Regulamentul condominiului (sau adunării) este actul prin care fiecare condominiu dictează regulile de funcționare a acestuia. În special, acest document se referă la stabilirea prevederilor pentru ceea ce privește sarcinile administrației, utilizarea lucrurilor comune, distribuirea cheltuielilor și drepturile și obligațiile fiecărui condominiu pe părțile comune. Prin urmare, acest tip de reglementare este foarte asemănător unui contract , dar diferă mai ales de faptul că, deși contractul necesită semnarea tuturor părților, acesta din urmă poate fi aprobat chiar și cu doar majoritatea participanților la intervenienți, cu condiția că acestea au cel puțin jumătate din miimi ale clădirii.
Cu toate acestea, poate exista și un al doilea tip de reglementare pentru a interveni în viața unei clădiri și a locuitorilor acesteia , și anume cea contractuală . Acesta este, în practică, un act care se întocmește atunci când condominiul nu există încă și din acest motiv este denumit și un regulament „extern” sau, mai exact, un regulament de „origine externă”. Acesta este actul prin care constructorul sau singurul proprietar al întregii clădiri, înainte de a începe să vândă unitățile imobiliare individuale, dictează regulile de funcționare ale unei clădiri. De exemplu, pentru identificarea și listarea părților comune, defalcarea cheltuielilor, tabelele valorilor a mii prin care trebuie realizată această defalcare și alte prevederi privind durata de viață a structurii condominiale.
Caracteristica fundamentală este că această reglementare , deși acceptată nu în timpul unei adunări, ci în momente distincte temporal între ele, ajunge întotdeauna la unanimitate. Prin urmare, poate conține constrângeri mai semnificative și mai puternice decât cea aprobată cu majoritate , de origine asamblată.
Cu toate acestea, la fel ca un regulament contractual, un regulament de adunare aprobat în unanimitate poate răsturna situația și poate interveni pentru a reglementa chiar sectoare delicate: gândiți-vă la interzicerea închirierii apartamentului pentru activități comerciale, la cea a agățării hainelor în afara fereastră. Deși, în general, reglementările de asamblare sunt destinate să gestioneze numai părțile comune și nu unitățile de locuit , care fac parte din proprietatea individuală, o autolimitare aprobată de toți proprietarii diferitelor apartamente care alcătuiesc o clădire poate legitima constrângeri altfel imposibile. să se impună ex post.
În acest articol, să examinăm acum regulamentele adunării acționarilor, în timp ce într-o discuție viitoare vom discuta despre cea contractuală.
Un regulament trebuie format într-un condominiu atunci când numărul de condominii (proprietăți exclusive) este mai mare de zece , în conformitate cu dispozițiile articolului 1138, paragraful 1 din Codul civil. Prin urmare, se face trimitere la elementul subiectiv al proprietarilor și nu la elementul obiectiv al fracțiilor în care este împărțit condominiul, plecând de la principiul conform căruia necesitatea de a avea reguli este legată de numărul de persoane care urmează să fie administrate. Sub acest număr , regulamentul poate fi încă pregătit, dar nu este obligatoriu.
Organul abilitat să formuleze regulamentul este adunarea condominiilor (fără a aduce atingere posibilității, recunoscută în conducerea fiecărui condominiu, de a lua inițiativa).
Majorității necesare pentru asamblarea pe primul apel este majoritatea celor prezenți , care reprezintă cel puțin jumătate din valoarea clădirii: este mai bine să - l aprobe cu această majoritate, pentru că dacă va fi aprobată la al doilea apel , cu o majoritate mai mică ar putea fi „provocat“ de către participanți disidente și absent de la rezoluția de aprobare în termen de treizeci de zile.
Odată aprobat, regulamentul adunării acționarilor este legea internă a condominiului, astfel încât cei care intră în acesta rămân în mod automat supuși lor doar pentru că au devenit condominiu: având un conținut doar „managerial” în limitele chestiunilor predeterminate de lege, regulamentele adunării acționarilor obligă toți participanții ” actuale ", inclusiv dizidenți, abțineri și absenți și participanți" viitori ", adică cei care vor face parte din condominiu (moștenitori și succesori în titlu).
Conținutul regulamentului de condominiu aprobat cu majoritate este limitat în domeniul de aplicare al art. 1138 din Codul civil. În special, ultimul paragraf al legii interzice reglementarea să limiteze drepturile condominiilor , inclusiv drepturile asupra proprietăților exclusive și protecția animalelor de companie. Regulamentul adunării acționarilor nu poate interzice deținerea sau deținerea animalelor de companie , deoarece acest sector este supus reglementării contractuale cu acordul unanim al condominiilor, deoarece se referă la drepturile asupra proprietăților exclusive.
În ceea ce privește criteriile care trebuie urmate pentru interpretarea corectă a regulamentelor adunării acționarilor, acestea depind de natura juridică a regulamentelor. Cele mai importante întrebări care au apărut în contextul jurisprudențial, în legătură cu interpretarea reglementărilor, se referă în esență la citirea clauzelor care limitează drepturile de bucurie și dispunere a proprietăților exclusive ale condominiilor individuale, aspecte care sunt totuși lăsate la dispoziția disciplinei reglementări contractuale și neîndeplinite.
În cele din urmă, în ceea ce privește conținutul, regulamentele adunării acționarilor pot conține doar reguli care reglementează utilizarea și metodele de desfășurare a lucrurilor / serviciilor / facilităților comune; Regulamentele de asamblare trebuie să conțină și reguli privind repartizarea cheltuielilor , în conformitate cu drepturile și obligațiile fiecărui condominiu; regulamentele de asamblare trebuie să conțină apoi regulile de protecție a decorului clădirii ; în sfârșit, regulamentele adunării acționarilor trebuie să conțină regulile referitoare la „administrare” : această categorie include clauzele privind figura directorului , orele și locurile de convocare și metodele de comunicare,funcționarea adunării cu un sistem de vot , reprezentarea în adunare, competențele acesteia din urmă, desemnarea președintelui și secretarului, înființarea unor organe administrative și de control suplimentare, întocmirea și păstrarea procesului-verbal, menținerea a părților comune, asigurarea clădirii, contractele de angajare și de muncă pentru angajați, instruirea și redactarea bugetului și a soldului final, păstrarea evidențelor necesare pentru gestionarea administrativă și contabilă, constituirea fondurilor, timpul colectării contribuțiilor, timpul plantelor și așa mai departe.
Regulamentul adunării acționarilor poate fi modificat, completat sau parțial abrogat chiar de adunarea acționarilor, cu majoritatea necesară pentru aprobare.