din 18 aprilie 2005, nr. 8066, a menționat că noțiunea de condominiu este configurată nu numai în ipoteza clădirilor care se extind pe verticală, ci și în cazul clădirilor adiacente, dotate cu structuri de susținere și sisteme comune esențiale.
În colaborare cu Avv. Silvio Rezzonico, președinte național al Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it
Luată din hârtia Cose di Casa din august 2022-2023