Într-un condominiu, pe lângă regulamentul de asamblare, poate exista și așa-numita reglementare contractuală , un act care se întocmește atunci când condominiu nu există încă și, din acest motiv, este denumit și un regulament „extern” sau mai precis, un regulament al „Originea externă”.
Constructor sau proprietar unic al întregii clădiri , înainte de a începe să vândă unitățile imobiliare individuale, pregătește reglementările condominiudictând regulile pentru identificarea și listarea părților comune, repartizarea cheltuielilor, tabelele valorilor a mii prin care trebuie efectuată această repartizare și alte prevederi referitoare la viața structurii condominiului. Odată cu vânzarea unităților imobiliare individuale, în fiecare contract unic de traducere, fiecare dintre cumpărători declară că acceptă clauzele conținute în regulament, ceea ce conferă substanțial cerințelor unui contract real, așa cum este cunoscut și acceptat într-un contract celelalte clauze cuprinse în contractul de vânzare.
Având în vedere modalitatea particulară de formare a acesteia, nu este necesară aprobarea ulterioară de către adunare, deoarece, odată cu achiziționarea de către toți cumpărătorii unităților imobiliare respective care au parte din clădirea condominiului (nu numai apartamentele, dar și pivnițele, garajele și așa mai departe), reglementarea de quo devine efectivă și obligatorie pentru toată lumea, devenind parte a conținutului actelor individuale per relationem.
Particularitatea reglementărilor contractuale și, cu unele rezerve, a celor aprobate în adunarea generală a acționarilor prin votul unanim al tuturor participanților la condominiul constă în primul rând în faptul că acestea pot conține în mod valabil clauze care limitează drepturile condominii individuale.pe părțile comune și pe aceleași proprietăți exclusive, interdicțiile de destinație a unităților imobiliare sau rezervele de proprietate și, în general, a clauzelor care, prin restricționarea drepturilor cuvenite în mod normal proprietarului, trebuie, pentru a fi valabile și aplicabile, să fie acceptate de toți cumpărătorii. condominii. Într-adevăr, clauzele regulamentului de condominiu cu caracter contractual sunt obligatorii pentru cumpărătorii apartamentelor individuale indiferent de transcriere, fiind suficient ca în actul de cumpărare să se facă trimitere la regulamentul de condominiu, care, deși nu a fost inserat material, trebuie considerat cunoscut și acceptată pe baza revocării sau menționării acesteia în contract.
De asemenea, trebuie remarcat faptul că dispoziția cuprinsă în art. 1138, ultimul paragraf, din Codul civil italian, potrivit căruia reglementările condominiului nu pot afecta în niciun fel drepturile condominiilor, se referă la reglementările aprobate cu majoritate, dar nu la cele aprobate de toate condominiile, care, acoperind cu valoarea contractuală menționată ele pot conține limitări ale drepturilor condominiilor în sine atât asupra bunurilor comune, cât și asupra bunurilor individuale. În orice caz, regulile unui regulament de condominiu cu caracter contractual pot deroga sau integra disciplina juridică (Cass. Civ., Secțiunea II, 6 octombrie 1999, nr. 11121).
Mai bine să spunem, în contextul reglementărilor contractuale (atât de origine externă, cât și de origine internă), este necesar să se facă distincția între clauze cu conținut tipic „de reglementare”, care vizează reglementarea conservării, utilizării și bucurării părților comune, precum și pregătirea și utilizarea serviciilor comune și a clauzelor de natură „contractuală”, care afectează utilizabilitatea și destinația părților exclusive sau care implică restricții privind dreptul de proprietate al persoanelor fizice asupra lucrurilor comune.
În ceea ce privește conținutul, clauzele care apar cel mai frecvent în reglementările de origine externă sunt cele referitoare la împărțirea cheltuielilor (clauză de scutire totală sau parțială de la contribuția la cheltuieli, împărțirea cheltuielilor în părți egale etc; clauze care conțin interdicții sau limitări de utilizare sau destinația proprietăților exclusive sau a părților comune).
Este intuitiv că reglementarea condominiului nu poate avea un conținut static și imuabil , deci poate fi supusă unor schimbări în timp în raport cu noile interese de conducere (gândiți-vă la cumpărarea unei zone care trebuie reglementată sau a unei inovație tehnologică care crește patrimoniul comun.
Dacă reglementarea contractuală este o limitare …
Reglementarea contractuală poate constitui o sursă de limitări generale sau particulare pentru condominii individuali în ceea ce privește utilizarea unităților de proprietate de proprietate exclusivă; mai rar este cazul în care aceeași reglementare prevede extinderea drepturilor cuvenite tuturor. În acest sens, s-a clarificat faptul că pot apărea limitările puterilor condominiilor și drepturile acestora asupra bunurilor individuale - care vizează asigurarea nevoilor de coexistență, astfel încât exercitarea dreptului de proprietate să nu constituie o sursă de inconvenient și supărare pentru alții - prin regulamentul aprobat de toți participanții, întrucât aceasta, având valoare contractuală, este valabilă și efectivă din consimțământul părților interesate, cu condiția să fie exprimată în forma cerută în raport cu natura fiecărei limitări, sarcini sau servituțe impuse.Se face referire, mai presus de toate, la acele clauze care interzic proprietarilor să aloce apartamentele sau spațiile proprietății exclusive pentru exercitarea anumitor activități sau să le folosească pentru anumite forme de utilizare, deoarece acestea sunt considerate periculoase pentru condominiu sau, în orice caz, o sursă de perturbare. sau inconveniente pentru comunitate (de exemplu, interzicerea alocării de unități imobiliare către întreprinderi, cabinete medicale, cabinete profesionale, afaceri, pensiuni).sau, în orice caz, o sursă de tulburări sau neplăceri pentru comunitate (de exemplu, interzicerea alocării unităților imobiliare întreprinderilor, cabinetelor medicale, cabinetelor profesionale, afacerilor, pensiunilor).sau, în orice caz, o sursă de tulburări sau neplăceri pentru comunitate (de exemplu, interzicerea alocării unităților imobiliare întreprinderilor, cabinetelor medicale, cabinetelor profesionale, afacerilor, pensiunilor).
Mai mult, întrucât nu există dispoziții de ordine publică, prin natura lor obligatorie, care să interzică includerea în reglementări a unor astfel de norme restrictive, aceasta este pe deplin aderentă la spirit și la litera principiilor care guvernează problema condominiului, pentru funcția obligatorie a să asigure buna utilizare și plăcere a lucrului comun, să introducă în ele constrângeri și limite la aceleași proprietăți individuale ca urmare a unei determinări concertate a persoanelor îndreptățite, necesare în scopul realizării celei mai convenabile și profitabile utilizări a lucrurilor obișnuite cu cele mai mici daune pentru ei, precum și pentru cea mai bună bucurie posibilă a utilităților conectate la proprietățile exclusive.
Prin urmare, clauzele regulamentului de condominiu de natură contractuală , care pot impune limitări asupra puterilor și facultăților condominiilor asupra părților proprietății lor exclusive, atâta timp cât sunt stabilite în mod clar și explicit, sunt obligatorii pentru cumpărătorii apartamentelor individuale dacă, indiferent de transcriere, în actul de cumpărare s-a făcut trimitere la regulamentul condominiului, care - deși nu este inserat material - trebuie considerat cunoscut sau acceptat pe baza referinței sau menționării acestuia în contract.