Conținut procesat
- Ce spune legea zgomotului în condominii
- Zgomot: până la 3 și 5 decibeli peste zgomotul de fond
- Zgomote de la o afacere care a închiriat un spațiu
De la vecinul care cântă la chitară în miez de noapte până la cei care se uită la televizor la volum maxim. Și, din nou, de către cei care organizează un grătar pe balcon, la restaurantul care deversează fumurile mirositoare din bucătăria din curtea comună. Toate acestea sunt situații care apar adesea în condominii și provoacă dispute între proprietari. În general, zgomotele și mirosurile sunt tolerabile într-un anumit prag, chiar dacă reglementarea condominiului de tip contractual (adică cea acceptată de proprietarii individuali la momentul cumpărării proprietății), poate plasa veto-uri indiferent, excluzând, pentru de exemplu, posibilitatea amenajării unui grătar atât pe balcon, cât și pe terasă. În multe cazuri, așa cum se va vedea în aceste pagini, judecătorul către care se apelează în cazul unei dispute este cel care trebuie să evalueze gravitatea situației,care deci variază de la caz la caz.
Ce spune legea zgomotului în condominii
Problema este controversată și departe de a fi ușor de descurcat. Este guvernat de Codul civil, Codul penal și de reglementarea condominiului, dacă este de natură contractuală. Apoi, există numeroasele sentințe ale Curții de Casație.
Când intervine administratorul
Administratorul de condominiu poate fi chemat să intervină numai dacă regulamentul prevede reguli specifice privind zgomotul și nu în toate celelalte cazuri (sarcina sa este de fapt să aplice regulamentul și nu legea).
Zgomotul din Codul civil
Articolul 844 din Codul civil prevede că „proprietarul unei proprietăți nu poate preveni emisia de fum sau căldură, vapori, zgomote, agitare și propagări similare care provin din
fondul vecinului, dacă nu depășește tolerabilitatea normală, având în vedere și starea locurilor ». Același Cod prevede, de asemenea, că „în aplicarea acestei reguli, autoritatea judiciară trebuie să concilieze
nevoile de producție cu motivele de proprietate. Poate lua în considerare prioritatea unei anumite utilizări ».
Zgomotul din Codul penal
Din punct de vedere penal, totuși, articolul 659 prevede că „oricine, făcând zgomote sau zgomote, sau abuzând de instrumente sonore sau semnale acustice sau provocând sau nu prevenind zgomotele animalelor, deranjează ocupațiile sau restul oamenilor, sau spectacole, adunări sau distracții publice, se pedepsește cu arestare de până la trei luni sau cu amendă de până la trei sute nouă euro. O amendă cuprinsă între o sută trei și cinci sute șaisprezece euro se aplică celor care practică o profesie
sau o profesie zgomotoasă împotriva prevederilor legii sau a prescripțiilor Autorității ». Codul penal, în ceea ce privește mirosurile nocive, prevede, de asemenea, că „oricine aruncă sau varsă, într-un loc de transport public sau într-un loc privat, dar în comun sau folosit de alții, lucruri care pot ofensa sau murdări sau hărți oameni, sau, în cazurile nepermise de lege, provoacă emisii de gaze, vapori sau fum, capabile să provoace astfel de efecte, se pedepsește cu arestare de până la o lună sau amendă de până la două sute șase euro ".
Zgomot: până la 3 și 5 decibeli peste zgomotul de fond
În ceea ce privește zgomotul, Codul civil nu conține o valoare maximă în care să puteți împinge fără a crea perturbări și a avea probleme; singura dispoziție a legii este formularea „toleranță normală” conținută la articolul 844. Astfel, a fost nevoie de zeci de hotărâri ale instanțelor și ale Curții Supreme pentru a stabili o limită comună, în ceea ce privește mediul de viață. În prezent, este considerat egal - în ciuda modificărilor recente de reglementare - la 3 decibeli în ceea ce privește zgomotul de fond în timpul nopții și 5 decibeli în ceea ce privește zgomotul de fond în timpul zilei. Aceasta înseamnă că același zgomot poate fi tolerabil sau intolerabil, în funcție de locul în care este produs. Revenind la exemplul chitaristului de noapte, dacă muzicianul cântă în casa lui,care este situat într-o zonă de cluburi și baruri de pian, zgomotul pe care îl produce va trebui să fie comparat cu zgomotul de fond, care va fi cu siguranță mai puternic decât zgomotul găsit într-o stradă rezidențială fără unități comerciale.
Rolul administratorului
Condominiu care se plânge de zgomot, nu a reușit să facă autorul sunetului enervant să renunțe la continuarea supărării, trebuie să contacteze administratorul, care la rândul său trebuie să încerce să-l convingă pe vecin. Dacă și această încercare eșuează, întrebarea trebuie inclusă printre punctele de pe ordinea de zi a ședinței. Dialogul trebuie încurajat și aici, cu speranța că părțile vor găsi un acord. În cazul unui rezultat negativ, dacă regulamentul condominiului interzice în mod explicit zgomotul în anumite intervale de timp, administratorul poate impune o sancțiune (cuprinsă între 200 și 800 de euro în caz de recidivă) care trebuie totuși rezolvată de adunare, cu un număr de voturi reprezentând majoritatea celor prezenți și cel puțin jumătate din valoarea clădirii (500 miimi).
De la judecătorul de pace
Condominiul recurent își poate invoca motivele și, de asemenea, poate obține despăgubiri pentru daune, contactând un judecător de pace. Acesta din urmă are un birou de consultanță tehnică (Ctu), menit să măsoare intensitatea zgomotului printr-un sondaj de nivel sonor. În scopuri penale, jurisprudența a reiterat în mai multe rânduri că, pentru a fi considerat nociv pentru pacea publică, zgomotul trebuie să deranjeze un număr mare de oameni. Aveți grijă: doar câțiva vecini se pot plânge, dar pentru a configura infracțiunea menționată la articolul 659 din Codul penal „Întreruperea ocupațiilor sau a odihnei oamenilor”, zgomotul trebuie să fie adecvat și astfel încât să enerveze un număr mai mare de persoane .
Zgomote de la o afacere care a închiriat un spațiu
Ce se întâmplă dacă unele condominii se plâng de zgomote puternice care vin din barul de mai jos, care este închiriat? Este chiriașul sau proprietarul responsabil pentru acest lucru? Acestea sunt întrebări la care Curtea de Casație, prin ordonanța nr. 4908 din 1 martie 2022-2023, a oferit un răspuns. Pentru judecători, în ceea ce privește imisiile intolerabile, dacă provin dintr-o proprietate închiriată - ca în cazul în cauză - responsabilitatea pentru pagubele rezultate din zgomot revine proprietarului proprietății numai în cazul în care acesta a contribuit la realizarea faptului dăunător „și nu pentru faptul că nu a emis o avertizare formală către chiriaș pentru a lua măsurile necesare pentru a preveni prejudiciul împotriva terților”.Aceasta înseamnă că proprietarul barului nu este responsabil pentru zgomotul provenit din camera închiriată. Ar fi fost, totuși, dacă ar fi putut prevedea, la momentul semnării contractului de închiriere, că chiriașul „ar fi cauzat pagube terților cu o certitudine rezonabilă, provocând eliberări intolerabile”.
Într-o dispută din cauza zgomotelor sau a mirosurilor enervante, calea de urmat este întotdeauna cea a dialogului. Chiar și părțile terțe puse în discuție, precum administratorul, trebuie să se asigure că această cale este favorizată. În ultimă instanță, puteți contacta judecătorul de pace.
Mirosuri neplăcute? Avem nevoie de o opinie de expertDacă în termeni de zgomote deranjante propozițiile au făcut posibilă identificarea valorii maxime a decibelilor suportabili, pentru mirosurile greață nu există date de referință. Prin urmare, judecătorul, prin atribuirea unui raport tehnic, trebuie să decidă, de la caz la caz, dacă un miros este tolerabil sau nu.
Curtea de Casație a intervenit în această privință (sentința nr. 14467 din 24 martie 2022-2023), potrivit căreia dispozițiile cuprinse în articolul 674 din Codul penal - „Aruncarea periculoasă a lucrurilor” - se aplică și mirosurilor neplăcute. În cazul în cauză, condominiile de la etajul trei se plângeau de emisiile continue de vapori și mirosurile neplăcute de gătit și mâncare prăjită provenind din apartamentul de la parter.
Comparabil cu hărțuirea sănătoasă
Potrivit Curții Supreme, infracțiunea prevăzută de articolul 674 din Codul penal poate fi configurată și în cazul „hărțuirii olfactive”, indiferent de persoana care o produce. Mai mult, în absența unui standard care să identifice limitele emisiilor, se aplică criteriul tolerabilității normale prevăzut la articolul 844 din Codul civil „care constituie o referință de reglementare, pentru evaluarea căreia nu este necesar să se dețină o expertiză tehnică, deoarece judecătorul să-și bazeze condamnarea (…) pe dovezi de altă natură și deci pe declarațiile persoanelor vătămate și ale tehnicianului în care au încredere ”.
În colaborare cu Avv. Silvio Rezzonico, președinte național al Federamministratori / Confappi, Tel. 02/33105242, www.fna.it